央行進一步加強房地産信貸管理

央視國際 2003年06月16日 20:10

　　主持人；顏芳

　　嘉賓：

　　申銀萬國證券 陳立新

　　國信證券 王維慶

　　主持人：房地産是國民經濟的支柱産業。它的健康發展對國民經濟的持續發展有著非同尋常的意義。6月13日，人民銀行發出通知，要求加強房地産信貸業務管理，對房地産開發企業貸款、個人住房貸款、 以及土地儲備貸款做出了新的規定。今天我們將就這一規定可能會對宏觀經濟以及房地産上市公司産生的影響和研究人員一起進行詳細的分析。首先我們還是看記者對這則消息的報道。

　　央行本次發佈的通知，進一步規範了房地産開發貸款、土地儲備貸款和個人住房貸款的管理。其中，對於房地産開發申請的貸款，只能通過房地産開發科目進行發放，申請貸款企業的自有資金不應低於項目總投資的30%；對於土地儲備貸款則應審慎發放，貸款額不應超過土地評估值的70%，期限不超過2年；對於個人住房貸款，則應重點支持中低收入家庭購房，在管理上，商業銀行只能對主體已封頂住房發放貸款，而對於購買第二套以上住房的，應適當提高首付款。

　　戴根有(中國人民銀行貨幣政策司司長)：政策的目的不是房地産貸款的緊縮，而是為了進一步使我們的房地産貸款健康發展，進一步支持房地産投資的增長，它未來首先是對那些未來風險大的那一部分業務有所控制，但是對整個房地産貸款、整個房地産投資它不會有太大的影響。

　　主持人：房地産業是一個資金密集型産業，它的生存和發展和銀行信貸密切相關。但央行的這一通知將會控制房地産業的信貸規模。下面我們了解一下這一通知出臺相關背景。

　　近幾年，房地産信貸業務的快速發展，有力地推動了房地産投資，促進了房地産市場的快速發展。1998年，商業銀行房地産開發貸款餘額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長25.3%；個人住房貸款餘額1997年為190億元，2002年達到8253億元，年均增長1倍以上。截至2003年4月，房地産貸款餘額達到18357億元，佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%，其中個人住房貸款餘額為9246億元，佔商業銀行各項貸款餘額的8.9%。但同時，部分地區商業銀行放鬆信貸條件，在一定程度上導致了房地産投資過熱，造成商品房空置面積較多、投資增幅過大等結構性問題，加大了銀行的信貸風險。

　　主持人：銀行信貸資金過多地流入房地産業，可能會引發房地産泡沫。但控制銀行信貸規模，可能會對房地産業以及上市公司産生重大影響。今天來到我們上海直播室的嘉賓是申銀萬國的陳立新，北京直播室的嘉賓是國信證券的王維慶。陳立新，就央行最新下達的關於控制房地産信貸規模的通知，你覺得新的政策對宏觀經濟以及房地産業會産生什麼樣的影響？能不能給出一個總體的評價？

　　陳立新（申銀萬國證券）：央行在這個特殊的時期，出臺了這一個房地産政策，説明了央行對於適度收緊房地産信貸這一個政策是很明確的。但是我們一直以來非常擔心的一個問題就是，提高高檔房和第二次購房所付比例這一個政策，央行僅僅是給了商業銀行一個政策性的指引，這樣的話説明央行對整個房地産業的政策並不想給予非常強烈的打擊。整個發展房地産業政策大方向是沒有變化的，因為在我們國家，房地産業實際上是整個國民經濟最核心支柱産業之一，包括最近國務院總理的會議上面我們了解到的一些信息也就是説把汽車和房地産都作為支柱産業來發動，因此央行這個政策實際上和國務院精神是相一致。

　　主持人：也就是説央行支持房地産行業的發展這一決心和態度是不會變的，這個對房地産業的影響在二級市場上往往它也會有一些表現。王維慶，你覺得最近房地産上市公司在二級市場上它們走勢怎麼樣，有沒有什麼變化？

　　王維慶：從今天的盤面情況來看，房地産上市公司並沒有因為這個消息出現過多的波動或下跌，但是我們如果注意的到的話，本身房地産上市公司在兩周前，隨著海鳥發展的這只股票的連續下跌，出現了不同程度的下跌，我個人覺得今天這個消息可能會長遠地影響到房地産上市公司的業績。

　　主持人：就影響問題，我們也採訪了華夏證券的研究員張燕，一起來聽聽她的看法。

　　張燕（華夏證券）：信貸通知下發對房地産上市公司的影響，主要體現在兩個方面，一個是對投資的影響；已經規劃的項目可能會因為這個通知下發停建、緩建，另外一方面是對業績的影響，應該説可能在短期內不會體現出來，它的業績可能在一兩年後能夠體現出這種緩慢的下滑。在央行不斷的對房地産金融信貸加壓的情況下，大家對房地産板塊整個的預期不會好。所以二級市場可能不會再有太好的行情。

　　主持人：這一通知對房地産上市公司的一個重要影響主要體現在資金成本提高。陳立新，在成本的增加上，你覺得會多大程度的影響房地産上市公司的利潤呢？

　　陳立新：在央行的這一次規定中，説房地産開發的流動資金貸款，還有對建築企業的貸款，還有對土地儲備機構的貸款，實質上這些方面都給予了非常明確的操作指引，因此這實際上是直接或者間接地增加了房地産企業這種資金成本，我們大概測算了一下，這對房地産上市公司每年凈利潤影響大概是減少5％左右。

　　主持人：我們看到這個通知裏面，其實對於不同類型的上市公司，比如説土地批租類或者是住宅開發類的不同類型上市公司它的影響應該是不一樣的，你覺得他們分別有什麼樣的不同影響呢？

　　陳立新：房地産上市公司大概可以分成兩類，一類就是土地批租類上市公司，這類上市公司的話，應該説這個規定對他們來説沒有直接的影響，它有一定的間接影響但是影響不太大。這主要是對上市公司中，專門從事房地産開發的企業，他們的影響會比較大，在上市公司裏面這一類企業大概在70多家房地産上市公司中大概有50多家是進行房地産開發的，對它們影響會比較大一些。

　　主持人：另外，提高個人貸款購房門檻將會影響到住房的消費需求。比如在69家房地産上市公司中，20家開發住宅類公司受的影響最為直接。

　　我國住宅類房地産上市公司有20家，按自有資産規模來分，有規模比較大的萬科、北京城建，有比較小的天創置業、東華實業；按市場開發特點來分，有以開發高檔住宅為主的光彩建設、先鋒股份，有以開發中低檔住宅為主的天鴻寶業、陽光股份。專家分析，針對不同類型的房地産上市公司，本次央行通知將對住宅開發類房地産上市公司將産生不同的影響。

　　王德勇（西南證券）：這個通知對不同類型的貸款實行了不同的政策。從類型上來看對資金緊張，負債率比較高的企業的影響是比較嚴重的。對於資金比較寬鬆實力比較強的上市公司影響比較小，比方像萬科。另外一方面，對於以高檔商品房，別墅為開發對象的上市公司影響是比較嚴重的。這個政策對中低檔住房開發公司是一種鼓勵政策，不會産生比較壞的影響。

　　主持人：通知對住宅類上市公司的影響也應該細分，比如其中有的經營高檔住宅、有的經營普通住宅。但是所處不同的區域，影響可能也大不相同，比如北京、上海和小城市的房地産類上市公司。陳立新，我想也聽聽你的看法？

　　陳立新：我很贊同剛才一位研究員他的看法，也就是説他這一政策實際上對於不同産品結構的上市公司影響是很不一樣的，對於投資性購房需求比較大的這種公司它的影響會比較大，比如上海高檔房需求比較大和投資性購房需求比較大這種城市中的上市公司，他們的影響會比較大一點，對於開發中低檔房的上市公司來説影響就會小很多。

　　主持人：另外我們知道房地産因為它是我們國家經濟發展當中的支柱産業，這個政策的變化使房地産行業相應的會受到影響，那麼這個房地産行業的變化會不會影響到相關的行業的變化，比如説鋼鐵、銀行等等，進而影響整個宏觀經濟的增長呢？

　　陳立新：這個政策的變化我認為對相關産業的這種影響作用應該説是沒有，因為它僅僅是對房地産行業的不同産品進行了一個結構性的指引，在這個政策裏面還反復的強調，就是對整個房地産行業發展是一個支持的態度，而且對中低價商品房開發它也是給予信貸的支持和配合，因此對於相關的建材、鋼材行業，它們的影響就會很小，幾乎是沒有。

　　主持人：這個問題我也想聽聽王維慶看法，你認為對相關行業有沒有影響？

　　王維慶：我覺得會有一些間接的影響，因為本身房地産如果開發的規模受限制的話，它上遊的需求産品可能就會有限制，應該講影響會非常少，因為它是一個産品結構的調整。