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　　南京保存下來具有代表性的民國建築200多處，如何保護開發值得探討

　　“民國別墅366平米，民國公館區，980萬”，“600平方米帶院民國別墅808萬”———近日，二手房買賣市場上頻現民國別墅的廣州，其價格更是從2004年的480萬一路陡漲，這些公開叫賣的民國別墅多屬私人所有，地理位置極佳。

　　千萬元別墅鮮為人知

　　這幢賣價近1000萬元的民國別墅位於北京西路，是座約有六七百平方的獨門獨院，一幢青磚小樓，在院中幾棵三四米高的樹木掩映下，若隱若現。從大門進去，首先映入眼簾的是房前空地上錯落有致的花草和灌木，枯黃的殘枝已吐出綠色的新芽，2層半高的建築矗立其後，有2層是供居住用，上層為高約2米的小閣樓。

　　屋內，墻面有些地方已經斑駁。通往2樓的木質樓梯，邊緣的紅漆已經脫落，踏在樓梯上，發出的聲響讓人恍惚回到了過去的年代，房間裏的陳設很簡潔，除了冰箱和空調，幾乎維持原狀。

　　附近開服裝店的張女士介紹，印象中，這家房子的主人很低調，不怎麼和鄰居交往，在這住了幾十年，她從未進去看過。經營這幢別墅的實德地産公司説，如果賣價加上契稅，這幢房子最後的成交價將肯定超過1000萬元。

　　無錢維護800萬賣祖業

　　位於湖南路附近的一幢兩層別墅，先前的主人是國民黨的一位中將。自從他去世後，如今由兩個兒子居住。“在網上我看到了其二兒子發佈的出售民國別墅的信息。”南京旺居房地産銷售公司房産經紀人陶廷柱稱。

　　該別墅至今依然維持著三四十年代的原始樣貌，樓上樓下各有四室一衛。別墅頂端還有一個觀景臺，600多平米的院子裏顯得有些破敗。

　　“該房在落實政策後返還給了該將軍的子嗣，兩個兒子對別墅深有感情。”陶先生稱，據他了解，後代們的經濟條件並不是太好，能夠將別墅守到現在實屬不易。如今可能是出於經濟方面的原因，叫出的價格是808萬。

　　賣家一直是神秘人物

　　“曾有人給民國別墅的買賣下了‘蒙面交易’的定義。”房産經紀人周先生稱，近年來雖然關於民國別墅買賣的廣告偶爾會見諸網絡或者報端，但是真正大張旗鼓進行交易的卻鮮有耳聞。

　　據介紹，湖南路這幢房子叫賣人是受國外姑媽的委託出售此房，但是在與房産經紀人談及買賣事宜時，對方一再強調，務必要保護房主的個人隱私，即使帶人前去看房，僅僅可以參觀，拍照是明令禁止的。買方則更不願意透露自己的真實身份，其根本原因就是惟恐“樹大招風”。

　　民國別墅多是祖上留下

　　多位房産經紀人都表示，他們接手的民國別墅多是祖上留下來的遺産。據有關人士介紹，現存的民國別墅住在裏面的多是高級知識分子或者幹部，多數對房子只有居住權但並無權處置銷售；而如今市場上出現的一些銷售的民國別墅，則屬於私人所有，是可以銷售的。

　　“事實上，‘民國別墅’只是民間的通俗稱呼。”南京市文物局文物管理處丁波科長介紹，一般稱為民國建築或近現代建築。記者從梅園新村紀念館了解到，南京現存民國建築1700余處，其中不僅包括當時的行政建築、紀念建築、文教科研建築、公共建築，也有一批保存完好，風格多樣的公館、使館建築和民間宅院。

　　據房産部門最新統計，目前南京保存下來的具有代表性的民國建築有200多處，佔地面積有900多萬平方米，主要集中在頤和路、山西路、梅園新村一帶。

　　購買者多是進行投資

　　南京實德房産銷售有限公司的鄭繼廷有著兩年銷售民國別墅的經歷。鄭説，許多有意購買民國別墅者也不完全是為了改變居住條件，畢竟大部分民國別墅內部年久失修，房子內部設置也未必寬闊舒適，最重要的是其中暗含的歷史積澱以及文化價值。鄭憑著多年的經驗認為，意欲購買者其中五成是為了投資等待升值，等升值後再轉手賣掉。畢竟，古董級的民國別墅“越老越香”。比如北京西路這套房子，已從高樓門的一套房子已在短短一年間飆升了兩百多萬。

　　一次整修需要100多萬

　　“大多數民國別墅的質量都非常好。”鄭繼廷稱，這些老房子多是磚木結構，雖然建築材料比不上現在的房子材料，但是質量很可靠，而且創意很好。如果一次性整修要花費一百多萬。

　　南京市文物局文物管理處丁波科長介紹，對列入文物保護的民國建築，嚴格按照國家文物保護法，劃定保護範圍和建設控制地帶，樹立保護標誌；在建築的維護上，實行誰使用誰維護的原則，但申請同級或相應文物主管部門批准，省級文物的維修設計方案與施工還要有文物保護資質。

　　民國建築4/5未進文保

　　“民國建築可謂南京的特色和文化品牌！”南京市文物局文物管理處丁科長説，這些中西合璧的民國建築，代表了當時一流的建築水平，是中國古代建築藝術向現代建築藝術轉化、創造民族建築新風格的重要歷史見證，具有很高的歷史、文化價值。據丁科長介紹，在1992年公佈的市文保單位中，列入文物保護的只佔1/5，約50多處，2處屬私人所有。其中，頤和路公館區是最大的一處。1927年，中華民國復都南京後，將山西路以西，西康路以東，草場門以內辟為“新住宅區”。因住戶多是達官貴人，百姓就叫它“公館區”。至南京解放時，“公館區”內共建有花園洋房9265幢，宮殿式官邸25幢。

　　對此，部分房産經紀人認為，其實許多私有民國別墅也有一定的歷史價值和歷史意義，比如從西康路到寧海路這一段，是民國建築相對集中區，如果能夠統一規劃、統一保護形成遊覽區，賦予類似民俗博物館的內容，是大有裨益的。

　　能否買賣不能一概而論

　　“國家法律並未禁止買賣民國建築，但作為文保單位，買賣是受管理的。”丁科長介紹，文物法的規定是作為非國有不可移動文物，如需轉讓、抵押，需報文物部門備案，但不可轉讓抵押給外國人。目前看，在南京，作為文保的民國建築還不存在買賣現象。

　　對未列入文保的民國建築，南京市房産局政策法規處一位工作人員介紹，關鍵看這些民國別墅歸誰所有，作為私人所有的民國建築，交易和普通房屋無甚差別，因為變更不會改變民國建築的性質。另外，文物保護法還有規定，對一些個人無能力維修的民國建築，國家也會給予一定的補助，但如果給予資助維修的非國有文保單位，以後的買賣、轉讓皆要報政府批准。

責編：劉彥妤