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　　昨天的節目裏我們了解到一種商品房促銷的新形式——“售後返租”，北京的丁先生兩年前就投資了這樣的一間商品房，然而因為經營不善，開發商不能按時支付事先允諾的租金，丁先生並沒有獲得預期的回報，購買的這間商鋪用房也閒置了下來，正在準備起訴開發商。究竟丁先生從簽合同到買房過程中遭遇了哪些風險和陷阱，作為普通的個人投資者又該如何加強防範？一起來看今天的節目。

　　為了吸引投資者，“售後返租”往往約定10年甚至20年較長的承租期限，承諾投資者會得到長期穩定的租金收益。然而租期漫漫，開發商的經營狀況隨時都有可能發生變化。丁先生簽合同時也曾對開發商未來的經營能力有過懷疑，這時開發商給他吃了一顆定心丸。

　　丁先生：到那個售樓處去問他們，説這個房子如果租金不給我們怎麼辦呀？他説那沒有問題，我們有擔保的。我問你們擔保都保什麼呀？問了好多條件，他都滿應滿許。

　　金律師： 一般的保證擔保並不完全可靠。

　　往往他承諾説，有擔保公司對租金的支付，承諾擔保責任，但是這裡面我要提醒購房人所注意的是，有了這個擔保公司作支付租金的擔保，也並不意味著他以後就沒有任何的租金風險。實際上擔保公司往往也是一個經營的實體，他擔保的方式，往往是一種保證的擔保。保證擔保往往是一個信用的擔保，並不是説把他的固定的貨幣放到銀行裏，作為一種保證金來擔保，這裡面仍然是存在風險的。

　　比起一般的擔保公司提供的商業擔保，銀行提供的擔保就更加權威和可靠了，因為銀行都會有較強的支付能力。在記者諮詢的一些樓盤項目中，有的開發商確實承諾可以提供銀行擔保，這家提出“20年包租”的開發商，似乎對自己的經營能力很有信心。

　　電話採訪：

　　問：你們萬一經營不善，不能給我租金怎麼辦？

　　開發商：我們在北京經營7年了，沒問題

　　問：一旦有了問題，有什麼保障沒有？

　　開發商：我們這個是有銀行擔保的。

　　問：期限是保多長啊？

　　開發商：這個開始是1年，以後每年循環擔保，全程都有保證。

　　金律師 ：銀行擔保要注意擔保期限。

　　這裡面要提醒購房人要特別注意，擔保期限的問題，如果説每年循環擔保，也就是説擔保期限只是一年，而不是説開發商原先包租的10、20年的擔保，一年的擔保期限完了以後，銀行如果是不再跟開發商續簽擔保協議的時候，銀行的擔保責任已經履行完了，那個時候如果是購房人出現了租期不能夠按時收回的時候，那個時候就不能向銀行去追溯。

　　律師提醒購房者，在簽訂擔保合同的時候，不僅應當要求擔保方提供專門的資金保證，還必須要求擔保方對整個租期提供全程的擔保。

　　另外，按照開發商的廣告宣傳，購房者擁有所購商品房的所有權，不少投資者購房時認為即便開發商不能按時支付房租，至少還有房子在自己手裏，風險不大。然而丁先生在不能按時收到租金時才發現，當初在售樓圖紙上表明的屬於自己的那間小閣子，自己根本無法使用。

　　丁先生：那個房子實際就是市場中的一個攤位，十幾平米，也不可能去住，沒有居住條件，只能租給一些商戶做經營活動。

　　金律師：售後返租的商業用房不能自用。

　　作為一個個體店舖的很小單元的購房人，他即便是想親自去經營商業店舖，實際上任何一個商業店舖是需要商業氛圍的，沒有了這種商業氛圍，他的這種投資的回報率，實際上不太可能實現的。

　　即便如此，開發商在售房廣告中還明確承諾，購房者一旦發現投資回報不滿意，可以按原價退房，這曾經讓丁先生感覺到是一條安全底線。

　　丁先生：他也有自動回購的承諾，三年以後如果我們要賣房的話，他可以自動回購，承諾得特別好。

　　律師指出，即使開發商回購房産，購房人順利拿回本金，他還是有可能已經承擔了利息的損失。

　　金律師：自動回購一般是原價回購 不支付利息。

　　比如説三年之內，五年之內，要解除這個合同，要開發商回購這個房産，開發商有的就是書面當中就約定了，只是原價回購，而不支付利息。那麼這個時候對於購房人來講，也就是説你支付了購房款，開發商已經白白用了幾年的購房款。

　　説了“售後返租”這麼多弊病和風險，其實這種形式在國外也有過不少成功運作、投資者和開發商雙贏的先例。因為在我國還是剛剛起步，您在參與這項投資的時候還應當謹慎，最好買房前先向專業人士做一下諮詢。

責編：劉彥妤