京華時報消息：進入2006年以來，海外投資基金對寫字樓市場的偏好表現明顯，不僅出現了大舉收購現象，而且，還有多宗購買正在洽談中。但與此同時，寫字樓市場的租金整體依然呈下滑趨勢，而且，空置率繼續提升。

　　出現多宗整售

　　寫字樓市場很少出現整售現象，尤其是甲級寫字樓，但今年首季度即出現了多宗整售，而且最大手筆都是出自海外投資基金。

　　記者了解到，2006年第一季度北京寫字樓銷售市場異常活躍，有四座樓盤被整售。亞洲國際金融投資有限公司以約2.726億美元的價格購置了位於東二環路沿線華普中心的兩幢寫字樓，總面積為13萬平方米。日本基金Replus購置了中央商務區華貿中心兩座尚未完工的辦公樓，總面積12.38萬平方米，售價未予透露，據保守估計，成交價格在20億元人民幣以上。

　　仲量聯行認為，這兩筆交易比較罕見，但卻顯示出外國資本已成功進入北京寫字樓整售市場。仲量聯行北京研究部經理凱安娜指出：“全資持有物業交易的增長，預示了2006年投資市場開始活躍。”

　　戴德梁行研究人士表示，寫字樓市場上，國外投資者的確呈現出日趨活躍的趨勢。這些購買也是境外投資機構對北京市場進行了謹慎考察之後的舉動。

　　據了解，除了這兩筆整棟購買之外，還有類似的購買正在洽談之中。

　　與此同時，本地企業傾向於購置乙級寫字樓做總部辦公之用。例如，浙大網新科技股份有限公司購置了位於中關村地區北京國際的一座寫字樓；美林正大投資集團購置了位於工人體育館旁邊的中國紅街的一座寫字樓。

　　空置率提高

　　雖然海外基金非常看好寫字樓市場，出現大舉進軍寫字樓的現象，但是，這對降低寫字樓空置率，提升租金，效果並不顯著。

　　據戴德梁行發佈的北京市一季度甲級寫字樓空置情況介紹,一季度空置率已經達到了18.3%,為近年來最高。

　　戴德梁行寫字樓部董事陳文瀚表示，“北京2005年第二、三季度的空置率大概維持在12%左右,而第四季度就達到了17%，今年第一季度達到18.3%，預計到今年後期空置率將達到20%~25%。”

　　陳文瀚這一觀點是基於今年寫字樓供應量進入供應高峰這一基本情況作出的判斷。

　　據了解,目前北京寫字樓的市場存量已上升至418.3萬平方米。但是，今年北京預計將有近160萬平方米寫字樓面積供應市場,約為過去三年供應量的總和,其中,金融街和CBD是供應最多的兩個區域。在去年大量入市項目仍沒有被市場完全消化的情況下,市場整體還將承受新增供應帶來的壓力。

　　供應量增加後，寫字樓市場面臨的首要問題是，下調租金。據了解，目前北京寫字樓的平均租金保持在220元/月平方米,陳文瀚預計,按照未來20%~25%的空置率,租金價格很可能會下調5%~10%。但值得注意的是，在新增樓盤裏，能滿足最高段客戶需求的頂級項目仍是少數，預計此類項目的租金將繼續保持穩定。（記者 魯歡）

責編：朱亞菲