新華網上海４月１３日專電（記者蔡國兆、彭勇）房産開發商繼續加大土地儲備力度，珠三角、北京等地樓價飆升，上海房地産市場出現“轉暖”跡象。有關專家分析指出，中國房地産市場“虛火”未退，有關方面應儘快拓寬民間資本投資渠道，防止資本在房地産行業扎堆，造成更大的房産泡沫。

　　房地産商：囤積土地“內火”依舊

　　房地産市場宏觀調控已滿一年，中國房地産市場的“高燒”是否真的已退？業內專家分析指出，從部分地區樓價增速減緩看，房地産市場確實已出現“降溫”跡象，但透過部分地區“降溫”的表象，中國房地産市場實際上“虛火”依舊。

　　一批房地産上市公司近期披露的年報顯示，在國家加大宏觀調控力度的２００５年，房地産開發商一個重大舉措是加大土地儲備力度。其中，“復地”新增約１５２萬平方米；“萬科”新增６５１．２萬平方米。

　　申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新對記者説，目前國內一些房地産上市公司的土地儲備已經達到２至３年的開發規模。記者接觸到的資料證實了這一判斷：金地集團，２００５年末土地儲備５００萬平方米；富力地産，截至２００６年３月擁有總建築面積約９４０萬平方米的土地儲備；中華企業，到２００６年末土地儲備仍將保持在３６２萬平方米……

　　雖然一些房地産企業出現了資金鏈緊張甚至斷裂的情況，但房地産商總體仍然看好房地産市場。江蘇吳江鵬翔房地産開發有限公司副總經理甘斌對記者説，只要撐過這兩年，房地産市場肯定還會再火。不管人們是否相信，這確實是不少國內房地産商對未來的真實判斷。一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，他曾經對萬科、中海、合生創展、金地、招商、首創等房地産公司４０余名決策者、管理人員、研究人員進行過調查，並參加過不少公司的內部會議。他説：“從傳來的信息看，幾乎所有業內人士都看好房地産市場未來走勢。”

　　正是基於這一基本判斷，各地房地産商一方面通過延期竣工、暫緩新項目等手段規避市場風險，另一方面又通過招投標、合作開發、收購其他公司項目等手段繼續儲備土地。

　　消費者：無法割捨的房市投資情結

　　房地産商看好市場前景，消費者也依然對房地産投資抱有期望。去年以來，消費者對樓市開始持觀望態度。業內人士指出，今年３月上海房地産市場出現的成交量“井噴”就是觀望群體的一次“試探”。

　　來自上海官方網站“網上房地産”的統計顯示，３月份上海商品住宅交易量強勁反彈，達到１７９．６７萬平方米，與２月８２萬平方米的成交面積相比，環比增幅高達１１９％。這一成交規模已經達到了去年調控政策出臺前的水平。

　　“在某種意義上，這段時期的觀望本身就是一種長期看好。” 陳昱新説。他認為，在目前的大類資産中，無論是股票還是債券，近幾年回報率水平都不能令人滿意。各類收藏品：字畫、郵票、古董、黃金價格雞犬升天，關鍵的原因就是大量的貨幣財富無處可去。作為重要資産類別，房地産的吸引力不俗。

　　截至２００５年末，我國城鄉居民儲蓄存款餘額已經超過１４萬億元。這筆社會財富在尋求不到更為可靠的投資路徑時，房地産業無疑會成為投資的重要考慮。而這一趨勢也在地方政府和銀行政策等“外部信息”的影響下得以鞏固。

　　專家：進一步加強調控拓寬投資渠道

　　近來陸續浮出水面的“外部信息”對消費者態度産生了重大影響。３月，杭州市房管局、公安局出臺《外地人在杭購房入戶試點辦法》。該辦法稱，“為進一步吸引外地人來杭購房置業，推動房地産市場交易，促進房地産市場健康發展，”在錢江新城、經濟開發區、濱江區購房達到一定價值和時限，可申請辦理１戶杭州戶籍。與此同時，滬、蘇、浙三地銀行紛紛明裏暗裏“鬆綁”個人房貸,提高貸款成數，優惠貸款利率。而“取消轉按揭”“購房退稅”等救市聲也時有所聞。

　　“政府、銀行肯定會‘托市’，這是房地産商和消費者普遍的看法。房地産商熱度依舊，消費者投資情結難解，這兩種效應疊加帶來的結果可能是，房地産市場‘泡沫’會越來越大。” 陳昱新警告説。

　　陳昱新對上海、北京、南京等１２城市的房價收入比曾經作過一個詳細的研究。“平均值在６倍以上，已經明顯偏高！目前我國不少城市已經出現城市居民難以承擔房價壓力，自住購房動力不足的問題。” 陳昱新説。

　　房地産商囤積土地，消費者投資性需求繼續看好市場，部分城市居民已經難以承擔房價壓力，一系列的現象表明，如果不繼續採取有力措施，中國房地産市場有可能會出現一個“泡沫”積累和破裂的過程。

　　上海房地産界獨立評論人顧海波認為，當前房地産宏觀調控效果剛剛開始顯現，房價相對於近兩年僅初步具有鬆動跡象，有些地方就急於放鬆銀根（個貸）和積極“救市”。這種行為有悖中央宏觀調控初衷，對房地産市場的長期健康發展將産生不利影響。他説：“有關方面應進一步加強宏觀調控。這一過程中，地方政府應摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，一方面繼續把好土地、信貸兩個閘門，另一方面繼續遏制投機、抑制投資，防止宏觀調控成‘空調’。”而陳昱新則認為，國內投資渠道的‘貧困’是房地産業泡沫難消的重要原因之一，有關方面應儘快拓寬投資渠道，防止民間資本在房地産行業扎堆。（完）

責編：朱亞菲