中新網4月13日電 據《中國財經報》報道，隨著房地産宏觀調控政策措施的逐步落實到位，從總體來看，2006年房地産市場將延續平穩發展的態勢。

    調整普通商品住房面積標準

    2005年，國家對普通商品住房作出了明確規定，即住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各地可以在規定標準的基礎上浮動20%。從各地落實的情況來看，僅石家莊、呼和浩特、青島、拉薩4個城市將單套建築面積控制在120平方米以下，其他32個大中城市均上浮了20%。考慮到中國人多地少的國情，為適應發展節能省地型住宅的要求，對於超過規定建築面積標準的，應當予以調整。

    充分發揮土地供應的“閘門”控製作用

    從美國等市場經濟發達國家在控制房地産市場價格的經驗來看，為解決中等收入居民住房困難問題，他們在過去相當長一段時間裏(約20年)，堅持建設100平方米以下的小戶型“社會住宅”，以滿足中等收入居民住房消費需要，平均每年建設的小戶型“社會住宅”不少於中等收入者佔居民總數的比重(平均不少於62%)。

    中國屬於不發達國家，中低收入家庭約佔全部家庭的80%左右，在市場經濟發展的初級階段，我們應借鑒美國的經驗，充分發揮土地供應對於房地産市場的“閘門”控製作用：國土資源部門在提供商品住房建設用地之前，應當先由城市規劃部門依據控制性詳細規劃出商品住房的建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，之後再由房地産部門規定中小戶型住房面積佔商品住房面積不得少於80%比例的控制性要求，並將其作為供應商品住房建設用地的前置條件，以保障中小戶型普通商品住房供應。對於房地産投資增幅過高、商品住宅銷售價格上漲過快的地區，要嚴格控制低密度高檔住宅土地供應，繼續停止別墅類用地供應。

    形成梯形住房消費結構

    逐步改善住房的消費和供應結構。從國際經驗來看，只有少數居民能夠購買得起新建商品住房，大多數居民通過住房二級市場購買二手房以及租賃方式解決住房問題。中國也應當加強對居民住房消費觀念的引導，逐步改善住房消費和供應結構。即：高收入居民購買新建高檔商品住房，中等收入居民購買或者租賃普通商品住房，低收入居民租賃二手房及廉租住房，待中低收入居民收入狀況好轉後再改善住房條件，減少對新建商品住房的消費需求壓力，形成梯形住房消費結構。而建立梯形住房消費結構的關鍵，在於培育住房二級市場。培育和發展住房二級市場通常可以作為政府平抑房價的“穩定器”。

    切實解決低收入家庭住房困難問題

    解決低收入家庭住房困難問題，是市場經濟國家公共財政的一項重要職能，直接關係到低收入群體的安居樂業和社會穩定。首先，要摸清家底並制定保障規劃。各地區必鬚根據當地財力狀況與可能，科學、合理地制定分年度解決規劃，明確逐年保障對象、保障範圍、保障標準以及最終需要達到的目標。

    其次，要完善低收入家庭住房保障政策。要積極探索經濟適用住房貨幣化試點，將經濟適用住房與城鎮廉租住房制度結合起來統籌考慮，建立城鎮低收入家庭住房保障制度，逐步停止建設經濟適用住房。要完善以租金補貼為主、實物配租和租金核減為輔的低收入家庭住房保障方式，鼓勵實行租金補貼，限制採取實物配租，實物配租只能面向孤、老、病、殘等特殊家庭。

    再次，要健全城鎮低收入家庭住房保障及進退機制。加強對低收入群眾住房保障對象的監測管理，建立動態管理制度，使不符合條件的家庭及時退出住房保障範圍。此外，要保障解決低收入家庭住房困難問題的資金來源。目前，除了從住房公積金增值收益中籌集部分資金、接受社會捐贈資金外，地方政府也應當適當安排一部分資金用於解決城鎮低收入家庭住房困難問題。同時，要積極研究從土地出讓金凈收益等資金中劃出一部分用於城鎮低收入家庭住房保障的可行性，進一步拓寬住房保障資金來源渠道。

建立房地産開發企業成本—利潤監審制度

    當前，房地産開發企業成本核算不實、利潤過高，是造成住房價格居高不下的一個重要因素。房地産企業取得的高額利潤，通常採取提高商品住房銷售價格、少計收入、多計成本等手段獲得。據財政部2005年組織各地專員辦對39戶房地産企業會計信息質量專項檢查，39戶房地産企業平均利潤率高達26.8%，個別項目高達57%，房地産企業普遍存在隱瞞利潤的現象。解決這個問題，應當建立房地産開發企業的成本、利潤監審制度，研究制定房地産開發企業的平均利潤率，對於成本核算不實的，要通過強化會計核算和加強稅收徵管，降低其過高的利潤水平。

    恢復並加強土地增值稅徵收管理

    1999年，為有效啟動房地産市場，積極培育新的經濟增長點，財政部、國家稅務總局聯合發佈了《關於調整房地産市場若干稅收政策的通知》，規定對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。這一優惠政策對於刺激住房消費、擴大內需起到了積極作用。但是，隨著房地産市場的發展和變化，這一稅收優惠政策已明顯不適應當前宏觀調控的要求，有必要進行適時調整，恢復對居民個人轉讓普通住宅徵收土地增值稅的政策，以打擊房地産投資，遏制房地産投機行為。同時，還應當加強其他涉及房地産稅收的徵收管理，堅決堵塞房地産領域的偷漏稅現象。

    當前房地産市場四大“軟肋”

    2005年宏觀調控政策雖然已經初見成效，但是，由於經濟運行的慣性作用，加之一些調控措施還沒有完全落實到位，當前取得的成效只是初步的，部分地區房地産供求結構性矛盾和房價上漲過快等問題仍未得到根本解決。

    一是中西部地區商品住宅開發投資增長偏快。二是部分地區商品住宅銷售價格漲幅仍然偏高。 三是住房供應結構不合理問題依然突出。主要表現為大戶型供應比例偏高，中小戶型供應不足。四是滯留在開發商手中的存量土地和閒置土地規模過大。(宗鶴)

責編：朱亞菲