中國經濟網消息：“賣出去是硬道理！”這邊“乾隆皇帝”推銷“揚州水鄉”，那邊西部牛仔叫賣“別墅牧場”。正是房地産開發商不斷放出的漲價信號助長了人們的搶購心理，也吹大了樓市的泡沫。

    “簡直是漲瘋了！”

    在參展的62個北京項目中，僅有5個在四環附近的項目每平米在7000元以下。而位於三環內的項目，起價更是高達每平方米1萬元以上。

    “簡直是漲瘋了！”逛完北京春季房展會的張先生無奈地感嘆。“要想在四環邊買每平米7000元以下的房子，真不是件容易的事！”人頭攢動中，記者在展會現場轉了一圈，感覺像是到了廟會，煞是熱鬧。

    一個以江南為主題的項目又是請來老藝人拉洋片，又是請來演員扮成皇帝皇妃發資料，喧天的鑼鼓聲吸引記者上前探訪，價格是7500元一平方米，詢問的人並不多。

    “我們只是來看看有沒有合適的樓盤，房價太離譜了。”邸女士抱怨，“連通州的房子都賣到5000元一平方米了。”

    記者從組委會了解到，本次展會上一共有27個新盤亮相，其中周邊及外埠的項目4個。記者統計發現，在參展的62個北京項目中，僅有5個在四環附近的項目每平米在7000元以下，不足10%！而且這5個項目都在西南四環附近。房價上漲在一些位於東部的項目和小戶型項目上表現較為明顯。大部分東五環內的項目，均價都比去年有了上千元的漲幅。至於位於三環內的項目，起價都在1萬元每平方米以上。一位售樓員悄悄告訴記者：“現在項目漲價都沒什麼理由，別的項目都在漲，自己再不漲開發商自然就覺得虧了。”

    根據北京市統計局發佈的數字，2005年北京商品住宅期房均價達到6725元/平方米，而上海公佈的商品住房銷售均價為6698元/平方米。3年來，北京房價首次超過上海。

    進入2006年，北京房價漲勢更猛。北京市2006年1-2月房地産市場運行情況顯示，全市商品住宅預售交易平均價格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，漲幅為17.3%。

    北京樓市春天已經到來？

    “需要不等於需求。目前的虛高房價已經遠遠超過大多數民眾的支付承受能力。”

    隨著春季房展會的開幕，一些媒體報道説北京樓市走入春天，老百姓終於走出觀望。果真如此嗎？

    中國社科院金融研究所金融制度室主任易憲容告訴記者，逛房展的人多並不代表買房實際交易的人多。因為需要和需求是兩個不同的概念。儘管一個人對住房有很迫切的需要，但如果沒有相應的經濟能力，則只是一種需要，並不會形成需求。目前的虛高房價已經遠遠超過大多數民眾的支付承受能力。

    “房價的快速上漲，一方面會把那些中低收入民眾完全排除在房地産市場之外，因為他們根本就沒有支付能力進入這種過高的房地産市場；另一方面，也會把那些本來希望改善住房條件的民眾排除在房地産市場之外。”

    普通百姓購買力與高位運行房價之間的矛盾更加突出。北京師範大學金融研究中心日前發佈的《中國房地産金融安全評估報告》認為，根據中國2005年城市戶均收入在1.5萬至1.7萬計，如果購買一套70平方米的新房，可能房價收入比在13倍。這就意味著城市居民中，至少70%沒有購買新房的能力。

    而中國人民銀行最近發佈的一份調查報告顯示，居民購房意願也跌至歷史新低。未來三個月打算買房的居民人數佔比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%。從調查的7個大城市看，北京、天津和上海三個直轄市的居民購房的意願明顯下降。

    “現在的情況是，房價上漲驚人，但實際交易量並未增加，甚至相比較于往屆卻縮水。”中國人民大學教授王琪延説，有關利益方公佈的數據是售價低廉而且穩定，這是為了推動價格預期走高，散佈有利於自己的假信息。

房價為何越調控越漲？

    “在賣方主導市場的情況下，房地産企業可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價格，實現超額利潤。”

    伴隨著房地産調控措施的出臺，兩年多來爭論一直未止。採訪中，不少人抱怨，“越是調控房價漲得越厲害？”

    中國人民大學教授王琪延説，在經歷了兩年的宏觀調控之後，開發商普遍資金鏈吃緊，各地房價雖然有升有降，但總體而言，漲價的衝動被抑制。當市場觀望氣氛一旦緩解，開發商順水推舟讓房價高揚，漲價可以説是一種原始的衝動和本能。

    “目前房價高漲並不是由供求關係決定的”。北京大學城市與區域規劃係教授董黎明認為，賣方主導使房地産市場不屬於完全競爭性市場，在這樣一個市場，房地産企業可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價格，實現超額利潤。

    易憲容則認為，“這表明國內房地産宏觀調控的效果並不理想。”在2005年國內房地産市場宏觀調控下，房地産投資過熱、房價快速上漲、房地産市場炒作嚴重的情況有所改善，但是由於國內宏觀調控的工具過於行政主導，宏觀調控市場化工具運用不自如(如利率與稅收)，效果並不理想。

    中國社會科學院金融研究所尹中立博士認為，我國部分城市的房地産價格持續上漲表現出了強烈的中國特色：它是地方政府主導下的房地産價格上漲。部分地方政府的這些行為是為了政績，因為房地産價格上漲不僅可以提高當地GDP的數據，而且可以使政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設。而GDP是地方政府官員的成績單。

    房價會持續走高嗎？

    “北京去年1-11月房價的上漲幅度竟達到25%以上。這樣的房價肯定是不合理的，也凸現出市場存在泡沫。”

    在展會上，記者發現，有網絡媒體請來開發商和“專業人士”給逛房展者“講課”：8000元今年能買四環的房子，明年就只能買五環以外的房子了。買房要快速出手。房價真的會持續走高嗎？

    易憲容接受記者採訪時説，根據我們的研究表明，2005年，國內房地産開發投資、房地産空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。比如，2004年城鎮居民的收入房價比，如果以戶均75平方米計算為8.2倍(一般國際標準為3-6倍)，以戶均100平方米計算為10.9倍，而上海及北京這樣的大城市收入房價比在12倍以上。如北京，去年1-11月房價的上漲幅度竟達到25%以上。“這樣的房價肯定是不合理的，也凸現出市場存在的泡沫。”

    易憲容表示，哪些地方房價大漲，這些地方的房價將來就會大跌，而且不是小小的調整。像上海，房價應該下跌50%，北京房價也應該下降30%。房價調控完全在於政府對房地産市場的理解，在於政府稅收政策以及市場的變化來調整房地産供求關係，特別是央行的利率政策。

    “從今年下半年開始，延續4年之久的房價快速上漲局面將可能得到扭轉。”北京師範大學金融研究中心主任鐘偉認為，無論從房價走勢、開發商盈利狀況，還是從競爭激烈程度來説，現在都到了房地産業的重大拐點。

    研究表明，2002年之後，房地産銷售速度就已趕不上投資的增長速度了。這説明大量資金進入了房地産行業，而房地産銷售勢頭沒有同步跟上，行業開始出現轉折信號。“種種跡象表明，從今年年底開始，房地産業的暴利時代可能結束，這是一個重大的轉折。”鐘偉説。

責編：朱亞菲