新京報消息：尾房超市開業當日來客爆滿；明天第一城四期開盤當天熱銷異常；剛結束的房展會上中低價房成為熱捧對象。這足以表明目前北京中低價房供需嚴重失衡。

　　事實上，政府早已關注到這一問題，並打算動“真格兒”。4月4日，2006年土地供應計劃出爐。中低價住宅土地供應受到前所未有的重視，商品房用地捆綁適量經濟適用房用地的供地形式被鼓勵；中小戶型普通住宅土地供應也被優先支持。這表明“重點發展中低價房”將進入實質階段。

　　那麼，如何保證中低價房土地供應？大力發展小戶型住宅到底可不可行？這些問題無疑將成為業內關注的焦點。

　　核心問題1.如何改變中低價房供不應求局面？

　　主持人：國土資源部日前宣稱將出臺開發中低價房的相關政策。2006年土地供應計劃也明確要優先供應普通住宅用地，但目前在售的中低檔住房卻房源有限，市場供不應求。如何改變這種局面？

　　發展郊區住宅協議出讓土地

　　張寶全：今後中低檔住房佔有比例肯定越來越重，但按照每年GDP增長幅度來看，目前房價很難下降。現階段開發商的開發成本逐漸提高，開發商從注重以前投資回報率到現在更為關注每平方米的實際利潤。所以中低價房供需不平衡的現狀需要市場發展來調節。

　　之前開盤的蘋果派或其他中端價位房開盤時的熱銷場面，足以讓人感受到購房者對中低檔住房的強勁需求。目前在一些較為偏遠的地方，中低價房並不少，但前來問津的人卻不多。這是因為購房者不得不考慮交通成本、時間成本、生活成本等因素。

　　如果這些區域市政配套完善，交通便利，那麼即使郊區的房子也能吸引相當數量的購房者。而為了促進市政迅速發展，也可以將市政配套授權給區域項目開發商負責。對於郊區土地，完全可以不採取單一的招拍挂形式，由當地政府協議出讓給幾個開發商來共同運作，而此費用可作為一部分土地出讓金。

　　多建廉租房拿地考慮開發商資質

　　陳豪：目前住宅市場主要有商品房、經濟適用房和廉租房幾種形式。而我一直遵從居者有其屋的觀點，並不需要每個人都擁有産權，滿足基本的生活需要即可。老百姓買不到房子就買廉租房，但觀念要改變。

　　實際上，開發高檔住房與中低檔住宅不矛盾。隨著土地越來越少，開發成本就會越來越高。一些好地段的地價決定了項目價格，而建安成本是剛性的，還要加上管理費及各種稅費等。現在所得稅已從去年的15%提高到20%左右。開發成本越來越高。

　　我認為，增加中低價房供應量還是應該加大廉租房建設力度，經濟適用房不好控制。同時，在土地越來越稀缺的情況下，開發商的開發資質就顯得尤為重要。資質代表開發經驗，在千軍萬馬共同進駐時，地塊便會被炒熱。所以土地招拍挂時還是應該充分考慮到開發商資質，這樣可緩解開發商之間的競爭，地價也不至於被炒得太高。

　　推廣限價房競地採取招標制

　　于淩罡：廉租房用地應屬於代徵用地，按10%人口計算，應為商品住宅建築面積的6%；按照每套32平米，每樓150套標準算，每批准8萬平米城市住宅用地，就應附帶規劃一棟代徵廉租樓用地，將其歸屬於硬性市政配套，也應在市區異地代徵。

　　同時應大力推廣限價房用地，這種形式可規範商品房市場開發行為，我認為限價房用地供應量應佔商品房用地50%以上。同時對於限價房用地，政府在收回土地成本的前提下制定地價，之後進行公開招拍，以承諾規定品質以上、售價最低的開發商中標取得開發權。開發限價商品房，甚至應該在廉租房制度完善並落實之後，淘汰經濟適用房。

　　核心問題2.在城區推行中低價房是否可行？

　　主持人：土地招拍挂價高者得的原則加大了開發商的開發成本，使地價整體上揚，特別是四環以內。高額的土地成本使開發商不得不開發高檔盤，在此情形下，如果在五環甚至四環內推行中低價房，可行嗎？

　　城區開發中檔房房價易炒高

　　陳豪：這樣的可行性很小。試想，如果政府拿出一塊地，制定拿地方面的優惠政策，項目可低價入市。這樣的房子一定會熱賣，如果限制購房資質，那就是經濟適用房，如果不限制，價格逐漸也會被炒高。

　　限定區域最高房價否則難建中檔房

　　陳雲峰：明天第一城四期開盤時我自己都很驚訝。項目價位已提升至6100元/平方米，仍有幾千人在外面排隊。現在獲得土地很難，即使拿到價格也很高。所以高價拿地後開發商需要利益最大化。

　　在拿地時，開發商應給政府一定的承諾，並交納一定的押金，住宅品質標準則由政府制定。在政府與開發商有效溝通的基礎上，大力發展限價房。不過，最重要的是降低開發商的利潤空間，為此，政府應限定區域最高房價，以拉低整體房價，為開發中低價房創造條件。

　　核心問題3.政府是否應制定土地優惠政策？

　　主持人：説到底，土地依然是一切問題的根源。那麼在加大中低價房土地供應方面，政府是否應制定一些優惠政策？這樣能否調動開發商開發中低價房的積極性？

　　給與優惠政策可能帶來後續問題

　　陳雲峰：如果政府給與一定調控，比如在拿地方面給與一定的優惠政策，但周邊市政配套跟不上，還是很難在合適的地段發展中低價房。所以，找到一個政府、開發商及業主三方利益的平衡點是關鍵。目前政府不願意減免稅費鼓勵開發中低端項目，是因為一些減免稅費的項目並沒有取得較好效果。

　　如天通苑減免稅費後，開發商不追求小區品質，市政及商業配套滯後，最後政府又貼錢補建各種配套。所以我認為，政府在發展中低價房時，並不一定非要在土地、稅收等方面制定優惠政策。這樣做雖可能取得短期效應，但也會帶來一些後續問題。因為政府不僅要保證中低價房的數量，還應該多考慮中低價房的品質。

　　鼓勵捆綁開發效果反而更好

　　朱佔輝：布洛城拿地是在2002年，最初是開發部分經濟適用房。當時採用的是招標方式，就是把地價定一個總價，誰定的房價低就由誰來捆綁式開發。拿地時，項目規劃有50萬平方米經濟適用房，房價為2228元/平方米，當時經濟適用房還沒有低於2600元/平方米的。我們僅招投標先期就虧了1.5億元。

　　但目前150萬元的商品房均價定在4000元/平方米左右，還是有相當利潤空間的。所以市政配套若能跟上，房子就好賣，從而也會提高開發商在近郊區開發中低價房的積極性。

　　人物對話

　　確保中低價房用地可嘗試捆綁開發

　　布洛城開發企業副總經理朱佔輝建議———

　　在發展中低價房方面，建設部日前鼓勵開發商採取限價房與商品房捆綁銷售的模式。位於京南西紅門的布洛城正是採取此模式的一個案例，那麼該項目在此方面有何心得？記者就此採訪了布洛城開發商———北京鴻坤偉業房地産開發有限公司副總經理朱佔輝。

　　新京報：布洛城銷售情況良好，你認為最根本的原因是什麼？

　　朱佔輝：我認為布洛城有這樣的銷售業績主要在於兩個方面。首先是它的性價比高。西紅門是大興離城裏最近的地方，幾條主幹道並行，地理位置很好，交通非常方便。加上住宅品質也不低，且每平米只賣4000多塊錢。就目前北京的市場情況來看，這樣的房子不好找。

　　其次我們2002年拿地時，項目規劃是捆綁一部分經濟適用房開發，因此當時在政策上獲得了一定優惠。布洛城拿地的地價比較低，在土地上壓縮了成本，給我們擴大了利潤空間，自然就可以建老百姓能買得起的房子。

　　新京報：以現在市場行情來看，你認為繼續開發中低價房對開發商來説還有利潤可圖嗎？

　　朱佔輝：我認為利潤空間還是有的。北京有近兩千萬人口，老百姓購房所瞄準的大多都是中低價房，因此實際市場需求量非常大。面對這麼大的市場，沒有理由不去做。開發商可以薄利多銷，還可以在配套方面開發一些商業和娛樂設施，包括物業管理。眼前我們的利潤是保本微利，但從長期發展來看，這是一個長遠利益，可以細水長流。

　　新京報：從開發商角度講，你希望政府在中低價房開發方面繼續出臺什麼樣的政策？

　　朱佔輝：我認為政府應出臺政策反對投資者壟斷，包括土地和開發市場，比如現在拿地就採取了“招拍挂”形式。此外還應該出臺政策反對開發商獲取暴利。在供地時要確保一定比例中低價位房用地。中低檔住房遲早會成為主流。北京住宅市場目前正處於這樣一個變化狀態。

　　高、中、低檔産品在一個區域內應該是和諧共存的，而不是像某些黃金地段的規劃，全是寫字樓，晚上就變成了一座空城，相關配套無法跟進。

　　新京報：你認為如何在政府、開發商和消費者三者之間尋找一個平衡點，讓三方都滿意？

　　朱佔輝：我認為這個平衡點還是應該落在“性價比”上。老百姓不是要買便宜的房子，而是要買合適的房子。就是一個性價比高不高的問題。同樣，開發商也要講“性價比”，投資多大，收益多少，有沒有利潤空間等，都要考慮。

　　因此把一定品質的房子定在什麼價位上才合適，需要開發商與購房者協調産生。而這樣的協調，一方面靠市場，另一方面也要靠政府的政策。

　　另外，住宅方面的制度關乎民生，所以應實行聽證會，政府應廣泛聽取各方意見。政策出臺後，往往缺乏足夠的引導性，有時可操作性不夠強。關爽 張鵬

責編：朱亞菲