中國經濟網消息：據《藍籌地産評論》報道，“房地産行業是否存在暴利”一直是近期輿論關注的焦點。如何界定“暴利”呢？"暴利"一詞的確切語意是用不正當手段短時間內獲得的鉅額利潤。因此，要確認一個行業是否有暴利，必須兩個要素同時具備：一是出現了不正當手段，二是獲得了鉅額利潤。

　　通常獲得高額利潤的非正當手段主要是壟斷。具體又分三種情況，一是技術壟斷，二是資本壟斷，三是非市場條件壟斷。依靠技術壟斷獲得的高額利潤，在正常的情況下是市場競爭所鼓勵的，只是在極端的情況下如美國對微軟的訴訟，也會涉嫌非正當手段獲得高額利潤，並因此存在被迫拆分的威脅。資本的壟斷則比技術壟斷更為明顯一些，因此發達市場都有反托拉斯法等法律。而非市場壟斷是市場經濟中嚴格禁止的。

　　本文將從兩個方面説明中國的房地産業是的確存在暴利的。

　　暴利的證明之一：中國房地産業存在超高利潤

　　從利潤率來看，房地産業存在高額利潤。如近來福州市公佈的房價清單顯示：福州市市區商品房平均開發成本約為2160元/平方米，社會平均利潤約為1400元/平方米，地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。這份公開披露的福州市部分地塊商品房價格成本對照表進一步顯示，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的特點。

　　另據有關部門測算，在北京，1000萬元/畝的地塊，應該在三環以內，25層的塔樓，建築面積分攤的地價大約是1300元/平方米，加上1200元/平方米的建築成本，如果利潤率為8%，那麼面對消費者的終端銷售價不過3000元左右，而現實中的價格都是一萬多元以上。顯然，這其中包含超額利潤。

　　如果説福州和北京的例證還只是個別區域的例證，那麼新華社"新華視點"專欄前不久連續播發《房價成本揭秘》的調查則顯示，我國房地産開發行業的平均利潤率約50%。這説明，福州和北京的例證其實是有普遍性的。

　　從房地産開發業的財富積累也能反映出其存在的高額利潤。據不完全統計，最近三年公佈的中國富豪百強，從事房地産開發的越來越多--2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。如果不是擁有超高利潤，房地産業如何能成為中國富豪的聚寶盆？

　　另外，從房産開發商數量上看，1991年我國房産開發商在5000家左右，1996年有21000多家，近幾年又增加到了33000家左右。沒有高額利潤，房地産公司所為何來，其數量如何會增長這麼多？

　　暴利的證明之二：資本壟斷以及非市場壟斷是房地産業暴利的主要實現路徑

　　通常，經濟學家用勒納指數測度市場壟斷程度。勒納指數度量的是價格偏離邊際成本的程度。在完全競爭條件下，價格等於邊際成本，勒納指數等於0；在壟斷條件下，勒納指數大於0，但不會超過1。勒納指數越大，壟斷程度越高。1996年以來，中國住宅市場的勒納指數均在0.3以上。這説明房價中30%以上的部分為非成本因素。另外，住宅市場的勒納指數呈上升趨勢，表明住宅市場的壟斷性越來越強。北京、深圳和天津住宅市場的勒納指數高於中國平均水平，其中北京市住宅市場勒納指數均在0.6以上，表明這些城市住宅市場的壟斷性高於中國平均水平。

　　我們可以從資本的壟斷和非市場壟斷兩個方面來看房地産業的壟斷。

　　第一，房地産業是資本壟斷行業。

　　房地産在西方是一個典型的第三産業，在中國只能算是第二産業。但大資本的運作仍然是必須的。這些年，超低利率以及尚待完善的金融市場支撐了房地産商以少量的資本控制大量的金融資源，從而獲取超額利潤。而土地供應在採取“挂拍招”的辦法後，更使得只有大資本才能盡佔先機。在這種情況下，資本的門檻實際上形成了房地産的壟斷性，導致房地産的暴利。

　　第二，更加重要的，在當前中國制度不健全的情況下，非市場壟斷成為房地産重要特徵。

　　1、土地制度的缺陷導致土地增值收益大量流入房地産業

　　事實上，在土地流轉過程中存在超額利潤，開發商和政府共同瓜分了這筆巨大的“租金”。根據國務院發展研究中心課題組所做的調查：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中，農民的補償款佔5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地産公司拿走土地增值收益的大頭，佔40%到50%。説穿了，房地産暴利是形式合法外衣之下的實質上的不當得利。

　　可以説，在過去幾年的房地産暴利中，低廉的土地成本佔據了很大比重。而在土地“挂拍招”後，地方政府與開發商之間形成的利益共同體並未解散，由於地方政府與開發商眉來眼去，故意製造土地的“饑餓效應”，因此開發商仍能夠輕鬆獲得暴利。

　　2、所有者缺位的國有銀行成為房地産開發商的俘虜，房地産的風險向銀行轉移，收益卻被開發商攫取

　　房地産的三分之一是金融問題。中國人民銀行2005年8月15日發佈的"2004中國房地産金融報告"披露，房地産開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上。這告訴人們：一是銀行與房地産的關係非同一般；二是房地産的風險不僅由房地産公司自己承擔，更要由銀行來承擔。中國的四大國有銀行作為天然的所有者缺位，風險承擔者事實上是"虛擬"的，它燒的從來都是大眾的錢。

　　據安永會計師事務所的高級經理、地産和銀行不良貸款的專家潘泰博研究，隱藏在我國銀行第二類貸款(關注類)中的地産類不良貸款已經達到了5250億元人民幣，這還不包括以流動資本貸款的形式流向國有企業和合資企業的隱性部分。央行《2004年房地産金融報告》所提示的房貸金融風險的確是存在的。如果目前80%的第二類貸款都轉變成了不良貸款(一般的地産貸款從記入"關注類"到成為不良資産，通常需要兩年的時間)，那麼正值上市關鍵時刻的三大國有銀行的風險準備金覆蓋率將會從現在的45.5%、68%和61.6%分別下降到8.7%、16.6%和14%。如果新的盈利增長點不儘快出現，風險便有轉為危機的可能。

　　3、稅收政策

　　張學誕的研究表明，我國現行的房地産稅收制度存在諸多問題。首先，稅種多，包括房産稅、城市房地産稅、契稅、城鎮土地適用稅、土地增值稅等，但稅收減免過多，稅基窄，稅收調節作用的發揮受到限制；其次，稅制設計不合理；第三，內外稅制不統一，不符合國民待遇原則；第四，重交易輕保有，稅負不公；第五，費大稅小，扭曲了稅費關係；所以出現了中國房地産業一方面商品房大量積壓，另一方面大部分人住房條件急需改善的現象。

　　由此，導致的一個結果是房地産業“食稅而肥”。2004年，國家稅務總局公佈的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地産企業。同樣，在"2004年度中國納稅500強企業排行榜"中，前300名內沒有一家房地産企業。不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公佈的企業欠稅名單上，房地産企業的欠稅額佔了欠稅總額的八成以上。這與目前房地産業平均利潤率位居國內各行業前茅的地位極不相稱，有分析人士指出房地産暴利下存在著巨大的稅收黑洞。

　　一是諸多的開發商涉嫌偷漏稅

　　據國稅局對7省市的調查，在所有涉稅問題中，房地産佔了90%。2004年，包括上海在內的不少地區的稅務部門都在檢查中發現，大量的房地産企業存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地産企業存在涉稅問題。同年，杭州市審計部門發現，列入審計範圍的杭州市房地産企業逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地産開發公司進行了稅務檢查結果顯示，被查的10家開發商竟然均存在著偷漏稅款行為。

　　二是開發商通過關聯交易等“合理避稅”

　　一位有過六年房地産從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地産行業非常普遍。如公司想轉移利潤到國外，對其會計説弄個“海外業務接待費2000萬元”，或者將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地産公司工作的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術諮詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、諮詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資産，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。

　　三是通過上市公司轉嫁風險、轉移利潤。

　　經常有開發商舉出上市房地産公司年利潤率並不太高的例子，説明房地産業沒有暴利。其實，這很可能是一個“真實的謊言”。

　　眾所週知，2004年對於中國房地産業來説是少有的好年景，不少開發商都賺的缽滿盆滿。然而令人不解的是，60多家房地産上市公司的財務年報平均每股收益僅為0.22元，與2003年相比只增加了0.03元，甚至低於市場平均水平。這樣的數據，你相信嗎？

　　原來，這裡面有人進行了一系列複雜的把戲。據披露，把戲的開始一般是家族企業通過公司A控制上市公司B，公司C則是A、B這兩家公司共同出資的房地産項目公司。接下來分三步走：第一步，初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權；家族公司A僅佔小股。公司C預付土地出讓金，獲得“四證”，成立房地産項目開發公司D。按央行195號文件規定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自於銀行的貸款，由上市公司提供擔保。在預付土地出讓金，取得“四證”之後，公司D即可申請銀行開發貸款，用於設計規劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔保。由於上市公司對C公司絕對控股並成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風險。第二步，回籠預售款前後，攤薄上市公司所持股權。按照原有政策規定，必須在項目開發至2/3或封頂後才能對外銷售，並對購房者發放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規劃階段就開始賣“樓花”，所得資金用於後期項目建設，但帳面上這部分收入並不能入賬。在預售後不久，家族公司A即開始大幅度增資(資金多為預售收入)，取得公司C的絕對控股權，增完資後，再把全部預售款轉到家族公司A；被家族企業控制的上市公司B卻不追加投資，股權被稀釋，只能獲得投資收益。至於預售款金額運用情況，由於上市公司已不是項目的控股股東，因此在其報表中不必體現，公司C以後的運作也不得而知。家族企業利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現金運用情況。第三步，項目竣工，家族企業享有大部分收益。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，家族公司A獲得大部分利潤，上市公司B則承擔了初期成本及風險，最終卻僅獲得小部分利潤。

　　綜上所述，房地産既存在著超高利潤，又存在著種種不正當的利潤獲取方式，這足以證明中國房地産業在目前是一個暴利行業。

　　這裡，尤其要強調的是，房地産的暴利能夠存在的最深層原因是中國房地産“你發財我發展、成本社會化”的獨特發展模式。房地産老闆想的是發財，地方官員想的是發展(政績，有些官員同時也要發財)，雙方一拍即合，共同將房地産市場炒作起來，而房地産開發中的諸多成本則讓社會去掏(如農民損失土地、政府損失稅收、銀行增加風險、社會損失環境等)，這樣扭曲的制度環境是房地産暴利的重要根源。事實上，地方政府一直是轄內房地産市場走勢的最大主導因素，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會容忍房價的大幅下跌。作為通常不發聲音的利益主體，他們對房地産市場參與其實是最深的，對利益格局看得也最透。現實中，雖然一些地方政府會同意別的地方存在泡沫的説法，但幾乎沒有一個地方政府會明確表示看空本地房地産市場。相反，他們總是希望本地的房地産市場節節攀升，他們手中的地能夠賣出更好的價錢，並以此支撐各種各樣的“形象工程”。

　　同樣需要強調的是，隨著政府新的發展理念的貫徹，市場制度的不斷完善，房地産的暴利有趨於下降的趨勢。但無論如何，首先必須認識到中國房地産業在當前存在暴利的問題，並且不回避這個艷若桃李的“膿包”，最終問題才有可能得到真正解決，中國房地産業的利潤才能理性回歸。

責編：馬芳