中國經濟網消息：儘管中國經濟受到宏觀調控政策的影響，但跨國投資者對中國市場依然熱情高漲。戴德梁行的專項調查表明，約62%的跨國投資者希望投資于中國市場，這種投資意願之高在亞太地區8個國家和地區中再次蟬聯第一。

　　然而在面對高速成長的中國經濟和充滿機會的房地産投資市場時，市場的低透明度和成熟度將是國內外投資者所必須面對的挑戰。

　　目前，境外基金進入中國房地産市場投資，普遍存在三大技術層面的難題。

　　股權交易方式分歧

　　中國房地産投資市場的快速發展所帶來的物業增值，通常會吸引業主出售物業以成功套現，但是出售所要承擔的稅收卻在很大程度上抵消了物業增值所帶來的收益，導致業主將手中的物業出售變現的動機變得很弱。

　　按照中國現行法律法規，業主如果以物業買賣的形式出售所持有物業，承擔的稅收將超過出售所得的30%，主要包括土地增值稅、營業稅及附加和公司所得稅。

　　如果業主採取股權交易方式出售所持有的物業則無須交納上述稅收，潛在的稅務負擔轉移給了收購方。因此業主在出售物業時通常都希望以股權交易的方式，甚至是海外股權交易方式進行交易，但在交易價格方面則要求和物業買賣的形式出售相同，這樣把該項潛在的稅務負擔完全轉移給了新的投資者。

　　如果潛在的稅務負擔為物業價值的20%，物業的市場價值若以每年5%的速度增長，則新的投資者在轉手出售之前至少必須持有物業4年才能抵消該項潛在的稅務負擔，達到盈虧平衡。

　　在實際操作中，如果採取股權交易的方式進行交易，業主的定價方式如何作出相應調整，潛在的稅務負擔在交易價格中如何體現是交易中最大的分歧之一，也是交易雙方所要面對的挑戰。

　　盡職調查受阻信息不透明

　　中國房地産投資市場的不透明，給新投資者的盡職調查帶來很大困難。

　　通常，新的投資者在進行盡職調查時，需要業主提供詳實完整的公司和項目資料，如新的投資者無法全面準確了解業主及股東背景，通常會要求業主提供相應擔保。而中國的公司往往無法提供所需要的有效擔保，在涉及大宗物業交易的時候尤其難以做到，而銀行也不願意為個人做擔保。

　　如何滿足投資者的需要，結合國際慣例和中國市場的實際，設計出交易雙方都能接受的可行方案，是中國房地産投資市場所必須面對的巨大挑戰。

　　 定價差異

　　中國的開發商通常採取市場比較法定價，即與周邊市場的交易價格對比來確定物業的價格。這和國際房地産投資市場通行的以收益驅動為特徵的收益法，即以項目的現金流來測算投資回報有很大差別。在實際操作中，比較法定價會出現業主報價和投資機構的可接受價格産生分歧較大的現象。（葉建成）

責編：唐峰