新華社北京１月２３日專電 題：炒房客淡出京城樓市 ２００６年平均房價會降低？

　　經濟參考報記者　洛濤

　　２００５年從“國八條”開始，一項項限制投機、打壓炒房、穩定房價的政策相繼出臺。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢，穩定了房價。

　　據權威部門預測，進入２００６年，中低價格的普通商品住宅以及經濟適用房、配套商品房供應將會增多，高檔住宅的市場比例將逐漸降低，反映在市場上，就是拉低平均價格，預計今年一些城市平均房價會出現下調。

　　調查：炒房客越來越少

　　最新調查顯示，目前北京以投資為目的的購房者已經越來越少，某些期待短期獲利的投資者陸續被擠出市場。據個人投資理財網ＣＥＯ洪曦向記者介紹，投資類房産的回報方式通常有兩個，一個是做短線投資，等房産升值後將其出售，另一個則是做長線投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國家對二手房交易時間和稅收上提出新政策以來，短線投資的風險已經非常大，基本只能考慮長線投資。

　　“從長期投資的角度考慮，最重要的衡量指標就是租金回報率。”戴德梁行住宅投資部總經理岳鋒鋼説，“現在北京房屋出租的回報率大約在４％到５％左右。”按照５％這一平均回報率計算，如果投資５０萬元的房子，每年需要收取租金２．５萬元，也就是説月租金需要達到２０００元，但這一租金水平並不是所有房産都能夠達到。另外，目前３年期國債的投資回報率是３％，只比房産投資低一個百分點，但是完全屬於無風險投資。

　　與此同時，新盤價格不斷上升，但租金水平卻遠遠不像房價上升得那麼快，使得投資者的租金空間進一步受到了壓縮。根據我愛我家房地産經紀有限公司對京城幾處熱點出租地區的監測，國貿地區目前兩居室的出租價格平均為１７００元至１９００元，僅比去年同期上升５０元左右，但國貿周邊地區新盤的價格則從去年的平均６０００多元上升了將近１０００元。洪曦説：“我認為起碼在一年內樓市的投資機會很有限。”

　　“如果投資預期下降，也許會對整個住房市場造成影響，進一步促進樓市降溫。”岳鋒鋼説，“但是這種影響在目前還很難下定論。因為許多人購買的都是期房，需要一兩年之後才能入住，導致了市場影響的滯後。”

　　市場：新盤供應總量大增

　　去年房價的暴漲以及新開項目的銳減，使得人們對今年的新項目充滿了希望。讓購房者驚喜的是，新年剛開始，京城獲得預售許可的項目便呈現加速的趨勢，據北京市房地産交易管理網公佈的數據，新年第一週就有２５個樓盤獲得預售許可，比前兩月有明顯增長。而且據業內人士估計，今年新開盤面積至少在２０００萬平方米，將大大超過去年的供應總量。

　　得出這個結論的依據是，２００４年僅“８．３１”過關的住宅項目用地就有１９１個，佔地面積２０１０萬平方米，規劃建築面積３２６５萬平方米。由北京市建委公佈的統計數據可以看出，２００５年１至１０月份，全市商品住宅新開工面積１２６５．５萬平方米，同比下降２２％。２００５年全年，商品住宅新開工面積將在１５００萬平方米左右，這樣看來，僅“８．３１”過關項目就有１７６５萬平方米沒有供應。同時加上前年公開出讓的４３８萬平方米、去年公開出讓的近３００萬平方米的土地，也就是説，由於２００７年北京可能將不再批准新開工項目，２００６年理論上至少有２５００萬平方米的土地可以進入市場。

　　在今年第一週，新獲得預售許可的２５個樓盤中，住宅類共１９個，銷售面積為９５萬平方米（含部分辦公、底商等）。而去年１１月、１２月同期，獲准預售的樓盤均為５個。同時根據搜房網提供數據，新年新入市的項目已達６個，包括兩個全新項目和４個老項目的後期。

　　業內：平均房價會降低

　　２００５年由於土地供應總量的減少，北京樓市出現了土地有效供應不足，但從平均房價看，２００６年北京的平均房價會出現下降的趨勢，原因是今年可供開發的土地大都在五六環了。其實這一趨勢在去年已經有所體現，四環以內的新樓盤已經明顯減少，而由於級差地租，五環以外的土地價格明顯會低於四環以內，房價也會低於城裏，因此，２００６年平均房價會降低。

　　同時，今年計劃竣工經濟適用住房２００萬平方米，全部為去年續建項目，竣工規模分佈在回龍觀、百子灣、三環新城、翠成馨園、定福家園等項目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區政府組織居民認購選房。

　　戴德梁行預計，由於城市可供開發的土地逐漸減少，各開發機構將目光落到了城市的近鄰區。因此在２００６年度，郊區低密度項目將進一步擴大供應量。同時，北京住宅銷售市場在２００５年第四季度明顯改觀，説明市場的實際需求客觀存在。在政策環境明朗後，居民實際的購買力釋放需要一個過程，而這個過程將延續到２００６年上半年。（完）

責編：復蘇