中國證券報消息： 政策風暴、降價、成交量銳減，是2005年留給上海樓市難以磨滅的記憶。業界人士預計，上海樓市在2006年的交易量會止降趨穩，震蕩築底，年底止跌回升，最遲在2007年，上海樓市會走出低谷，進入下一輪發展期。不過，對於渴盼重振雄風的上海樓市而言，要想迎接新一輪發展期的到來，還必須要闖過三個關口:市場供需失衡、政策的變數、開發商資金緊張。

　　 供過於求考驗樓市

　　在去年4月成交量驟降之後，上海樓市的供求關係悄然發生轉變。上海市房地産協會副會長王述正認為，2004年，上海的供求比例為1:1.07，供略小于求，但2005年1-9月，上海的供求比例就變成1:0.9，供大於求。他同時表示，預計2005年上海商品房竣工面積與2004年持平，但即便2005年銷售量達到2500萬平方米，也要比2004年少三成。這無疑會進一步擴大供求不平衡的現象。中國指數研究院(華東)分析師張琪則告訴記者，2005年的商品房供應量超過了4000萬平方米，已經形成了供過於求。而截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)為1582.44萬平方米，其中住宅(不含配套房)為1071.58萬平方米；如果加上配套房，2005年將有超過2000萬平方米的商品房需要轉入到2006年繼續銷售，這個可售量相當可觀。由於2006年投機性需求空間很小，被動型的拆遷需求將會弱化，儘管剛性需求依然存在，預計2006年供過於求的趨勢不會改變。

　　據上海統計網顯示，截至2005年11月，上海已經完成房地産開發投資額1275.47億元，高於2004年全年投資，實現的商品房施工面積想必不會低於2004年。由於施工面積會陸續在以後年度轉化為竣工面積，增加對房地産市場的供給量，這兩年如此龐大的施工面積不僅會大幅增加2006年的供應量，而且對今後幾年供應量也會造成影響。從這個角度看，上海樓市在一段時間內都將會面臨供大於求的局面。

　　上海方方房産工作室諮詢部經理包靈芝指出，影響2005年上海樓市發生變化的主要有兩個因素，一個是政策因素，一個是市場規律要求自我調整的因素，很多人都認為是宏觀調控力度加大打壓了上海樓市，但事實上，因為前期漲幅過快，供求關係發生變化，市場規律要求自身進行合理調整才是真正導致上海樓市目前低迷的根本性原因。她同時表示，在關注上海樓市供求關係時，還要注意到上海目前有很多住宅存量用地沒有開發，這些也會給上海樓市未來的供求關係造成影響。

　　在上海眾多開發商堅守價格陣地的情況下，供過於求的現象在2005年沒有得到緩解，這也導致上海樓市的極度低迷。而在2006年，供求失衡的現象會進一步加劇，如何跨過這道坎兒，成為考驗上海樓市一個不小的難題。

　　 政策仍存變數

　　“我認為上海樓市今年會處於震蕩期，購房者的信心會逐步恢復，但這些預測都是在今年不會有大調控政策的基礎上作出的。如果政府再度出臺了一些對信心造成影響的政策，那麼，2006年的上海樓市將會很難預測。”中國指數研究院(華東)副院長陳晟表示。陳晟認為，從中央經濟工作會議的精神和最近官方的表態來看，2006年房地産行業政策面應該是以延續此前宏觀調控政策為主。但對於上海樓市而言，政策方面仍然存在一定的變數，是否徵收二手房交易個人所得稅、是否取消預售制度以及房地産在上海十一五規劃中如何定位等，都成為2006年上海樓市政策面的不確定因素。

　　自國家稅務總局發佈文件，重申各地必須對二手房交易徵收個人所得稅以來，關於上海何時徵收二手房交易個稅就成為業內關注的焦點。業內人士普遍認為，繼禁止轉按揭、徵收營業稅等政策出臺後，二手房交易的成本已經大大增加，如果再徵收20%的個人所得稅，二手房交易的盈利空間將會更小，從而會對投資客造成沉重打擊，導致二手房價格出現較大波動，同時也會對一手房的交易産生影響。而從今年1月1日起，廣州已經開徵二手房個稅，上海作為重點關注城市之一，開徵二手房個稅似乎只是時間早晚的問題。

　　央行取消預售制度的建議曾經在市場引起震動。雖然建設部對此表示，目前不會取消預售制度，但央行的建議仍然引起了業內的高度警惕。房地産開發是資金高度密集的行業，在中國，開發商們往往採用“小資金撬動大項目”的運作方式，資産負債率非常高，對金融業的依賴程度也非常高，而預售制度可以讓開發商們提早回籠資金，緩解資金鏈緊繃的狀況。如果央行取消預售制度的建議最終得以實行，開發商目前的運營模式就必須要發生改變，這對於一些開發商而言，無疑是毀滅性的打擊。

　　上海市政府對房地産行業的態度也成為不確定因素之一。此前曾有媒體報道稱，在上海的十一五規劃中，房地産將退出支柱性行業的地位。房地産是在上海十五計劃中被列為支柱行業之一的，在十五規劃中，上海市政府出臺了包括退稅等一系列政策，推動了上海房地産市場的蓬勃發展，才有了今天的大好局面。如果在上海市最終制定的十一五規劃中，房地産行業真的退出了支柱行業地位，無疑在政府支持力度上會大大減弱，這對上海樓市而言，顯然是一個不利的消息。

　　有專家指出，在2006年，會有一部分此前觀望的剛性需求結束觀望，陸續進入市場。如果在2006年真的出臺上述政策，將會進一步打擊購房者的信心，觀望期延長，這將會是又一次重大打擊。因此，如何消化這些政策預期和政策出臺後的影響，是上海樓市2006年必須解決的一大課題。

責編：于冰