羊城晚報消息：2005年，是房地産多政之年，市場風起雲涌：宏觀調控、銀根收縮、房價脫韁、行業洗牌、住宅禁商…… 在這一切尚無定數之時，我們迎來了充滿猜想的2006年。

　　猜想1：政策，還會變嗎？

　　1、商品房預售制度會取消？

　　人民銀行房地産金融分析小組撰寫的《2004年中國房地産金融報告》中稱，“很多市場風險和交易問題都歸為商品房的期房預售制度，鋻於目前經營良好的房地産商已經積累了一定的實力，建議取消現行的房屋預售制度。”

　　事實上，央行反對的是開發商把商品房預售作為一種最主要的融資手段。不久的將來，金融將統領房地産開發各個環節，當房地産投資信託基金(REITs)、住房抵押貸款證券化(MBS)等融資工具在全國推開之時，就是預售融資方式被拋棄之日，這個時刻不會太久。

　　2、“住宅禁商”能否進行到底？

　　“住宅禁商”5年內變了3次，這次能否真正實行到底，是不少商鋪業主和租戶都關心的切身問題。

　　2000年廣州市有關部門頒布“住宅商用”禁令；同年12月12日《關於工商登記放寬政策問題》的出臺，禁令開始失去底氣，規定“住宅改作商用的，提供房産證和租賃合同”即可；次年2月6日，廣州市規劃局又試行《住宅建築改變使用功能規劃處理辦法》，提出五種住宅可申請改商用；2002年8月，廣州市工商局《關於明確企業註冊登記工作中幾個問題的通知》的出臺，著重放寬企業經營場地的限制，禁令變成了形式，“住改商”開始推高商務區的住宅價格。

　　今年5月1日，《廣州市房屋租賃管理規定》出臺，再次叫停“住改商”。嚴格限定承租人應當按照房屋規劃用途使用房屋，不得擅自改變建築物使用性質。然而過了三個月，“住改商”又再出現轉機。8月24日，廣州市整頓和規範市場經濟秩序領導小組辦公室向外界公佈了整治“住改商”的基本原則———對於部分已辦理了營業執照的“住改商”，在證照有效期內可繼續經營，到期後可給予不超過一年的過渡期，過渡期滿應立即恢復建築的住宅用途。對市內歷史形成的住改商，且已形成一定規模的商業區問題，應本著維護大多數住戶合法權益的原則，在充分聽取住戶的意見後，再決定具體措施。

　　3、調控新政還會出臺？

　　2005年廣州地區房地産市場在新政策影響下，年中曾有一段短暫的寂靜，當政策被消化後，樓市迅速恢復，增長勢頭越來越強。面對宏觀調控後的市場旺盛，政府是否仍會出臺新一輪更強更嚴厲的宏觀調控政策？

　　2005年出臺的多項新政策，在一定程度上已經控制了房地産市場的過熱狀況。政府接下來的工作，將是繼續鞏固成果，使房地産市場走向規範和理性。經過2005年的整頓，2006年將不會再出臺更嚴厲的調控新政。

　　猜想2：地荒，會存在嗎？

　　1、土地拍賣仍價高者得？

　　2005年廣州市土地出讓不斷刷新多項歷史紀錄，拍賣場上出現不少“過江猛龍”。業界由此提出疑問：土地出讓是否需要改變“價高者得”的方式？

　　拍賣地價的攀升主要原因是我國當前的特殊情況，來自我國土地緊缺和人們對土地會不斷漲價的“認識”，而在拍賣過程中，還缺乏調控價格過高的辦法。

　　土地拍賣價格過高，並不一定是好事。地價大幅度提高必然大幅提高房價，最終會攤到購房者身上。地價大幅度提高還會大面積衝擊房地産整體市場，造成房地産市場價格的快速上漲。

　　一方面是土地不斷拍出高價，另一方面要求穩定房價，政府的取捨將起決定作用。土地出讓是否仍是價高者得，決定於政府的利弊權衡。

　　2、建設土地是否緊缺？

　　2005年年初，一些大開發商發出感嘆：廣州出現“地荒”了！

　　面對廣州開發商的“地荒論”，政府公佈了2005年1-9月國有土地權登記數據以作應對。當中，出讓的房地産用地達162幅，總佔地面積293.7884萬平方米。其中僅有不到10%是在售項目，預計未來兩年廣州將有逾290萬平方米土地進入開發和銷售。

　　廣州現時不存在真正意義的“地荒”，只是存在階段性的土地供應短缺和發展商策略性的延遲土地開發。預期2006年廣州市政府會從多方面增加土地供應量(尤其在番禺、花都兩區)，以維持房地産市場的平衡和穩定。

　　3、資金與土地的博弈！

　　2005年廣州市房地産市場出現了“資金大鱷”和“土地大鱷”的較量。大量市外資金進入廣州市場，導致廣州本土開發商競地失敗。

　　面對外來資金不惜代價爭奪土地，廣州地産界人士深深感受到，房地産行業不僅僅是土地市場的經營，還是資本市場的經營。2005年廣州地産市場出現不少“資金”和“土地”的合作。“資金型”的發展商和“土地型”的發展商，在某些場合是競爭對手，而在另一些場合卻是合作夥伴。

　　預計2006年，在全國範圍內會出現大量房地産開發項目缺乏資金啟動，資金制約著土地的開發。主因是我國金融政策的收緊，土地開發貸款被列為六大房地産信用風險之一，在資金短缺的局面中，如何融資成為“土地大鱷”的一大課題。

　　猜想3：房價能降下來嗎

　　2004年，房價往上漲；2005年，房價往上漲；2006年，房價還會往上漲嗎？從成本角度來看，現在土地開發成本提高了，2005年土地拍賣屢創新高，預示2006年房價看漲。

　　從政策角度來看，開發商的生存空間減少了，開發商為了提高自身生存能力增加各種投入，從而加大了成本，最終會轉嫁到房價裏。

　　2006年，房價還是會往上漲，但漲幅會繼續緩慢回落，因為房價經過一個週期又回升到1993年的歷史最高紀錄，開始觸及購房者能夠接受的心理極限。

　　猜想4：熱點，在哪出現？

　　1、珠江新城

　　珠江新城作為廣州市的中心商務區，經過2003年至2005年三年高速發展，商品住宅均價由6000元/平方米攀升至9000元/平方米。在珠江新城商務區居住格局已具雛形的同時，寫字樓和酒店項目亦開始紅火，將成為廣州市高檔住宅項目最為密集的區域。

　　經過2002年的珠江新城規劃重新檢討，從2003年開始，珠江新城的土地再度大批成功出讓，珠江新城的住宅用地出讓不斷刷新歷史最高價。2005年3月，號稱珠江新城最後一塊出讓的住宅用地，以廣州住宅用地歷史最高單價成功拍出，至此，珠江新城的住宅用地出讓告一段落。而富力科迅大廈、保利廣場、發展中心大廈等項目的落成，顯示珠江新城的寫字樓市場進入升溫階段。

　　2、會展琶洲

　　以會展經濟為主的琶洲區域，2005年已經積聚了騰飛的動力。

　　2005年3月，中岱集團以13.88億元投得會展中心南面地塊，平均樓面地價為3818元/平方米，比珠江新城寫字樓出讓樓面地價還高出500元/平方米。10月，同樣位於會展中心南面的商業辦公地塊出讓，平均樓面地價6223元/平方米，成為廣州市的新地王。

　　琶洲會展的地塊以高價出讓，必定令琶洲區域以及周邊的物業價格升值。現時的琶洲，已經有不少的優質寫字樓建成，成為會展業的強大後盾。

　　3、金沙洲

　　在廣州市城區內住宅用地逐漸減少的情況下，廣州西翼的金沙洲板塊進入了廣州樓市的視線範圍。

　　廣州政府關於金沙洲的土地運營計劃在2002年已經啟動，早前已公開進入金沙洲的大盤有兩個，分別為恒大集團的金碧系列樓盤。2004年位於南海黃岐、金沙洲板塊旁的萬科四季花城開售，為廣州樓市添加了一支強大的西翼房地産開發大軍。近期，香港凱德置地通過收購股權獲得金沙洲29萬平方米居住用地，成為金沙洲另一開發巨頭。

　　最近，金沙洲完成了新的規劃修編。針對金沙洲的發展態勢和房地産市場的現狀，整體規劃進行了調整。規劃的再次調整，廣州西翼路網的建設，金沙洲地鐵的施工，為金沙洲的開發鋪平道路。在中低價位住宅缺乏的2006年廣州樓市背景下，金沙洲將成為購房者淘“金沙”的區域。

　　猜想5：需求深不見底

　　廣州樓市經過十餘年的穩定發展，高檔樓盤層出不窮，高價優質物業往往受到市場追捧，有人會産生疑問，為什麼這麼高的價格，爭先購買者大有人在？

　　在購買高檔樓盤的客戶群中，不少購房者已經擁有自己的房屋，他們抱著提高居住條件的心態來購買高價優質物業。該群體在經濟上具有一定實力，對生活的品質亦存在一定的追求，他們清楚優質樓盤的打造需要投入更多的成本，樓盤銷售價格走高是合情合理的。房地産投資者經常會出現在高檔住宅的認購現場，因為高檔住宅一般具有優質的物業條件，升值能力往往較高。所以高檔住宅成為投資者一種重要投資對象，在樓市蓬勃上升的階段，該優勢尤其明顯。2006年眾多高檔住宅仍將受到市場追捧。

　　猜想6：二手，趕超一手？

　　1、政策積聚能量

　　2005年6月1日起開始實施的“樓花禁止轉讓”新政策，給正在急速爬升的二手市場來了一個“點剎車”，令相當一部分房屋退出二手交易市場，在一定程度上削弱了二手房市場的供應，減少幅度約一至二成。

　　房地産新政對房屋稅費徵收標準作出調整，其中對個人購買住宅不足兩年轉手的，將按交易收入全額徵收營業稅。這一新規定不僅使轉手購入兩年內住宅的交易成本激增數萬元，也使原本可以免除繳納營業稅的一年以上住宅交易被納入繳稅範圍。

　　2005年中央政府相繼出臺的多項房産新政，不僅打擊了投機炒樓者，也阻截了相當部分自用買家。政策的頒布在一定程度上給二手市場降溫，也使二手市場買賣雙方在2006年的再次飛躍存儲了能量。

　　2、安居房成“新血”？

　　2005年7月，廣州市放開安居房上市限制，房産證出證滿兩年的安居房即可上市交易。部分安居房開始進入二手市場，成為房地産市場的一支新力軍。

　　廣州從1986年起興建安居房，最後一批安居房在2002年竣工。數萬套安居房基本上都夠條件入市，自由轉讓流通。這些安居房將豐富廣州中低端二手房市場，也為大部分中低收入家庭提供了置業安居的又一選擇。

　　廣州的安居房主要集中在天河、白雲、芳村、海珠四區。都是比較成熟的居住小區，整體價格為3000元/平方米左右。2006年將是安居房上市比較集中的一年，為中低收入購房者帶來一定的驚喜。(文/黎文江)

責編：劉彥妤