人民網消息：物業稅對房價的影響，絕不是通過簡單的換算或計算公式來得出的。開徵物業稅，最重要的目的是增加房産持有人的“持有成本”，從而促使消費者節約、理性消費，進而抑制房地産界投機行為。這才是“物業稅”最重要的功能

　　國家稅務總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩妥地深化稅制改革，並透露將逐步推行物業稅。一席間，各種説法層出不窮：有人樂觀地預計，開徵物業稅會使房價降四成；也有人擔心開徵物業稅後，房屋可能買得起住不起。針對這種種傳言，中央財經大學稅務專家劉桓説，房價會降，但不會出現買房容易養房難。

　　讓我們先來看看“房價降四成”是怎麼算出來的？地價和相關稅費分70年交，也就意味著佔住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納1/70，於是，70-1/70＝98.57%，表現在房價中，成本下降50%98.57%＝49.29%。再除去其他因素的10％，還有39%的降價幅度。這個振奮人心的消息估計會讓許多老百姓怦然心動。“房價降四成”，意味著原來50萬元的房子，現在只要30萬元，這不是天上掉餡餅嗎？然而，這種想法真是太天真了。

　　説到地價，其中佔大頭的，在大多數人看來無疑是“土地出讓金”了。作為政府調節房地産市場的重要杠桿，“土地出讓金”併入物業稅，很有可能造成土地使用權市場價格信號的扭曲。此外，在城市化的高速發展階段，“出讓金”被改為“70年每年徵收一點的稅”，根本就是“遠水解不了近渴”，取消土地出讓金無疑將出現城市發展停滯不前的現象。“土地出讓金”能否併入物業稅，在許多決策者看來，缺乏可操作性。

　　即使“土地出讓金”併入物業稅，實質上對房價的影響也非常有限。在現實中，地價影響房價，最主要的原因不是土地出讓金，而是受拆遷補償費用的影響。土地出讓金為500萬元每畝的土地，它的拆遷費用每畝要六七百萬甚至上千萬元。其實，“土地出讓金”折算到每套商品房的價格中，一般連1/10都不到。那種認為開徵物業稅會使房價降四成的説法，首先就把土地出讓金與地價混為了一談。

　　至於將房地産稅、城市房地産稅和土地增值稅等籌劃併入“物業稅”稅種，它們對房價的影響也微乎其微。房産稅不是針對居民住宅的，城市房地産稅是對外國企業和個人佔用土地所徵收的一種稅，土地增值稅在目前稅制中，全國各地都基本沒有得到執行。想依靠“物業稅”來達到直接平抑房價的目的，簡直就是天方夜譚。

　　即使在理論上，通過“物業稅”的徵收能夠使房地産價格有所下跌，一般來説，在目前的情況下，基於住房需求十分旺盛的現實，開發商的讓利空間也不會太大。房産商不是吃素的，他們怎麼可能“忍看房價成流水”。前段日子房産大鱷任志強還説，“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房産品牌就應該是具有暴利的”。換句話來理解，開徵物業稅，房産商一定會通過增加小區附加值（如品牌）以及利用各種形式的促銷來穩定房價。房價是一個動態均衡的過程，在當前房地産需求大於供給的條件下開徵物業稅，有限的房價下降空間更有可能會立刻被膨脹的消費者心理預期所抵消。這時房價不僅不會下降，甚至還有可能上升。

　　實際上，長期以來，許多人，包括專業人士對物業稅都存在某種程度上的誤解。物業稅對房價的影響，絕不是通過簡單的換算或計算公式來得出的。開徵物業稅，最重要的目的是增加房産持有人的“持有成本”，從而促使消費者節約、理性消費，進而抑制房地産界投機行為。這才是“物業稅”最重要的功能。（彭興庭）

責編：曉星