主持人：姚振山
北京嘉賓：國土資源部土地利用管理司副司長 冷宏志
北京嘉賓：華夏證券研究所行業研究員 吳春龍
土地作為房地産行業的一項核心資源，一直倍受開發企業的注意，從2002年7月1日起，國土資源部下發《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，也就是業內人士稱之為11號令的規定正式實施，意味著協議出讓土地被叫停，土地市場一場靜悄悄的變革正接近高潮。究竟11號令對房地産市場産生多大影響，對房地産上市公司將會産生多大影響？
曾經有人戲稱我國的房地産市場是“有錢的人找不到地，有地的人找不到錢，沒錢沒地的人在做房地産”，從今年7月1日起，國有土地使用權招標拍賣制度實施，這樣的局面將會改變。在國土資源部11號令實施之前，土地使用權可以通過協議、招標、拍賣三種方式出讓，由於選擇性較大，在某種利益的驅動下，很多地方土地出讓就只有協議一種方式，不僅土地管理部門有權批地，其他部門或某個官員也可以將地批下來。協議出讓導致土地使用不公開，難免摻雜著“幕後交易”，直接導致了國有資産的流失，制約了房地産市場的健康發展。
正如萬科集團董事長王石所説的，要進入這個城市，你就得慢慢建立關係，慢慢了解，慢慢疏通關係，這種事快不得。他告訴記者，根據萬科以往的經驗，要進入一個新城市，差不多至少要花費6個月到10個月的時間，時間長的還可能需要20個月甚至更長的時間。中遠發展股份有限公司總經理傅平對此也深有同感，他認為這最主要的還是土地的一級市場透明度不高，因為對房地産企業而言，拿土地這個階段是最關鍵的。
由於房地産市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題，使一些企業憑藉關係可以得到廉價開發用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調控力度。政府在土地供應上缺乏計劃性，加大了土地招投標行為的投機性，阻礙市場健康發展。2002年5月9日，國土資源部發佈《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，于2002年7月1日正式實施。
主持人：可以説，國土資源部出臺的11號令受到了業界的高度關注，今天我們北京直播室特別請來了國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志，同時我們也請來了華夏證券研究所行業研究員吳春龍，歡迎二位。冷司長，首先請你簡單地給大家介紹一下，土地利用管理司主要的職能是什麼？
冷宏志（國土資源部土地利用管理司副司長）：土地利用管理司是國土資源部管理土地使用權和土地市場建設的一個重要的職能司，它的主要職能是管理地價、土地資産以及土地市場，制定各項土地政策。
主持人：管理地價是管理什麼的價格？
冷宏志：這個地價主要是制定基準地價。
主持人：我想在11號令公佈之後，對很多房地産企業來説，市場能發生非常重要的變化，這個政策出臺的背景是什麼？
冷宏志：這個政策出臺，總體上説是我國建立和完善社會主義市場經濟體制的客觀要求。那麼具體地説，有兩個重要的背景，第一個就是建立公平、穩定、安全的土地市場的需要。經過十幾年的土地使用制的改革和土地市場的建設，應該説取得了巨大成就。但是在市場建設當中也存在一些問題，集中地表現在市場配製土地資源的範圍還比較小，以招標拍賣的方式，還有劃撥或者協議方式來供地。公開、公平、公正的機制沒有形成。這就造成了企業間的不公平競爭、政府行為的不規範，甚至産生腐敗。那麼這就影響了土地市場公平、穩定、安全運行。
主持人：這個政策的出臺就是為了讓土地出讓顯得更加公開、公平一些，透明一些？
冷宏志：對。從第二個方面來講，就是落實黨中央、國務院重大決策的需要，去年國務院下發了加強土地資産管理的通知，要求大量招標拍賣，同時今年中紀委七次會議和國務院廉政會議上，也要求經營性土地使用權必須進行招標拍賣。
主持人：就是説其實出臺的背景是多方面因素造成的，但是核心是讓土地的拍賣和轉讓更加公平一些，更加透明一些？
冷宏志：是的。
主持人：冷司長，通過節目我們可以看到，大家對房地産企業反應還是比較積極的，那麼，新的規定出來之後，整個市場總體情況怎麼樣？
冷宏志：是這樣的，近年來，各地大力推行招標拍賣和掛牌抽樣，那麼到2001年底，全國以招標拍賣和掛牌方式出讓的土地就有6萬8千4百多宗，面積達到1萬6千6百多公頃，收取地價款達到1240多億。光是今年的1至5月份，收取的地價款就達到了300億。
主持人：那麼我想以這種方式獲得土地是不是比以前國家通過協議轉讓方式收取的土地出讓金要多很多？
冷宏志：應該是。以這種公開方式進行，它能夠充分地體現土地資産價值，這樣政府的收益就會增加了。
主持人：那麼這裡面我想存在一個問題，原來協議轉讓的時候，房地産商它的開發成本，土地成本低一些，現在按照這種方式，按照市場價的方式，土地成本高了，會不會對它的開發成本有影響，從而影響它們的業績，吳春龍，你對這個是怎麼看的？
吳春龍（華夏證券研究所）：以我的看法，從當前來説可能影響不會太大。我們知道協議轉讓的價格，從目前來看，這個價格比招標拍賣要低，但是到最後這個差價，開發商會用其他一些辦法算進房屋成本的地價中去，實際上可能和招標拍賣的成本不會差距太多。 比如我舉個例子，像北京現在一個平米樓面地價可能要兩千塊錢左右，假設它通過招標拍賣，可能是一千五，那麼另外的五百塊錢的差價，通過炒地，或者通過其他的一些方面最後都要進入土地房屋的成本。
主持人：就是説這兩種方式對於房地産企業來講它的利潤率水平到最後算下來還是相當的，沒有太大的變化？
吳春龍：我理解是這樣的，但如果能夠通過一些關係拿到地，那麼這些企業的利益就得不到了。
主持人：從7月1日起11號令已經開始實施，目前市場反響如何呢，我們來看上市公司的反應。
傅平説，這必將對房地産市場新一輪的公開公正的競爭，創造一個良好的條件，必將使有志於在房地産領域長期經營的企業增強信心。我們會進一步強化對本地市場和進軍異地市場的信心
王石也説，通過這種拍賣、這種掛牌的形式，可以大大減少尋租，而增加這種行業的門檻，顯然這對行業的發展是有好處的，做為發展商來講，顯然大大降低機會成本。
2002年2月28日，北京市土地交易市場正式成立。定位十分明確，今後全市所有土地出讓，都必須在交易市場公開掛牌交易。北京市土地整理儲備中心副主任尹岷告訴記者，本身這個規定的出臺其中的一個目的就是要變現有的暗箱操作為陽光交易。
記者在北京土地交易市場發現了一張北京市固定資産投資項目審批程序改革流程，主任尹岷向記者表示，現在的流程和以前有了很大的不同：“現在要搞經營性土地的開發就是必須要通過市場來拿到土地，所以土地交易市場在最前端的位置，原來的土地經營性項目大量都是協議出讓，所以它跟原土地使用者進行協議商談，有的需要花費很長的時間，這樣通過市場拿地就相對簡單、快捷。”
由於招標拍賣方式將成為主流，資金實力將在很大程度上決定競爭的成敗，房地産行業的準入門檻提高了。
在上市公司的土地儲備排名中，目前萬科排名第一，土地儲備達到了856萬平方米，儘管王石表示，這次土地的改革，對萬科近期不會産生太大影響，同時也希望借助條例的實施，實現今後的戰略佈局。王石透露，新的規定為萬科進入新的城市帶來了新的機會，明年萬科開發的重點將是在蘇州、杭州、寧波、溫州等這些新的城市。
目前滬深兩市近50家上市公司中僅有11家涉足異地投資，土地出讓方式的變化，對上市公司更長遠的影響是將會造就中國房地産行業的航母，對市場的不規則又無可奈何的開發商。可以加快異地投資的步伐，真正實力的比拼將加速行業的規範和成熟，業內人士預言房地産原有格局將打破。
尹岷：外地開發商拿到這個項目以後，它省去了前期開發大量的手續，省去了很大的人力物力，甚至可以説少跑了幾十個章，拿到地以後它就設計它的樓，做它的環境，做它的品質。
王石：我們即使進入了十個城市開發，我們的市場佔有率也就是2％不到，估計這種在中國還要5年到8年的時間才能形成一個所謂的二八黃金分割，就是20％的公司做80％的市場。
沈建中（建設部住宅與房地産司副司長）：我覺得將來這種發展的格局就是通過競爭，把那些弱小的、沒有發展前途的淘汰掉。應該説這個條例在加快淘汰弱小公司的步伐上起到了一定作用。
主持人：冷司長，你覺得這個政策出臺之後，未來房地産格局最突出的變化是什麼？
冷宏志：我想這個政策出臺以後，形成了一種公開、公正、公平供給機制，這樣對營造房地産良好的市場環境是非常有好處的，對房地産企業也是非常有好處，一個它可以促進公平競爭，堵塞了關係地和炒地，使那些真正有實力的公司，靠著合法經營公平競爭來發展壯大，而不規範的公司將被淘汰。
主持人：現在有40多家房地産上市公司，按照冷司長這種理解，吳春龍，你覺得哪些企業會成為最有實力的公司？
吳春龍：我們從兩個方面來判斷一下這個公司，一個方面看現在儲備土地資源狀況，我做了統計，48家房地産公司當中，到目前儲備已經超過一百萬平米，可要開發的建築面積有17家，佔到35％，其中就是説有6家已經超過300萬，6家包括萬科、深寶安、銀基發展、中華企業、北京城建，外高橋這些企業，這些企業一方面儲備了大量的土地，可以供以後開發，另外一個途徑就是看這個企業的市場競爭能力，它能不能把這些土地利用好，在經濟轉型的過程當中，壯大自己在市場的適應能力。這裡面像萬科這樣的企業，它兼具兩個方面的特點，我認為這些企業有可能會成為實力比較強的。
主持人：就是説短期之內這個政策可能對上市公司沒有一個直接的影響，但是長期來看，可能促生一批更大規模模的企業出現，未來的影響可能會更深遠一些。
吳春龍：是的。
主持人：好，非常感謝兩位今天來到北京直播室。今天，我們主要討論了11號令對於房地産開發企業在獲得土地儲備方面的重要影響，通過記者的採訪和嘉賓的訪談，我們不難了解到，作為房地産開發核心的土地資源由協議轉讓改為進入土地交易市場，無疑會使得土地的獲得更加公平和透明，也有利於房地産企業展開良性競爭，在我們能夠住上品質更加優良的房子的同時，投資者也能在股票市場上找到有很好增值潛力的房地産類股票。
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