不知從何時起，一些上海人對於住房按揭貸款開始熱衷於提前還貸。日前，有關提前還貸銀行是否要收違約金的事被炒得沸沸颺颺，一會兒説有關銀行已經推出，違約金的支付辦法也説得非常具體；一會兒有關銀行又説還處在醞釀階段，具體辦法還沒個準。
其實，不管提前還貸是否要付違約金，關鍵首先得弄清楚提前還貸到底合算不合算，別聽説要付違約金了，就來個逆反心理，偏偏要提前還貸，還以為自己撿了個大便宜。如果想少付利息的話，那最好原先就不要貸款，一旦決定貸款按揭，提前還貸真的損失不小。且聽銀行專家怎麼説。
提前還貸猛增
提前還貸迅猛增加成為滬上各大銀行面臨的新問題。4月份建行上海市分行個人住房商業性貸款回收6.2億元，在回收額中，正常還款在2億元左右，提前還款4億元，比三月份增加一倍多。
最近，建行上海市分行的個人住房貸款率先通過了ISO9001質量管理體系認證，進一步增加了建行個人住房金融品牌“樂得家”的含金量，使這一家喻戶曉的品牌具有更大的親和力與信譽度。截止到2002年4月底，建行共為60萬戶居民發放個人住房貸款600余億元；受上海市公積金管理中心委託共歸集個人住房公積金448億元、個人住房補充公積金35億元。
開辦個人住房貸款10年來，建行上海市分行還是第一次碰到提前還貸大量增加的現象，據該行房地産信貸部專家解釋，主要有以下幾方面原因：
股市低迷，一些借款人的股票投資收益縮小甚至為負，股票投資無所作為，借款人就將現金用於提前歸還貸款。滬上一些單位相繼推出了貨幣化住房分配方案，一次性或定期分配給其職工住房基金用於住房消費，這部分收入構成部分提前還款的動因和前提。
今年利率下調以後，由於在三月份以前發放的個人住房貸款今年利率不作調整，一些借款人覺得不合算，因此到銀行提前還款。此外，公積金“衝還貸”以及上海市停止實施藍印戶口政策也造成了提前還貸增多。按有關規定，貸款所購住房不能辦理藍印戶口，部分外省市的借款人為了擠上藍印戶口“末班車”，紛紛提前結清貸款。
提前還貸並不合算
住房貸款提前還貸，已成為滬上市民關心的熱門話題。其實提前還貸不是大部分客戶的願望，而且也並非唯一的選擇。市農行有關專家認為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和後續資金來源，否則提前還貸多支付不少利息，吃虧的只能是客戶自己。
該行有一位外貿公司的許姓客戶，因對自己貸款後續資金來源低估，而選擇了最高年限30年，總額68萬元的貸款，其每月等額還款金額為3906.62元，（其中，3160.99元為利息，745.63元為本金，一年來這位客戶共還本金為745.63 12（月）＝8947.56元，償還利息為3160.99 12＝37931.88元。）可見在等額還本付息方式下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅佔19.1％。此時若選擇提前還貸，大量利息損失不算，還可能支付一筆不小的違約金，真是“賠了夫人又折兵”。因此市民在選擇提前還貸時一定要心裏有本賬。
在向銀行申請個人住房貸款時，借款人一定要三思而後行。倘若客戶預計到今後可能會選擇提前還貸，那麼在貸款時要注意以下幾點。
首先，貸款期限以短一點為好，以避免造成不必要的利息損失。因為貸款期限越長，先期支付的利息越多，損失的利息也多。
在貸款方式的選擇上，可採用“等額本金”還款法。此種還款方式的優點是本金保持不變，利息逐步遞減，期間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對減少。而“等額本息還款法”每月償還金額相等，在償還初期利息支出最大，本金最少，以後利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而貸款同樣貸了一段時間後，“等額本息還款法”所要支付的利息將高於“等額本金還款法”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。
巧妙避開違約金
另外，現在還有許多市民不會利用銀行提供的轉按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時，會採取提前還貸方式來減輕負債壓力。實際上，農行個人住房轉按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。通過轉按、加按、換按三種方式的巧妙運用，滿足市民各種不同的購房需求，即可避免付違約金，又不賠利息。
當然，現在投資理財渠道越來越暢通，向銀行貸款買房，利用手中余錢進行投資，只要投資得當，不求暴利是完全可以得到一定回報的。比如6月份記賬式國債櫃臺交易即將開始，市民可到農行營業網點購買投資；開放式基金、企業債券、外匯寶等等都是投資好方向。相比于多樣化的投資方式而言，提前還貸實在不是上上策。
|
