央視國際 www.cctv.com 2006年03月08日 11:55 來源：
專題:2006年全國兩會視頻特刊
專題:2006年全國兩會
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CCTV.com消息（央視論壇3月7日播出）：
嘉賓： 中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心
北京師範大學管理學院教授董藩
北京某房地産公司負責人李建國
北京某房地産經紀公司負責人段枚焱
主持人：觀眾朋友您好，歡迎您收看央視論壇兩會特別節目“熱點碰撞”。首先我介紹一下今天演播室的四位嘉賓，這位是北京市某房地産經紀公司的負責人段枚焱先生，歡迎您。
段：大家好。
主持人：這位是北京師範大學的教授董藩先生。歡迎你。
董：各位觀眾，大家好。
主持人：這位是中國人民大學公共政策研究中心的項目研究員舒可心先生，歡迎您。
舒：你好。
主持人：這位是北京房地産某開發公司的負責人李建國先生，歡迎您。
李：大家好。
主持人：今天我們是一個特別節目，所以今天我們請來的四位嘉賓在這兒將採用他們的虛擬身份進行討論，為什麼要用虛擬身份呢？我們是希望我們的視角更加豐富，我們可以交換思考。兩會期間代表和委員都是共商國是，所以我們央視論壇的特別節目在兩會期間，也就老百姓所關心的熱點和難點問題進行討論，今天討論什麼題目呢？我們首先看個 短片。
短片1：
從1949年建國到上世紀70年代末，我國住房制度實行高度的計劃經濟體制，城鎮住房建設由政府和企業直接投資，屬國家或集體所有，職工住房實行低租金、高補貼為特徵的實物分配製。1980年，深圳東湖麗苑建成全國第一個商品房小區，業主全部為香港居民。1998年中國住房貨幣化改革開始，福利分房逐步取消，購買商品房成為城市居民解決住房問題的主要途徑，供求關係的變化刺激了全國商品房價格的普遍上漲，尤其在大中城市表現最為明顯。其中，上海房價自2000年開始上漲，4年翻番；杭州更驚人，3年漲一倍；北京在奧運、中央商務區等概念推動下，連通州、大興等遠郊區房價也近翻番。從2000年開始，房價持續上漲的勢頭以及可能因過度投機而引發的泡沫問題，成為民眾關注的焦點，也是每年兩會的熱門話題。2005年，國家從土地、信貸、稅收以及行政手段等方面採取了多種“組合拳”來調控過高的房價，但全國房價依然普遍上漲。但與此同時，國家統計局的數據顯示，2005年前11個月，商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%，規模超過2005年上半年房屋竣工面積。一邊是高空置率，一邊是老百姓望著高房價興嘆，這種現象的背後就是高檔房供給過多、中低檔房供給嚴重不足的結構性問題。2月17日，國家發改委公佈的《2005年房地産調控的成效》一文中説，去年的房地産調控並未從根本上解決住房結構性矛盾問題，這是目前房地産市場中最不健康的因素。
主持人：沒錯，今天我們要討論的就是房價問題。其實居者有其屋是每個人的願望，但是我們發現這些年來感覺房價越來越貴，以至讓很多老百姓覺得難以承受。那麼剛才説四位嘉賓將採用虛擬的身份進行討論，那麼現在我們段先生就要虛擬來自海濱市的一個人大代表，董先生是虛擬為來自海濱市的一位政協委員，那麼舒先生是虛擬海濱市的市長，李先生就扮演海濱市的一位房地産開發商。首先我們也看一個來自於海濱市的虛擬的景象。
短片2
一個購房者在售樓處怯怯地説：“這房子怎麼這麼貴？”
開發商傲氣地説：“我的房子就是給富人蓋的，你要是嫌貴，別買呀！”
購房者莫名驚詫，訕訕地問：“那你為什麼不給我們窮人蓋房呢？”
開發商理直氣壯地説：“你有買房子的自由，我有蓋房子的自由。你管不著！”
購房者失望地説：“如果你們都給富人蓋房子，那我們窮人該住在哪兒呀？”
開發商出了個餿主意，説：“富人住富人區，你們可以先住在窮人區呀”
購房者暈倒。
主持人：這是一個誇張的像小品一樣的短片，但其實我們看到最近有這樣的討論，就是説它所反映的現象實際是真實的，而且現在確實有很多老百姓感覺房價太高。我不知道兩位代表和委員，在你們的生活當中是不是接受這樣的議論特別多呢？
段：房價問題肯定是老百姓茶余飯後等等，大家都關注的一個特別熱點的問題，而且對於中國人來説，房子這個問題太過於沉重了。您剛才説居者有其屋，其實這個問題，這個話本身我認為它是有一定的問題，居者有其屋是居者能夠有住的房子，而不是居者擁有他這個房子。現在中國老百姓這個問題比較大，所有的人都要擁有一套自己的房子，這個房價高啊，跟這個事情鬧得有關係。
舒：我覺得是這樣，作為一個假扮的政府（官員）的形象，我想跟您説，我們國家是從計劃經濟轉過來的，所以實際上政府曾經主導著房地産市場，或者完全控制著房地産市場。所以這個時候如果房子蓋高端的、蓋低端的，這不是市場化的行為，對政府來説是個技術問題，政府可以調整。一旦房地産進入市場以後，發展商，我右邊的發展商，待會兒會給你講講，他為什麼要蓋高端的房子？政府就控制不了，政府只能去蓋這些低端的房子，這個時候政府的財力就取決於整個的財政收入，也取決於人大對財政預算的批准。所以我也是很難做，如果作為政府（官員）的話。
主持人：從開發商看來是不是蓋越貴的房子對你們越有好處，那普通老百姓怎麼承受得起呢？
李：其實我覺得剛才段先生講的是非常有道理的。不一定每個人都擁有一套房子，我覺得有的觀念需要轉變，能夠承受得起的可以去買，不能承受，可以用租的辦法。再有作為發展商來講，為什麼房價會一直在升，在建高檔房。
主持人：有人説是開發商在牟取暴利，在不斷地哄抬房價。
李：我作為發展商代表，我覺得不是這樣，我要替他們講幾句。因為現在拿地是招排挂，招排挂現在也是出現很多問題，雖説公開透明，但是很多大的企業無序競爭，誰給的錢最多，誰就擁有這塊土地，這樣一路飆升可能政府受益了，土地方受益了，但是其實加大了成本。成本不斷飆升，房價不可能降下來，發展商也是代表著股東利益的，它也要維護股東權益，所以這個是解決不了的辦法。我自己覺得，房價應該分析它的人員結構，首先説現在低收入者還是很多，中國在發展階段，政府應該確確實實拿出一些土地，去建一些廉價房、廉租房，現在可以加大投資力度，也可以委託發展商來做，這樣才能解決一部分問題。另外，據我了解，原來的所謂的經濟適用房，其實並不是低收入者，很多是白領以上的人，而且發展商建房建了幾百平米，這個根本就不符合經濟適用房的標準。我覺得是很多人打著經濟適用房的旗號擠了進去。其實真正的低收入者並沒有買到房子，我覺得以後政府除了加大對廉價房和經濟適用房的力度之外，要嚴格控制這批人擠進去，讓真正的低收入者能夠住上廉價房。
舒：其實我們看到發展商也把矛頭指向了政府，認為政府在房價問題上有不可推卸的責任。我就想説的，從經濟適用房的角度來講，確實政府在監管經濟適用房的建設和分配方面能力明顯不足，我覺得也是這樣的情況，造成了社會不公的一些情況。我也同意李先生的意見，我們整個輿論導向實際上是讓所有老百姓都有房子，其實這也並不符合我們國家整體國民經濟水平發展的現狀，可能也是造成了這些市場需求虛增的這麼一個問題。一旦市場化，供需就決定了價格。
董：我們承認，目前來講，中國房價高有它特殊的一些原因。
主持人：主要是什麼原因呢？
董：比如説人多地少，中國整個人均佔用土地，大約只是相當於世界平均的不到三分之一的水平，耕地的話，三分之一略微多一點，還有城市化進程在不斷地加劇，另外我們每年人口還要增長800萬到1000萬，和城鎮化的人口合在一起，大約有2000萬左右，他們都需要房子，還有其它一些原因，比如説我們的家庭正在分化，過去有五、六口人的，一個家庭五、六口人的這麼一個規模，演化成一個家庭只有三口人，甚至有的兩口人，甚至獨身，他們都需要一套房子，所以這個需求是導致整個社會的需求是非常旺的。但是我們也看到，在這個過程當中政府也是有失誤的，比如説我們在全國600多個城市當中，只有160多個城市興建了經濟適用房，廉租房有很多城市處在空白狀態。所以，我們就希望在今後，政府根據自己的財力研究一下，怎麼能在保證低收入家庭方面做更多的事情、做更多的貢獻，這也是老百姓的呼聲。
段：我覺得這裡有一個大的問題，就是您剛才提到的房價不能上升，其實房價合理的上漲是可以的，是好事情，第二個，每個人要結婚的時候，要自己買一套住房，這是一個問題。第三個錯誤的問題是什麼呢？廉租屋跟經濟適用房越多越好。那麼這三個輿論導向，導致現在整個社會對房地産行業的關注程度，以及因房地産這個行業，對房地産行業的關注，引起來一些社會問題，階層與階層之間的對立等等，我覺得這樣的問題，輿論在裏面起到很大的作用。
主持人：您剛才講到居者有其屋，我們可以去理解不一定每個居者都購買自己的房子，但是他有房子居住這是最起碼的，那麼為什麼您説在很多城市，這個經濟適用房和廉租房應該擴大規模，您説這是一個錯誤的導向，為什麼呢？
段：這個問題是什麼呢？涉及到財政收入分配的問題，我的稅收都回來了，我花在哪兒。比如説有的人，可能是我要投到敬老院上，我要投到建兒童醫院，我要改善醫療條件，我要改善市政條件，都需要錢。那麼現在是什麼呢？這些錢是一定的，那麼我把這些錢，我建了廉租房跟經濟適用房之後，我那些錢就少了，實際是一個政策的選擇。那麼在這個抉擇過程中，經濟適用房跟廉租屋過多了之後，這個城市可能發展動力不足，然後這個城市就業情況不好，工資水平下降，失業率增加，也會有問題。
舒：我是這麼看這件事情，我相信政府已經做了大量的工作，在使得社會公民有自己住房的方面。但是仍然會有不滿，不滿其實對政府來説是一個很正常的現象，你做得再好也會有不滿。那麼這個住房到底是一個技術問題還是一個社會問題？如果是技術問題政府有辦法來解決，如果是社會問題，我覺得應該交給社會不同利益團體之間來協商，也就是他們在人大層面，代表社會不同利益團體的人，你們先商量，到底應該怎麼解決，然後提出一個方案，也就是這個預算到底應該怎麼花，然後由政府去執行。所以，我們只要完成人大交給我們的預算，我們政府的工作就算做好了。
董：我覺得這個問題好象也不能完全這麼考慮，作為這一項住房保障工作來講的話，它主要還是體現為一種行政工作，政府在這個過程當中應該充分發揮作用，是不是可以考慮按照這樣的一個思路？高端的房子完全是交給市場去做的，或者中高端的，中偏下以至到低端的，特別是低端的這一塊是誰來做呢？應該是政府來做，也就是廉租房，基本上體現為一個公共産品。
李：我覺得中高檔這一塊的市場應該是交給市場來自由調節。説它過剩了，過剩了自然它就不會再蓋高端，會走向別的産業，我覺得它是自由調節的。但是咱們現在計劃經濟向市場經濟轉型期，會出現這種問題，我覺得政府應該去解決一些困難，就是保障低收入者的一些利益。因為低收入者是社會保障，是個福利的問題，這是政府義不容辭的責任。
主持人：其實剛才我們在討論現在房價為什麼這麼高，而且説窮人怎麼去解決自己的住房問題。在討論過程當中大家實際從不同角度提供了不同的思路。但是大家，從社會輿論來講，大家都有一個期望，期望我們政府能通過一種手段或者調節，能把過高的房價抑制住，其實近幾年，我們政府也注意到這方面的問題了，而且也採取了一定手段，我們再看一看，近幾年調控之後，我們虛擬的海濱市現在的情況。
短片3
海濱市某售樓處兩個售樓小姐在對話。
甲小姐説：以前房價天天漲的時候，賣房子就像賣白菜。
乙小姐説：就是，兩萬元一平方的房子，要夜裏排隊才能領到號！
甲小姐説：現在倒好，房價跌下來了，看房的人反而少了。
乙小姐説：最可氣的是有幾個買了房的人還吵著要退房，要我們賠償他們炒房的損失！
甲小姐説：放心吧，老闆説了，房價還會漲上去的，只要我們挺住這輪行情就行啦！
乙小姐：是啊，哪兒那麼容易就降下來啊！就怕我們老闆想降，銀行還不答應呢！
主持人：現在來看，經過調控有一些地區漲幅過高的房價現在確實穩定了，或者下降了。我不知道兩位怎麼看待這個情況，是不是將來這是一個趨勢？我們想買房的工薪階層就可以買得起了，降下去。
段：房地産市場是一個區域型的市場，個別城市、個別幾個城市炒的過高它現在下來是應該的，反映一種，實際上中央政府它那個政策沒有具體的實施細則，它就是一個，叫精神原子彈，結果這個精神原子彈一放，這個房價就應聲而落了，這説明當地的需求供給反映地不太真實，炒房等等現象很嚴重，所以這是一個很好很正常的現象。但是也應該看到一些房地産市場健康的城市，它還在慢慢往上走。
董：剛才這個畫面反映了不同利益群體之間他們不同各自的訴求。作為政府來講，它應該在這種不同的訴求當中尋求一種平衡，我過去一直説對房價問題不能站在一個翹翹板上，説這邊我是就站在老百姓的角度説話，或者這邊我就站在政府，或就站在開發商的角度，我們既要考慮行業的發展，又要考慮老百姓的這種要求，又要考慮政府的能力，既要考慮當前還要考慮長遠可持續發展的問題。
舒：剛才看了這個節目其實談到兩方面的問題，第一方面就是市場，到底政府怎麼管，也就是放點精神原子彈，甚至加息0.25個百分點，它是代表了一種意向。那麼通過這種東西，給社會一個信號，告訴你們有點要熱，其實政府沒辦法管。所以，我作為一個行政首長，作為一個市長，我只能和人大代表説，關於董老師剛才前面談到的各個利益團體之間的競爭，不要讓我去平衡。你們在人大那個層面，先平衡好，告訴我應該怎麼做，這樣的話，我做下來，我就向你們負責。
段：那我給你出主意，政府控制房價除了精神原子彈之外，還有好多方式，第一個事情是什麼呢？把這個首付比例提高了，現在是20％或者30％，我們提高到60％，那這時侯需求立刻就下來了。第二個你可以增加稅收，房産稅價格越高的，你增加房産稅，你們不是願意囤房嗎？好，我增加你囤房的成本。第三個你可以讓它增加交易成本，你再賣房，我再多徵稅，你是有辦法的。我剛才説控制房價是有辦法，但是解決中低收入人群住房問題有問題。為什麼呢？你提高首付比例，真正沒有錢的人他更付不起了。所以這個問題我還是堅持我剛才的觀點，我説控制房價這是很容易的問題，我可以增加供應，我可以控制需求。但是解決中低收入人群的住房的問題，這是一個漫長的長期的一個問題。
舒：其實剛才段先生講首付款比例的問題，政府其實沒有權力迫使銀行做事，政府要跟銀行去協商，説請你幫幫政府，把首付比例提高一點，因為銀行也是商業機構，不是政府的銀行，這是第一。
段：這是中央政府可以影響的。
董：你這個話有錯誤，金融政策掌握在政府的手中？掌握在政府的手中還要引導銀行的經營行為。
舒：我同意你們，但是這個政府並不指我市長的這個行政政府，而是包括人大在內的一個廣義政府。所以，談到第二個，稅種和增加的問題，增加稅種，增加什麼比例，不是行政首長能決定的，一定是人大要增加稅種。因為政府只收費，人大才有權力決定稅和稅率。所以我想説的是我們一定要知道我們談的所謂的政府，一定是包括人大在內的和行政機關在內的這兩塊，而不能簡簡單單指一談政府就是談行政這一塊，就是市長管的這一塊，一定包括市人大，市人大才是真正反映民意、解決人民問題的一個機構。
主持人：應該説政府局部的宏觀調控主要的任務並不是説讓房價一定要降多少，關鍵是要抑制它的漲幅，這是它最大的目的，穩步上升。你們認為現在在這麼高的一個房價狀況下，中低收入的房子怎麼解決居住的問題？
舒：我覺得低收入的房子仍然是要由政府拿稅收來想辦法補助，來蓋經濟適用房或者蓋其它的一些廉租房，或者拿政府現在的一些資産改成出租型的房屋，這沒有問題。董老師剛才也講了，其實政府目前的個人所得稅，八級累進制也好，怎麼樣也好，其實就是在調整高收入人的稅收。另外，銀行的實名制就是讓這些人實實在在知道你收入多少錢，這樣的話，實際上作為政府，我們有辦法查到每一個人每一個月準確收入多少錢，這樣的話，就可以用稅收辦法來調整這些，最終拿來的錢就全部可以用於這些低收入的。
段：只有你知道了誰是需要救助的對象的時候，你才能解決這個問題，這就是前段時間大家對經濟適用房意見特別大，辦法是個好辦法，但是實施這個辦法，它沒有一個很好的信用基礎，你搞不清楚誰應該買，誰不應該買，這就造成什麼呢？有錢人排隊買完了之後可能會炒，會倒或者會做長期投資。現在有點盲人瞎馬，夜臨深池這個感覺。
董：今後政府面臨兩項任務，第一是個人收入的監管問題，第二是信用制度的建設問題。但是這兩項工作的建設都是一個漫長的過程，在這個過程當中政府也不能推卸責任，該做的還是要做。
李：我説一説，我覺得我贊成董老師的意見，還是用貨幣補償的辦法，真正把它找出低收入者來，用一種福利的辦法去補貼他，而不是讓每一個人都去擁有房子，如果建在郊外，交通不便，如果建在城內，這個也是不行的，繁華的市中心建的全是廉價房，這個形象也不行，不符合城市建設的規律。但是發展公共交通是對的，犧牲點時間，降低成本，但絕不是建在市中心，這是我的觀點。
舒：真的可以看到，其實作為一個市長，我相信是非常難的，大家也可以體會到各個城市行政主管部門的難處。我覺得從政府概念上發生變化，我們政府過去是為多數人服務的，那麼為多數人服務，我們現在的政策也沒有變，但是方法要變，過去是為多數人的直接需求服務，因為吃飯的問題是多數人的需求。現在如果我們再照顧中低收入住房需求的時候，我們就可能影響了真正多數人在交通，在就業，以及在公共衛生，在其它方面的需求。所以，這時候政府可能就為了一個長遠的多數人的需求，而可能忽略了中等收入人的需求，當然我們要保證低等收入人的需求。這也就是我，如果是市長，這是我的執政綱領，請人大代表們考慮，怎麼樣規劃這個預算。實際上我們的目標還是為了這個城市，我卸任以後的下一屆政府他還能夠繼續做下去，而不能在我這一任裏，把錢都花在一大群人身上，而要花在少數人身上，花在為一大群人的今後生活的公共設施上，這是我的想法。
段：他總希望我們人大代表兼任他的財政局長，兼任他的稅務局長。
主持人：總的來説我們看到，其實房價這個問題是一個非常複雜的問題，大家實際是在用虛擬的身份在提供各方面的信息，反映出自己的思考，我們希望只是想通過這樣一個思考的碰撞，能為解決這樣的問題給一些啟迪，那麼在節目最後，我們還是有請四位嘉賓最後再介紹一下自己真實的身份，有請。
段：我叫段枚焱，是大地顧問的總經理。
董：我叫董藩，是北京師範大學房地産研究中心的主任。
舒：我叫舒可心，我是在人民大學公共政策研究中心的一個項目做項目研究員，同時也是社區義工，在很多業主委員會做顧問。
李：我叫李建國，是北京天恒拓展房地産開發公司總裁。
主持人：好，最後我們謝謝四位嘉賓參與我們的節目，也謝謝觀眾朋友的收看。那麼最後還是請大家聽一聽我們這屆真的人大代表和委員，他們對房價的一些建言獻策。
責編：辛梓