[時空連線]經濟適用房：缺失的監管  

央視國際 (2004年07月06日 11:53)

　　CCTV.com消息（東方時空）：經濟適用房不經濟，這是記者在重慶採訪購房者時聽到最多的一句話。在對一些經濟適用房的銷售進行調查之後，記者發現，開發商主要存在虛報成本、隱瞞項目性質、私自承諾變更土地性質和超價銷售等幾個方面的問題。那麼，這一系列問題有沒有得到相關主管部門的監管呢？記者在採訪中了解到，在重慶要開發一個經濟適用房項目，首先要由建委批准立項，然後由土地部門劃撥土地、物價部門根據成本核定價格，最後再由土地和房管部門進行産權登記。這樣看來，一個經濟適用房項目在整個從立項到銷售的過程中都有主管部門在進行監管。然而，在這樣全程監管的機制下，問題還是不可避免地出現了！

　　聖馬小區業主：經濟適用房在我們老百姓這裡沒有這個概念，重慶也從來沒有公佈過。

　　問題之一，項目性質不明。正如聖馬小區這位業主所説，主管部門對於經濟適用房項目沒有作到有效的公示。聖馬小區700多名業主入住幾年後都不了解自己小區的真實性質，而開發商則利用信息的不透明牟取暴利，每平米就多賺了100多元。

　　康世平（原開發商副總）：政府把政策給了開發商，但沒有讓老百姓知曉，沒有公示，讓開發商鑽了空子。

　　問題之二，銷售價格混亂。按照建設部的規定，經濟適用房的銷售價格必須經過當地物價部門核準。而重慶市的很多經濟適用房項目都沒有按照核準價格銷售，擅自漲價的情況十分普遍。以聯芳花園六期為例，物價部門核準價為套內每平米1391元，而實際售價卻達到了2660元，超過核準價格近一倍！如此嚴重的超價銷售，卻在半年多的時間裏沒有受到應有的查處。

　　聯芳花園六期業主甲：我們多次找過主管部門，但到現在為止，沒有見到明顯的（處罰）力度。

　　問題之三，銷售陷阱重重。一些經濟適用房的開發商私自承諾通過變更土地性質，為業主提供實際上的商品房，從而吸引購房者以高價購買，而在業主入住後卻不能兌現諾言。聯芳花園六期1400多名業主就是被開發商用這樣手段所欺騙，用商品房的價錢購買了本應便宜得多的經濟適用房，蒙受了鉅額經濟損失。而面對這樣的陷阱，購房者原本可以依靠的政府監管卻遲遲沒有到位。

　　聯芳花園六期業主乙：主管部門的監管在哪呢？我們消費者在信息不對稱的情況下，不懂很正常，但作為開發商和主管部門，你是懂的呀。

　　表面上看，經濟適用房銷售中出現的種種問題，與一些開發商在利益驅動下的違規操作有直接的關係。而在普通購房者和開發商這座本來就並不平衡的天平上，主管部門監管的砝碼則顯得至關重要。在購房者看來，有制度卻不公示，有監管卻不到位，歸根結底經濟適用房的主管部門難辭其咎！

　　主持人：關於經濟適用住房監管的問題，接下來我們來連線重慶市建委住房建設處處長陳建明，陳處長您好。

　　主持人：您覺得從重慶市的實際情況來看，在經濟適用住房整個建設過程當中，從監管的方面存在著哪些漏洞或者不足呢？

　　陳：開發商獲得經濟適用房這個指標之後，在建房的過程當中，為了獲取不合理的利潤最大值，也産生了心動，在銷售的過程當中，提高銷售的物價。這方面是政府不好控制的。

　　主持人：如果説開發商在以經濟適用住房的名義搞這樣的建設，也拿到了政府給的相應的優惠政策，但最終又沒有按照商品房，沒有按照經濟適用住房銷售給老百姓，這樣的獲利或者説不合理的獲利，哪個部門來監管呢？

　　陳：如果是物價核定的價格，超出了物價的規定，物價部門就要檢查。如果是土地性質的轉變，比如説劃撥地，他轉為了出讓地，國土部門就要檢查。如果是整個經濟適用住房的超面積，不符合規定，那麼建委就要檢查。

　　主持人：在過去的這麼多年當中，像這樣的問題沒有能夠很好的解決，這應該是幾個部門的共同責任還是某一個部門的責任？

　　陳：比如説建委&&部門應該管，物價核價的部門也應該管，包括國土也應該管，在物價這個部分上或者這個層面上，應該以物價為主。

　　主持人：如果説在開發商虛報成本方面出現了問題的話，應該説是物價部門沒有管好，可以這樣理解嗎？

　　陳：可以這樣理解。

　　主持人：我們在重慶調查了一個小區，叫聖馬小區，這個聖馬小區是以經濟適用住房的名義進行興建的，如果以這個名義興建的話，總的投入的成本是4000多萬，按照3％來計算，應該是100多萬的利潤，但實際上它的利潤卻達到了2500萬，就是高出了幾十倍，這個問題是誰來監管呢？

　　陳：這是在總的銷售總額上，建委&&，物價、國土一起監管。

　　主持人：如果説像這樣的問題沒有監管到位，應該是哪個部門的責任呢？

　　陳：這應該説在主管經濟適用房部門，建委也有責任。

　　主持人：就是説你們也有責任了？

　　陳：我這兒也有責任。

　　主持人：這個責任怎麼能體現出來呢？是沒監管到位還是什麼原因？

　　陳：還沒監管到位。

　　主持人：還有一個地方叫林芳花園這個小區，改變了土地用地的限制。這個要怎麼辦呢？

　　陳：用地性質只能由國土管理部門。開發商實際上是採取了一個欺騙的手段，他想經濟適用房建好之後想更快的把他賣掉，給老百姓承諾，可以把劃撥變為出讓，是不能變的，當問題發生之後我們也多次到了現場，就要給他嚴肅的處理。

　　主持人：對於過去當中監管方面存在的問題，給一部分購房者，還有一部分想買經濟適用住房而沒有買到的老百姓帶來利益上的問題怎麼辦？不了了之嗎？

　　陳：這就是在管理上、制度上不規範的原因造成的，對老百姓購房的對象，以前也沒有給予確定，確實的核定。不合理的，對開發商進行處置。對老百姓，真的是中低收入者，保證他們的利益，就叫開發商把錢退還給老百姓。

　　主持人：陳處長，感謝您接受我們的採訪。

　　在重慶採訪的過程中，讓記者感觸最深的就是購房者對於經濟適用房價格虛高的無奈。許多中低收入的業主為了購買一處住房幾乎傾近所有，卻屢屢遭遇開發商的價格欺詐。那麼，相關主管部門對於經濟適用房價格的監管到底出了哪些問題呢？

　　聯芳花園六期業主甲：價格有沒有公示過？從來沒有公示過。

　　康世平：在立項、定價之後，開發商從來沒有公示過，物價部門也從來沒有檢查過。

　　物價部門是唯一有權力為經濟適用房定價的主管部門，那麼，在核準了一處經濟適用房的價格之後，為什麼沒有公示給購房者，也沒有檢查呢？在重慶市物價局房産價格處，記者得到了這樣的答案。

　　重慶市物價局房産價格處處長 涂遠季：會不會公示？我們要求公示，要求開發商公示，但有相當一些開發商在這方面做得不好，個別開發商沒有貫徹物價部門的規定，沒有明碼標價。

　　按照涂遠季的説法，物價部門是要求開發商去公示核準價格，只不過開發商沒有受規矩按要求去做，那麼，這樣的要求不也就形同虛設了嗎？面對記者的疑問，涂遠季給出了這樣一個比喻。

　　涂遠季：有些事就像刑法有了，同樣有人犯罪一樣，有規定不意味著沒有人犯罪，為什麼？利益驅使，現在還有待於提高企業的法律意識

　　提高開發商的法律意識，這的確是一個良好的願望，但面對不守法的開發商，主管部門就真的沒有辦法了嗎？面對記者在採訪中發現的開發商擅自漲價的現象，涂遠季似乎也很無奈。

　　涂遠季：他申報了經濟適用房項目，你給他批了，按照最後的程序是要報給我批價格，但是他不報給我批價格，他就直接賣了，我都不知道。

　　看來在對經濟適用房銷售價格的監管上，物價部門的確有些捉襟見肘。那麼，在成本和價格的核準方面能否作到嚴格把關呢？記者在採訪中了解到，由於經濟適用房的開發，政府在土地和稅費方面已經給了開發商相當的優惠，所以按照保本微利的原則，開發商的正當利潤被嚴格限定在總成本的3%以內。因此，要防止開發商借開發經濟適用房牟取暴利，首先要保證成本的真實。

　　涂遠季：一個是對報來的材料進行核實，第二是對照有關政策。

　　那麼，開發商實際操作中，會提供怎樣的成本資料呢？

　　康世平：我們提供的就是一個可行性報告和一個合同，虛報的合同

　　作為當時開發商的副總，康世平參與了聖馬小區整個核準價格的過程。他告訴記者，在向物價部門提供的可行性報告當中最多的一筆成本是建築安裝費用，而最多的虛報也産生在這裡。

　　康世平：開發商的合同分為兩部分，一個上報價格高一些，報上去的是正式合同，而實際執行的是補充合同。

　　在聖馬小區開發商上報給物價部門的建築合同中，記者看到，每平方米的價格為470元，而在最後執行的合同中這個價格卻搖身一變成了360元，少了100多元，如果按照聖馬小區總面積5萬5千平米計算，僅此一項開發商就虛報成本500多萬！

　　記者：如果開發商虛報成本，我們有沒有辦法合核實？

　　涂遠季：這個有發現和沒發現的問題。

　　記者：如果沒發現呢？

　　涂遠季：沒發現就沒法解釋了，知都不知道，行政行為就沒法實施了。

　　記者：接下來我們連線兩位，第一位是在重慶進行前方採訪的記者柴盛韜，小柴您好。另一位嘉賓是北京大學光華管理學院教授于鴻君，歡迎您于教授。

　　小柴我想問一下，像在重慶經濟適用住房，存在監管不到位的地方，具體表現在哪兒呢？

　　柴：重慶經濟適用房銷售中的問題，主要是價格中的問題，物價部門在對經濟適用房的項目進行核價的時候，價格核定完成這個過程之後，在進一步的銷售過程中，他們沒有進一步的監管，他們要求開發商在銷售部門公示適用房，由物價部門所定的價格，但是開發商沒有這樣做，他們不得而知，也沒有進一步監管，是他們監督不到位的地方。

　　消費者在和開發商簽訂買賣合同之後，到房管部門備案。這個備案實際來講是在完成整個銷售過程最後的一個環節，也就是房管部門能夠控制的最後一個環節。如果説房管部門在進行登記備案的時候，能夠對合同當中售價問題，關於房屋的性質問題，進行最後一道工序的核準的話，可能會避免很多這種現象産生。這一方面他們沒有進行進一步的認定，他們認為這不屬於他們的職權範圍，也就是説在最後這道監督程序當中，實際上對價格的認定是失效的，實際上在最後一道關口上失去了監管的作用。

　　記者：于教授，您能不能給我們具體分析一下，比如像重慶的經濟適用住房的建設當中，出現的老百姓所説的鐵路警察各管一段，有的時候是建委統一協調來管理，但是又覺得又由各個部門來管，結果得沒有管好，

　　于：你管了，我就不必管，你不管，我也未必爭著管。當這種得罪人的事情比較麻煩的時候，往往可能每一個單位，都在自己現有的條件下，盡可能地少去觸犯即得利益者的利益。我們説它體制要好，避免在監管中由機構的重疊，造成了一些扯皮現象，到底是該你管還是我管，你應該管到什麼程度，我應該管到什麼程度。監管的體制如果不好的話，在這方面，可能導致比較多的麻煩。

　　記者：監管體制的人會説開發商沒有主動到我這兒來做，我也不知道啊。

　　于：監管者不是説等他送上門以後你才監管，監管者像貓捉老鼠一樣，那個貓臥到那個地方，一天到晚睡在那兒，老鼠在那兒偷糧食呢，老鼠也沒來我這兒，你監管者是要積極主動，而不是被動應付。

　　記者：不能讓老鼠跟你打招呼，你才抓它。

　　于：對。

　　記者：那麼監管者在這個過程當中，怎麼去進行監管？

　　于：比如説經常過去看一下，像我們一般監管房屋建築物的質量，在施工的時候你過去看，然後你在出售房屋的時候，出售住房的時候是多少價格，這些你應該看。另外他在産權證上標明什麼樣性質的房子，這個你應該看，這個你應該主動積極地監管它。

　　柴：我理解于教授所説的意思，就是説有關的主管部門，不能只是把你的制度擺在那兒，告訴開發商，而是在開發商在具體的運作過程中，不斷地去考察它，是否按照這個制度做。

　　記者：這裡是不是存在更高一級的決策部門，比如説在建設，在建委，在物價，包括房管，各管一攤的情況下，具體應該誰管哪一攤，具體怎麼樣來協調，也有一個決策上的問題。

　　于：應該這裡邊決策體制來講，應該重慶市裏面有重慶市長協調這個，但是我現在鬧不明白，他們怎麼搞的。往往部門之間，在協調過程中，有利的事情，大家都願意去幹，沒利的事情，得罪人的事情，或者引發相應不良後果的事情，都可以推到其它部門管。

　　記者：從價格方面暴露出了部門之間的關係。

　　于：對，你看這個價格，我們規定的經濟適用房，它的利潤率不超過前四項的3％，我們有的經濟適用房的業開發商，能夠得到50％，還是100％的這種利潤率水平，這個利潤，對於經濟適用房來講，應該引起你開發商心驚肉跳了，你該睡不著覺了，這麼大的利潤，應該琢磨，制度，規定在那兒明擺著，為什麼你有恃無恐，那顯然，認為貓已經睡著了，我可以肆無忌憚地偷糧食。老鼠認為貓已經睡著了。

　　柴：這裡我給於教授提供一個主管部門的説法，我在重慶市物價局採訪的時候，重慶市物價局的負責人曾經給我提過這一點，他們也是在控制和監管，但是他們再監管，也不能保證開發商完全不那麼做。

　　于：不管怎麼監管，都會有這樣那樣的違法行為，但這個理由不能成為我不監管的理由，我不為的理由。那麼就是説，我制定一部刑法，然後萬事大吉了，我告訴你什麼東西不能做，做了判多少年刑，然後就萬事大吉了，這樣的話，我們國家的公安、監督也就都可以去掉了，

　　記者：小柴，比如從像經濟適用住房，從立項也好，包括最後銷售的價格，包括購買者的資格，都應該説有認定，有公示的，在這一方面你感覺監管存在哪些問題？

　　柴：公示由誰去做，這個很成問題。現在我們感覺，我們主管部門，把公示任務交給了一個本來是以利益最大化目標的開發商去做，他們都是要求開發商在你的售樓處公示，公示你取得土地的性質，公示你房屋的性質，公示你物價部門所給你核定的基本的價格，他實際上開發商來講，如果要完成一個利潤最大化的情況，很可能逃避這個義務和責任，去不做這個事情。

　　于：這種公示失去意義了，剛才就是柴先生講的非常好，就是説開發商追求自身利益最大化的，或者説在一定“階梯”下追求利益最大化，把公示這樣一件事情，事關他自身利益的事情，由他來完成，所以説把本來屬於監管的一個方面的公示這樣的任務，交給一個被監管者來完成，那就相當於在這點上自己監管自己。

　　記者：于教授，比如像我們剛才談到經濟適用住房很多方面管理上的漏洞，由於監管不利所造成的損失怎麼彌補呢？

　　于：禿子頭上的虱子是明擺著的，反正是有案可查，我認為如果説真正的按照現有的一些監管制度，認認真真徹徹底底清查一番的話，查出來要還利於民，統統還利於民。還利與民，有可能會導致一批，或者個別房地産公司破産，破産就破産，這也是違法違規所必要的代價，我們國家中低收入者很清楚，就是説他們在這方面的無緣無故的利益損害，應該也必須得到補償。你看我們幾百年以前安得廣廈千萬間，大辟天下盡歡顏。我們講安得經濟適用住房千萬間，大批中低收入者盡歡顏。

　　記者：謝謝兩位接受我們的採訪。

責編：陶柯 　來源：