北京出手！突破多項設計規則 “第四代住宅”來襲？

　　零公攤、贈送面積、得房率超100%……今年以來，多地樓市推出的“第四代住宅”引發市場關注。

　　近日，北京市規劃和自然資源委員會官網發佈《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

　　“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向《每日經濟新聞》記者表示，對購房者而言，新政策將帶來更高質量的居住環境。

　　每經記者注意到，隨著第四代住宅陸續在各地面市，或將實現以供給激活需求的目的。如今年以來，湖北上市的部分新樓盤在戶型設計與品質方面有明顯提高，高品質住宅出現銷售“日光”的案例，起到了市場風向標的作用。

　　來源 | 北京市規劃和自然資源委員會官網

　　多項住宅設計規則被突破

　　《導則》一經發佈，便在北京新房市場引起較大反響。

　　每經記者注意到，《導則》首次提出鼓勵在住宅底層設置視線通透、空間開敞的架空層，作為居民公共活動、交往空間使用，架空面積可不計入容積率。

　　同時，鼓勵綜合考慮北方氣候特點、區域環境特徵、建築高度等因素，打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等形式實現多層次立體綠化；鼓勵通過在陽臺預設種植槽、種植箱、種植池、預留上下水條件等措施，提高室內外綠化環境品質。

　　而且，在不影響居民生活品質的前提下，住宅小區還可在場地內設置有蓋且不封閉的風雨連廊，用於連接相互獨立的建築物或將建築物與社區出入口、小區內廣場、遊園、涼亭等公共空間相互銜接，方便居民休閒與出行。

　　圖片來源 |《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》

　　一家頭部房企北京公司相關人士向每經記者介紹，此次《導則》內容對開發企業來説具有積極意義，相當於在建築報規方面放鬆了管理尺度，能夠讓房子的得房率和小區業態得到提升。“開發商為了提升小區自身的産品力，早就有爭取設計架空層、風雨連廊和開敞陽臺，一直沒有被允許，此次《導則》終於在很多方面有所突破，對新開發的項目銷售也有幫助。”

　　值得一提的是，據公開資料，北京的華潤幸福裏、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區，此前就曾出現風雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報規風雨連廊才獲得審批。

　　北京另一家房企內部人士告訴每經記者：“鼓勵連廊還是挺好的。很多項目都連著門口的大堂做一部分，有儀式感，或者小區點狀分佈的避雨防曬的涼亭，沒法讓每個單元都能連入。畢竟連廊太多交叉密布，基本都會切斷景觀整體性。可以形成完整連廊的是中式四合院。”

　　不過該人士也認為，因為天氣原因，北方很多小區購房者更願意封陽臺。“開敞陽臺的後期管理是挑戰，北方風沙天氣多，灰塵大，希望封陽臺的業主不在少數，但封陽臺會影響外立面美觀度，現在就有小區業主因為封陽臺樣式和品質而顯得五花八門。”

　　“新規旨在提升住宅舒適性”

　　“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設計和風雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積。這些措施不僅提升了住宅的功能性和舒適性，還通過政策規範促進了住宅設計的創新和發展。”

　　柏文喜認為，對購房者而言，新政策也將帶來更高質量的居住環境。“購房者可以期待擁有更多公共活動空間、改善的社區環境以及更舒適的居住體驗。例如，架空層設計將提供室內外融合的共享綠色公共空間，風雨連廊將方便居民休閒與出行。這些變化將直接影響購房者的居住體驗和生活質量。”

　　來源 |《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》

　　值得注意的是，克而瑞近期發佈了《2024年度中國房地産産品力TOP100》榜單，克而瑞集團CEO張燕提到，榜單中統計的100個熱銷項目中，通過提升産品力創造出溢價，成為産品設計最突出的特點。“産品卷在哪？首先是‘高贈送’，這得益於設計規範調整、第四代住宅落地，熱銷項目得房率一再提升。十大入圍項目平均得房率92.5%，遠超過往。”

　　事實上，今年9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發佈，其中提及，健全支持城鄉居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發揮住房公積金的住房保障作用；優化房地産政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地産開發融資方式和商品房預售制度。

　　彼時業內就曾預測，優化商品住宅用地交易規則即包括一是出讓低密度地塊（容積率在2以下），二是優化用地建設規則，比如打造第四代住宅（庭院入戶、花園入戶、大飄窗和大陽臺、降低公攤等）、明確高度限制等。

　　在柏文喜看來，除了新建的住區項目，北京也應重視對已建成的既有住宅和老舊小區的改造和品質提升，充分利用存量空間資源。此外，建議加強對新的“設計導則”的宣貫，轉變陳舊的設計觀念和粗放的設計習慣，基於設計、建造和運維全過程視角，通過建築師負責制機制，為北京成就更多高質量居住建築。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴每經記者，北京此次對住宅設計的調整，包括架空層、公共空間、風雨連廊，以及設置開敞陽臺等，在北京過去的建築裏面是非常少見的，這種創新空間在北京地區的需求其實是很大的。“比如這種開敞的陽臺設計確實能夠提高得房率，其實也相當於變相降低了房價，同時房屋使用功能又有創新和改進，這對於購房者來説都是好事。”

　　記者|劉頌輝