稅費減免、放寬落戶 一線城市樓市呵護政策接力出臺

　　一線城市新一輪樓市政策正在“接力”。

　　11月18日，北京、上海、廣州三大一線城市，紛紛出臺樓市利好政策。其中，北京市正式發文表示，取消普通住房和非普通住房標準，個人出售2年以上(含2年)住房的，免徵增值稅；個人家庭購買面積140平方米及以下住房，減按1%的稅率徵收契稅。

　　北京之前，上海市也發佈通知稱，取消普通住房和非普通住房標準，與之相關的個人所得稅、增值稅和契稅迎來調整。對購房者來説，可真金白銀減輕購房成本，降低交易過程中的稅費負擔。廣州則放寬了落戶標準，有助於促進房地産市場需求的釋放。

　　房地産利好政策多箭齊發，是適應行業發展新階段的舉措。業內專家認為，隨著行業從增量時代轉向存量時代，從抑制過快流轉、房價過快上漲轉到促進交易循環，政策改革的方向將是降低流轉環節的稅負，産生“降成本”效應，以促進行業交易良性循環。

　　真金白銀降低交易成本

　　市場對一線城市本輪政策，已經期待半月有餘。

　　9月底，中央政治局會議曾明確，抓緊完善土地、財稅、金融等政策。11月13日，財政部等三部委發佈《關於促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策，即房地産減稅政策，具體操作辦法由各地制定。

　　財政部發佈稅收政策五天后，上海成為首個落地的一線城市。11月18日，上海市住建委發佈通知，取消普通住房和非普通住房標準，與之相關的個人所得稅、增值稅和契稅迎來調整。

　　同日深夜，北京跟進新政，宣佈取消普通住房和非普通住房標準。新政後，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。《通知》自2024年12月1日起施行。

　　在北京，與普宅標準挂鉤的稅費，最顯著的便是二手房交易增值稅。按照此前政策，個人將購買2年以上的住房對外出售，如果是普通住房，免徵增值稅；如果是非普通住房，要根據差額按照5%的稅率繳納增值稅。此前，北京有約30%的住宅被認定為非普通住房。

　　因此，新政正式取消普宅等標準後，個人購房已經滿2年及以上的，再出售都將免徵增值稅。這對過去被認定為非普宅的家庭來説，將節省一大筆稅費。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新政的一次性降成本效應很明顯。在京滬，有很多早年買房的群體，房産增值額比較大，比如2015年購置的500萬房産、現在為800萬，若是非普通住房，按5%的增值稅率算繳稅達到15萬，新政後這筆費用直接免掉。

　　契稅政策也有相應調整。《通知》明確，北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房、面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅。

　　同時，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　“契稅的優惠也將明顯減少購房者的稅負壓力，降低住房交易成本。”北京城市規劃和房地産平臺旗下京房字表示，比如一套100平方米、總價500萬元的二套房，過去按3%的稅率要繳納15萬元的契稅，而新政後則只需要繳納5萬元的契稅。

　　李宇嘉表示，自此在住房交易稅收上，京滬與全國其他地方看齊，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率繳納契稅，一線城市不再“區別對待”。

　　“京滬面積在90～139平米的二套房購置，受此次契稅減免政策的利好更大。”他還表示，相應稅率將從3%降至1%，而這個面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求，尤其是購置新房，現在基本上可以做到3～4房，新政可更有效地滿足改善型需求。

　　克而瑞也表示，購買140平米以下二套房的購房群體受益最大，契稅由3%調整至1%，已降至最低水平。上海目前面積段在140平米以下新建商品住宅套均總價約為588.4萬元/套，若以總價600萬元/套計算，調整前契稅為18萬元，調整後為6萬元，可節省12萬元。

　　一線城市新一輪政策接力

　　降低房地産相關稅收標準，是適應行業新階段的舉措。

　　李宇嘉表示，在過去“缺房子”的時代，必須要最大限度增加房屋供應，於是就有了普通住房和非普通住房一説，以及差別化的稅收政策。當下，房地産供求關係發生重大變化，市場下行壓力較大、交易循環不暢，差異稅費對待不僅失去存在的意義，而且阻礙了交易循環和市場企穩。

　　在這一背景下，對房地産相關的稅收政策進行減免，對市場也將有多重影響。

　　一是，促進二手房掛牌和售賣。“過去，稅收帶來的一次性成本比較高，特別是90～139平米的非普通住房售賣，少則幾萬、多則十幾萬，現在這個成本直接減掉。”李宇嘉稱。

　　二是降低交易成本，潤滑交易循環系統，業主掛牌和換房積極性提升，促進剛需和改善的循環。第三，對新房利好效果更明顯，賣掉90～139平米購置更大面積、戶型設計更好的産品，是本次政策刺激最大的地方，這類産品往往是改善型産品，新房市場供給最契合。

　　第四，減稅政策鼓勵改善型需求釋放，可促進開發商打造高品質的産品；另一方面，取消普通非普通、大戶型等各種限制後，把産品打造權給到開發商，讓更市場化的供給來適配需求。

　　“行業從增量時代轉向存量時代，從抑制過快流轉、房價過快上漲轉到促進交易循環，以及更加重視存量房屋和社區養老、公共配套補短板的資金需求，房地産稅收改革的方向將是降低流轉環節的稅負，從而産生‘降成本’的效應，這樣才能促進交易良性循環。”李宇嘉認為。

　　除了京滬的稅收優惠政策，同日廣州也出臺了落戶新政，可間接利好樓市。

　　11月18日，廣州發佈廣州市發展和改革委員會關於公開徵求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告，提出新增安居樂業、投資納稅兩種入戶政策，取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學歷入戶廣州等修訂內容。

　　其中，新增安居樂業入戶政策，是本著合理有序、漸進適度的原則，實施區域差別化安居樂業入戶，對“在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法産權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

　　中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，新政將在一定程度上促進房地産市場需求的釋放，有利於帶動這些區域的銷售去化。據中指監測數據，截至2024年10月，廣州市新建商品住宅可售庫存面積達1317萬平方米，去化週期為21.7個月，庫存面積及去化週期仍位處高位。

　　“實施安居樂業入戶政策，短期內將帶動有落戶需求的購房者入市，加快廣州市商品住宅庫存去化，中長期也將為廣州帶來持續的住房需求釋放。”陳雪強稱，新政一方面為經濟發展奠定基礎，同時吸引更多的人到廣州安居樂業，對住房需求釋放形成一定支撐。

　　在多重政策利好下，一線城市樓市表現較為亮眼。

　　國家統計局發佈數據顯示，10月份一線城市二手住宅銷售價格環比由9月份的下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲。其中，北京二手房銷售價格環比變化幅度，在一線城市中領先，為上漲1.0%；上海和深圳分別上漲0.2%和0.7%；廣州則下降了0.4%。

　　從成交方面看，根據北京市住建委數據，北京10月份二手住房網簽1.7萬套，環比增長31%，同比增長62.9%，為近19個月以來的最高值。同月新房網簽也達到4500多套，環比9月增長50.1%，是今年月度數據的高點。

　　上海方面，克而瑞數據顯示，10月上海新建商品住宅成交面積為67.08萬平方米，同比增加11.8%，環比增長42.8%；二手房市場的回暖表現更為明顯，10月上海二手住宅成交面積為183.03萬平方米，同比上漲69%，環比上升68%。

　　業內認為，當下無論是新房還是二手房，樓市均處於930新政利好釋放期，隨著普宅標準取消、稅收政策落地，一定程度上將進一步鞏固前期樓市回溫成果，有利於推動樓市止跌回穩。