“如果下個月這房子再賣不出去,我很可能會售改租,收租金可能比存銀行理財合適。”北京市朝陽區市民張女士有一套大三居正在出售,在看到央行近期發佈的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》後,她産生了這種想法。報告中一篇專欄文章提出:長期看租金仍有望穩步上漲;租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上,將高於多數資産回報率。
是當房東收租金,還是把錢拿去銀行理財?手裏有房或有閒錢的人可能都要認真思考這個問題。
一線城市租售比接近2%
央行文章提出,租金是影響住房價值的核心變量。資産有價值,是因為會帶來未來現金流收益。理論上,住房的價值主要受未來房租折現的影響,房子的居住屬性和總體穩定的房租折現決定了房産的底價和基礎,同時也會受未來房價漲跌預期的影響。
央行還提到,近年來房價預期發生重大變化,市場利率水平和貼現利率也趨於下行。“租售比”,即房租與售價之間的比值,是衡量住房價值的簡化指標,近年來總體回升,有市場機構測算目前一線城市租售比已接近2%水平,二、三線城市升至3%左右。
北京青年報記者從市場觀察人士處了解到,央行文章中提到的這兩個數據基本符合市場實際。但是房屋的地段、裝修品質、市場需求等各種因素都會影響租金水平,不同房屋的租售比差異也比較大。
銀行定存利率很少超過2.5%
在租售比提高的同時,國內銀行的存款利率卻肉眼可見地持續下行。自2022年4月存款利率市場化調整機制建立以來,以大行為首進行的存款掛牌利率下調已進行了五輪。經過7月份的最新一輪存款利率下調後,國有大行和股份制銀行的整存整取存款掛牌利率最高也不超過1.85%,銀行實際執行利率也基本在2.5%以下。
跟存款利率一樣,銀行理財的收益率近年來也不斷走低。普益標準發佈的銀行理財市場週報(2024年08月05日-2024年08月11日)顯示,該周理財公司到期開放式固收類理財産品的平均兌付收益率(年化)為2.96%,環比下跌0.14個百分點。
業內人士普遍認為,存款利率仍有進一步下調的空間。東方金誠首席宏觀分析師王青表示,預計四季度政策利率(7天期逆回購利率)仍存在下調空間,屆時將帶動兩個期限品種LPR報價跟進調整。
長期看租金有望穩步上漲
作為租售比的分子,在房價一定的情況下,租金越高,租售比就越高。北青報記者注意到,央行在文章中明確表示,目前市場機構測算出的一線城市和二、三線城市的租售比指標是靜態的,都假定了未來租金不變。實際上,對於長期持有的住房資産,租金的增長率也很重要,會增厚租賃住房的收益回報。從長期來看,租金仍有望穩步上漲。
文章稱,“若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率,相較于既定的購房成本,租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上,將高於多數資産回報率”。
央行表示,在房地産市場供求關係深刻轉變的新形勢下,我國存量住房規模已然很大,住房租賃産業是未來房地産新發展模式的重要方向。從需求端看,近年來不僅是低收入群體,新市民或是剛畢業參加工作的青年人對“好房子”的租賃需求也在上升;從供給端看,越來越多的住房租賃企業進入市場,規模化、集約化經營,將有助於提供更優質、穩定的租賃住房服務。
分析
消費者應淡化房子投資屬性
中原地産首席分析師張大偉認為,目前階段,還應該是現金為王,因為房地産市場還沒有完全企穩,還在調整過程中。大家可以多關注市場售價和租金的變化。租售比不僅與租金有關,也與房價有關。房租主要對應當下市場收入水平,特別是年輕人的收入;房價則代表了投資預期。總體看,租金和房價的變化都與市場上人口和收入水平的變化有關。一般租金上漲的時候,房價也會漲;房價跌的時候,租金也會跌,但是二者變動的幅度可能不一樣,也會有地區差異。所以一個城市、一個小區的租售比到底會如何變動,還要具體情況具體分析。
張大偉認為,隨著市場調整,如果租售比超過三年期定存利率,賣房的人就會減少,願意買房收租的人也會多起來。他同時建議,大家以後應該將房子更多看成消費品,而淡化其投資屬性。
也有金融領域人士提醒,央行的文章主要面向住房租賃企業,在計算租售比時,個人買房出租與企業不同,還有很多細節因素需要考量,比如空置期帶來的租金損失、與租客的溝通成本、出租後各種維修善後事宜等。從實操角度講,收租金與存款、理財等金融投資有很大不同,投資者需要考慮週全,不能只看數字作決定。本組文/本報記者 程婕