優化限購、執行認房不認貸，多個一二線城市政策頻出效果如何？

　　8月底以來，在一線城市全面落實“認房不認貸”政策後，多個重點城市的限制性購房政策正逐步解除。根據機構統計數據，僅9月以來，已有南京、合肥、濟南、青島等11城全面取消限購政策，廣州、長沙、天津、西安、蘇州、廈門優化限購政策，繼續為市場注入信心。

　　長沙取消首套房限購

　　9月22日，據湖南省長沙市住房和城鄉建設局官網，長沙市住房和城鄉建設局發佈《關於優化房地産調控政策的通知》。《通知》顯示，對長沙部分房地産限購、限售政策進行優化，其中明確，居民家庭(含非本市戶籍家庭）在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網簽備案滿4年，可進行轉讓。該通知自9月22日起施行，有效期5年。

　　長沙市住建局相關負責人介紹，居民在長沙限購區域無住房，可直接購買首套房，不用再提供落戶、社保、個稅等證明。而在此前要求“新落戶市民+12個月社保或個稅；非本市戶籍家庭+2年社保或個稅”才能購房。

　　中國經濟週刊報道顯示，作為反炒房“優等生”的長沙此前聲名在外。2020年12月，住房和城鄉建設部《建設工作簡報》第79期刊文，對長沙在房地産市場調控方面的經驗給予充分肯定並向全國推廣。

　　鏡鑒諮詢創始人張宏偉認為，長沙作為調控政策執行最嚴格的標桿城市，限購政策也開始跟隨全國大勢而調整，限購等政策開始出現鬆動。但是，長沙的限購調整和其他城市還是不一樣，長沙只是取消首套房限購，包括外地人也不限購首套住房了。

　　中指研究院長沙分院指出，長沙新政對比其他城市放鬆力度相對較小，僅是放鬆首套房資格，後續長沙調控政策仍有較大調整空間，後期可能會視市場表現逐步做相應政策調整。

　　中指研究院長沙分院指出，2021年下半年房地産行業進入深度調整期後，長沙房地産市場和土地市場持續走低，今年2-3月份短暫小“陽春”後，市場持續轉弱，8月份內五區商品住宅成交面積同比下降62.9%，環比下降31.5%，下行壓力繼續增大。此次政策的調整，是長沙自2017年起的房地産調控政策的正式放開，將釋放一波剛需和改善性需求，預計短期將拉動長沙四季度房地産市場的成交，提高市場活躍度。中長期來看，市場能否真正企穩回暖，依舊要看經濟復蘇、市場信心及後續政策的推出。

　　廣州打響一線城市放鬆限購第一槍

　　可以看到的是，房地産政策調整優化正在不斷擴展和深化，不僅僅是熱點的二線城市，一線城市的限制性購房政策已在逐步解除。

　　根據貝殼研究院發佈的報告，7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地産政策”，至9月中旬，本輪房地産政策調整經歷了四個階段，“認房不認貸”政策在一二線城市逐步落地，“限購和限售”政策在部分二線城市放鬆或取消。

　　對於一線城市而言，目前已有廣州打響放鬆限購第一槍。

　　9月20日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》。《通知》明確優化住房限購和增值稅免稅年限。

　　根據新政，廣州將住房限購政策調整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。

　　這也意味著，番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮已納入非限購區域。

　　同時，廣州還將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整為2年。

　　中指研究院認為，一線城市放鬆限購政策，釋放了更加積極的信號，有助於進一步提振市場信心，鞏固當前市場修復預期。

　　政策頻發，效果如何？

　　貝殼研究院統計數據顯示，7月以來，重點城市政策調整的數量增加，7月13次，8月23次，9月截至第三周已出臺44次，房地産政策調整優化正在全面落地。

　　那麼，在一系列政策落地後，市場效果究竟如何？

　　根據監測數據，在“認房不認貸”等一系列政策實施後的三個週末，一二線城市二手房市場呈現“量升價穩”的局面。一線城市中京滬表現強于廣深，二線城市中武漢、蘇州、合肥、南京等城市表現突出。

　　一方面，市場表現積極，政策落地城市成交量普遍回升，一線城市增加近50%，二線城市增加近30%；成交價格止跌回穩，京滬房價回升約1%，其他城市房價跌幅收窄。換房客戶積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場盤源充沛利於換房客戶達成交易。帶看量穩步上升，換房客戶掛牌後開始看房是主要的增量貢獻，為後續成交量穩步回升提供堅實基礎。

　　同時，市場信心也有所提升。貝殼研究院指出，7月24日以來，代表交易信心的KMI指數穩步回升，一線城市KMI已站上50的榮枯線，最高達到65，其中京滬KMI已達到年初高位水平，顯示市場交易需求旺盛，預計成交量繼續回升。二線城市KMI整體已接近榮枯線，最新一週為49，其中蘇州、合肥等城市已超過50，隨著更多二線城市落實優化政策，預計二線城市也將進入擴張區間。

　　此外，根據客戶需求調研顯示，對於剛需客戶，當前影響買房決策的主要因素是未來還貸壓力，促使他們入市的主要原因是房貸利率下降，二線城市受惠比例達50%，三四線接近60%。對於改善性需求客戶，當前影響買房決策的主要因素是房屋居住品質，首付比例下調有助於降低換房門檻，一線城市受惠比例達到55%，二線達到35%。

　　數據顯示，近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成為主流，佔比較高，其中京滬超過80%，廣深超過60%；二線城市中，杭州、成都、合肥和南京也超過50%。在近期看房及購房成交客戶中，首置剛需客戶佔比約為40％～50%，換房改善性客戶達到50％～60%。

　　貝殼研究院認為，“認房不認貸”政策對於釋放剛需及改善性需求具有積極作用，改善性客戶對房價預期的敏感度強于剛需客戶，價格穩定能夠促使換房客戶積極入市，實現穩定市場的目標。

　　數據顯示，客戶置業信心改善，房價樂觀比例提升，計劃購房比例明顯提高。客戶置業信心調研數據顯示，7月以來，隨著政策逐步落地，客戶預期明顯改善。房價預期結果顯示，一線城市客戶房價預期較好，9月份房價樂觀比例已超50%，二線及三四線城市房價整體預期仍然較為低迷。

　　貝殼研究院認為，後續，隨著二手房市場流通改善，新房市場風險將逐步解除，市場有望持續修復。