時隔一年房地産稅又被提及 房地産業內熱議再起

　　房地産稅，又一次懸置於房地産行業上空。

　　近日，財政部原部長樓繼偉發表了題為《新時代中國財政體系改革和未來展望》的文章，其中指出，房地産稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長後應儘快開展試點。

　　有市場人士認為這意味著房地産稅試點的腳步將近。作為土地財政轉型的方向、調節收入和財富分配的重要手段之一，房地産稅的落地是大勢所趨。2021年時，房地産稅擴大試點的工作曾加速推進。不過，在房地産行業下行大勢之下，出於穩地産、穩增長的考量，2022年初財政部曾暫緩擴大房地産稅試點。

　　多位業內人士認為，在經濟發展承壓的背景下，房地産稅試點不會貿然推進，預計未來試點城市推行時點仍將結合房地産市場恢復情況以及宏觀經濟運行情況確定。

　　房地産稅立法難點

　　開徵房地産稅是土地財政縮水之後的大勢所趨?

　　圖片攝影：任玉明

　　清華大學五道口金融學院不動産金融研究中心研究專員郭翔宇、余健在今年2月的一份研究報告中指出，受到地産行業下行等的影響，在地方財政中佔有重要地位的土地出讓金收入，在2022年前10個月同比下降25.9%。伴隨著房地産行業底層邏輯的轉變，地方土地財政機制將難以持續，亟需尋求轉型之路。在探索更加可持續、長效的“開源”途徑方面，推進房地産稅改革是一個重要轉型方向。

　　“相較于土地出讓而言，房地産稅屬於稅收性財政來源，對於地方政府更為健康與可持續。”上述報告指出，在地方土地財政效用逐漸弱化的情況下，房地産稅的展開一方面可有效補充地方政府財政，另外一方面是其對於房地産行業平穩健康發展、促進社會共同富裕等具有更大意義。

　　國泰君安證券地産行業分析師謝皓宇也認為，一方面，土地財政後繼乏力，未來依靠土地出讓金收入增長有一定困難，另一方面，用需求端改革來對行業發展進行市場化的調控，有利於行業走向合理競爭，獲得有效需求才是行業的長期成長之路。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜向第一財經記者表示，房地産稅立法和改革是一項中長期任務，在一定程度上有利於抑制房産投機屬性，中長期有利於穩定房地産市場發展。

　　但事實上，房地産稅的開徵亦並非易事，立法進程面臨著許多難點和痛點。

　　陳文靜指出，從推行條件來看，當前全國統一住房評估標準和系統尚未建立，稅務部門亦缺乏對個人和家庭直接稅的徵稅經驗和基礎，現行稅收徵管法需要適當調整修改，配套的稅收制度改革亦需要同步推進。房地産稅制設計也存在徵收範圍、免徵條件、稅率水平、稅收優惠等難點。

　　樓繼偉在上述文章中重點提及了房地産的估值問題，並認為這是立法過程中的最大難點。他指出，房地産估值一般來説應以完全産權、交易不受限的住宅為估值基準。而現實中大量的住房産權不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當的打折，但問題十分複雜。還有其他諸多難點，導致該稅法探索了多年仍未正式成法。2021年10月全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點，可以説是帶著問題探索。

　　曾顯著影響市場預期

　　房地産稅在我國並不是新鮮事物。早在2003年，十六屆三中全會就提出在“條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅”。2011年1月，上海和重慶已率先啟動房産稅試點，對個人住房徵收房産稅。

　　2015年十八屆三中全會正式提出將房地産稅改革納入“立法先行”軌道。2017年十九大後確立按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地産稅立法和實施，逐步建立完善現代的房地産稅制度。2018年9月房地産稅亮相十三屆全國人大常委會立法規劃。

　　2021年以來，監管層對房地産稅的表態則明顯變得頻繁，相關工作加速落地。是年3月，“十四五”規劃中提到“推進房地産稅立法”；5月財政部、稅務總局等四主管部門召開房地産稅改革試點座談會等。至2021年10月23日，全國人大常委會決定授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點工作。

　　對於這一推進節奏，中金公司地産分析師張宇坦言，雖然2021年關於房産稅的動向一直比較多、共同富裕背景下市場對於房地産稅提速也有所預期，但試點真正動作如此快速的到來，還是令市場有感超預期。克而瑞彼時預計，房地産稅試點距離最終落地僅剩時間問題，預計2022年初試點城市或將落地房地産稅具體的實施細則。

　　這些對市場預期構成了直接影響。某華南房企人士向記者表示，例如一線城市進行試點可能會對二線的市場預期産生影響，同時，房地産稅的徵收力度若較高，對房價或許也會造成不小的下行壓力，進而影響到整體的房地産市場。

　　保利發展的研究團隊對重點40城客戶的調研也顯示出了房地産稅的影響力。據其2022年4月對外發佈的行業白皮書顯示，近半年有置業計劃的1400組客戶中，在房地産稅試點預期下，75%的客戶放棄購買或觀望，主動延遲入市。

　　“在等待靴子落地過程中，房地産稅對客戶購買邏輯也産生深遠影響，從以往買小、買多（套），到以後買少、買適中、買精。”上述行業白皮書認為，中長期來看，房地産稅的預期觸發家庭資産配置邏輯轉變。

　　這或許也正是當前影響房地産稅試點進度的關鍵因素之一。2021年下半年，開發商爆雷事件頻發，土地市場明顯降溫，百城成交量縮水，地産行業持續下行。在此背景下，2022年3月份，房地産稅暫緩擴大試點。樓繼偉表示，考慮到目前的經濟狀況，財政部對外宣佈2022年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件，當然是實事求是的。

　　業內預計短期內不會推進

　　在“房住不炒”的大方針下，2023年會否擴大房地産稅試點呢？多位受訪業內人士認為短期內可能性並不大。

　　“從市場現狀來看，當前我國經濟形勢依然處於初步恢復階段，在世界經濟和貿易增長不確定性因素仍突出的環境下，我國經濟穩步發展的挑戰仍較大。房地産業作為國民經濟的支柱産業，房地産的穩定恢復對於穩經濟具有重要意義。”陳文靜認為，房地産稅的試點落地將對居民購房預期産生較大影響，加大商品房市場成交壓力，也將拖累市場恢復節奏，不利於經濟的穩步修復。

　　英大證券認為，在宏觀經濟承壓背景下，2023年不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。經濟學者馬光遠也指出，當前今年房地産雖然出現了反彈，各項指標好于去年，但房地産整體的預期並沒有逆轉，行業仍處於調整期，風險並未解除。房地産的調整是目前中國經濟面臨的主要風險之一，高層仍在強調房地産的風險防範。在這種情況下，試點房地産稅並不現實。

　　不過，業內預計，房地産稅試點仍將結合不同城市市場實際情況穩妥推進，為房地産稅立法積累經驗。樓繼偉在上述文章中提出的時點是“在經濟轉為正常增長後應儘快開展試點”。有不具名的地産行業分析師認為，這也意味著，在經濟發展、市場表現尚未出現好轉的情況下，房地産稅試點也不會貿然推進。

　　至於可能的試點城市，中金公司在此前發佈的研報中提及，試點可能率先在新房供給潛力相對偏弱、需求結構亟待優化、經濟相對發達、且基礎條件較好的城市和地區開展，這個標準之下的城市數量不會太多，而且大概率是分批次推出試點。

　　億翰智庫研究總監于小雨認為，部分市場熱度和房價上漲預期比較高的城市將更有可能入圍試點城市，預計上廣深一線城市以及杭州這類核心二線城市入圍房地産稅試點城市的概率較高，而已經試點的城市的政策也有可能繼續深化試點。克而瑞給出的預測名單包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等城市。

　　據西政資本預計，未來試點城市地方政府出臺的稅率不會太高，也即可能主要還是參考上海、重慶已有的試點稅率，例如上海為0.4-0.6%、重慶為0.5-1.2%。在徵收範圍方面，試點很可能將所有存量住宅納入徵稅範圍，但大概率會維持首套房和部分面積免徵的特點。