商貸利率下調，公積金吸引力還有多大？

　　浙江省寧波市統籌推進城市更新，提質加速推進保障房、人才房、青年公寓等項目建設，不斷提升住房品質，完善各項配套設施。圖為寧波市應家保障房及其周邊的學校、地鐵等配套設施。胡學軍攝（人民視覺）

　　房貸利率再迎下調。近期，國內多地多家銀行宣佈下調個人住房商業貸款利率。在江蘇蘇州、廣東佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%；在雲南玉溪，首套房及二套房貸利率進入“2時代”，降至2.95%。

　　房貸利率下調對購房者是一大利好。而當商業貸款利率持續下調並接近公積金貸款利率時，購房者也面臨新的選擇。公積金貸款是否還具有吸引力？如何繼續發揮住房公積金的保障優勢？

　　多地多家銀行宣佈下調房貸利率

　　你的房貸利率是多少？

　　“我前不久剛買了首套新房，用了組合貸的形式，公積金貸款65萬元，商貸15萬元，利率分別為2.85%和3.25%。”家住河南鄭州的劉勇智説，從自己去年開始看房以來，當地房貸利率一直保持下調趨勢。在對比多家銀行貸款方案後，他最終敲定了目前的貸款方式。“現在算是近期的利率低位，購房負擔減輕了不少。”他説。

　　類似的情況不僅發生在鄭州。來自江蘇蘇州的鐘毅最近正在諮詢購房貸款事宜，他告訴筆者，自己諮詢了當地多家銀行，其中多數表示目前首套房貸利率為3.05%，部分銀行還可以申請2.95%的首套房貸利率。“2.95%的房貸利率對於徵信和債務情況要求相對嚴格，銀行的説法是‘收入能夠兩倍覆蓋負債’就可以申請，放款週期在1周左右。”鐘毅説。

　　進入6月以來，國內多地多家銀行紛紛調整房貸利率下限。7月，中國人民銀行將1年期和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）均下調10個基點，分別達到3.35%、3.85%。LPR下調後，多地房貸利率隨之調整，在廣東廣州和佛山、江蘇南京和蘇州以及雲南玉溪等地，部分銀行推出“2”開頭的個人住房商業貸款利率，刷新近期房貸利率下限。

　　銀行為何紛紛下調房貸利率？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，近期房貸利率下行受多重因素推動。“一方面有銀行間對房貸份額的‘爭搶’，通過降利率的手段吸引購房者貸款。另一方面，近期部分銀行存款利率有所下調，跟按揭貸款利率呈倒挂趨勢，這推動了銀行繼續下調房貸利率。此外，今年以來LPR經歷了兩次下調，也拉動了銀行房貸利率隨之調整。”李宇嘉説。

　　“房貸利率通常隨LPR變動而變動，最近房貸利率再下調是市場利率下調而造成的。”首都經濟貿易大學京津冀房地産研究院院長趙秀池説，房貸政策是房地産調控手段之一，在樓市相對低迷的情況下，下調房貸利率有利於減輕購房者負擔，促進剛需和改善性住房需求入市，對於穩定樓市有一定積極作用。

　　商貸和公積金貸款利率接近，影響購房者決策

　　申請商業貸款、住房公積金貸款是目前購房者借貸的主要方式。過去，不少購房者在申請貸款時會選擇“個人住房商業貸款+住房公積金貸款”的組合貸方式。其中，公積金貸款因其利率低、普惠性強等特點，受到許多購房者歡迎。

　　家住北京市海淀區的郭欣文2021年買了一套40多平方米的一居室，“我當時剛工作兩年，公積金餘額不多，能申請的貸款額度有限，最後選擇的是組合貸的形式。”她説，“我身邊已經買房且是首套房的朋友幾乎都選擇組合貸，而且都是先把公積金貸款額度‘拉滿’，再申請商業貸款。畢竟公積金貸款主打普惠，每個月也能直接用一部分公積金還貸，對於剛畢業不久、積蓄不多的購房者來説更加友好。”

　　還有些符合條件的購房者選擇了純公積金貸款。

　　“我是兩年前買的婚房，全部用公積金貸款，當時貸款利率不到3%。”來自天津的蘇然是一名教師，她告訴筆者：“我的房子面積不算大，兩室一廳，當時需要貸款72萬元，剛好我的公積金額度有80萬，能夠全覆蓋。公積金貸款額度高、利率低，對於購房者來説很實惠，在商貸利率比較高的情況下，我想不少購房者都會儘量選擇多用公積金貸款。”

　　不過，由於申請公積金貸款通常會受連續繳存時間、賬戶餘額、貸款記錄等條件限制，對於名下已有房産的購房者而言，如果想再購置房産，往往只能選擇利率相對較高的商業貸款。

　　“今年7月我買了第三套房，走的是純商貸，利率差不多3.5%。”張成是一家創業公司的老闆，據他介紹，選擇純商貸是因為上一套房的公積金貸款沒還完，只能申請商業貸款。“最近聽説商貸利率下調了，對於第三套房來説，3.5%左右的利率挺划算。對於購買首套房的年輕朋友，在公積金貸款利率原就較低的情況下，進一步降低商貸利率更是利好。”

　　今年5月，中國人民銀行宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。近期，各地又紛紛下調商貸利率，在部分房貸利率進入“2時代”的地區，商貸利率和公積金貸款利率利差越來越小。在商業貸款利率逼近公積金貸款利率的情況下，公積金貸款的吸引力是否會降低？居民繳存意願是否會受影響？

　　“如果商貸利率明顯低於公積金貸款利率，我當然會選擇前者，但是會考慮從公積金賬戶裏取錢來還商貸，這樣既能享受較低的貸款利率，又能發揮公積金的普惠優勢。對我來説，並不會因為商貸利率降了就‘拋棄’公積金。”蘇然説。

　　今年56歲的李花是一名國有企業會計，在她看來，商貸利率接近於公積金貸款利率可能會吸引一部分購房者選擇商業貸款，但並不會對其持續繳存公積金的決策造成影響。“即便公積金貸款利率優勢不如以前突出，但是公積金作為一種保障性資金，相當於一筆穩妥儲蓄，不管是租房還是買房都能提出來使用，是利於居民的。”李花説。

　　優化公積金貸款政策以發揮其保障優勢

　　從目前走勢看，商貸利率逼近公積金貸款利率，或許會在一定程度上削弱公積金貸款的低利率優勢。那麼，公積金貸款該如何更好地發揮其保障作用？

　　“商貸利率的下調空間主要由LPR變動情況來確定，未來商貸利率還有下降可能，客觀地説，會在一定程度上導致公積金貸款的吸引力降低。”趙秀池認為，下一步可以考慮隨之調整公積金貸款利率，或進一步放寬公積金提取和使用門檻，為購房者創造便利。

　　李宇嘉認為，在公積金貸款低利率優勢不再明顯的情況下，適度下調公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購房者，要繼續發揮其保障優勢就應隨市而動，突出其普惠性。與此同時，應該進一步優化公積金業務管理模式，提高公積金貸款效率並保障公積金管理機構合理的利潤水平，未來還要積極擴大公積金繳存範圍，讓更多購房者、租房者都能從中獲益。”李宇嘉説。

　　業內人士指出，在當前低利率環境下，純商貸或選擇更大比例的商業貸款對於購房者而言更划算。但從長期看，房貸期限通常長達20至30年，未來的利率走勢較難評估，如果房貸利率走向上升通道，商業貸款利率可能浮動走高，調整頻次也較高，購房者或許“沒那麼省心”。在此情況下，更加穩定、調整較慢、利率長期較低的住房公積金更能凸顯其優勢。

　　“公積金貸款和商業貸款二者是互為補充的，目的都是幫助購房人順利購房。住房公積金不僅利率低、貸款期限長，其貸款成數即貸款額度佔房屋總價的比例通常較高，一直以來都較受購房者歡迎。因此，即便短期內二者受利率浮動影響，購房者可能會做出不同以往的貸款決策，但兩種貸款模式的定位和各自優勢依然明顯。”趙秀池建議，相關部門可考慮將公積金貸款成數與住房性質挂鉤，尤其對政策性住房給予照顧，降低政策性住房貸款的首付比例並提高貸款額度，以此進一步發揮住房公積金的保障作用。