退租後房東不退押金？物品損耗誰承擔？法官詳解房屋租賃糾紛

每年暑期都是房屋租賃的高峰期，而在房屋租賃期間因權責産生的矛盾糾紛也時有發生。比如，退房時房東找各種理由拒不退還押金，而租戶面對房東的各種要求是否應該作出賠償等，對此房東和租戶該如何正確理解各自權責？我國民法典又是怎麼規定的？先來看一起北京市朝陽區人民法院判決的案例。

　　在北京朝陽，胡女士與房東李先生簽訂了房屋租賃合同，約定租賃期一年，在租賃合同到期後，胡女士要求退房，並退還1.4萬元押金，但房東李先生卻拒不退還押金，雙方為此還報了警，這是為什麼呢？

　　法庭上，胡女士訴稱，退房時房東百般刁難，連馬桶蓋都要求更換。為避免糾纏，自己買了全新的換上後，對方仍拒絕退還押金。

　　房東李先生稱，房屋交還時，屋內留有胡女士的白色置物架及垃圾，同時所租房屋內櫥櫃門開關不暢、熱水器不加熱、凈水器不能提供凈水、衛生間水龍頭加裝的凈水設備沒有拆除，同時屋內多處墻面、紗窗、暖氣片有破損。並提出反訴，要求胡女士賠償房屋修繕費用2萬元，並支付違約金8400元。

　　法院審理後認為，房東李先生所述屋內遺留的置物架並非大件物品，舉手之勞即可清理，水龍頭加裝設備通過簡單拆卸即可復原，櫥櫃門開關不暢通過調整合頁或阻尼器即可修復，因此，李先生的相應主張不能成為其拒退押金的理由。

　　另外，其所主張的凈水器不能提供凈水，要求賠償一事法院也不予支持。

　　北京市朝陽區人民法院法官 韓龍：凈水器是由房東李先生在租賃的時候提供的，整個租賃期間，李先生並沒有更換過濾芯。李先生以濾芯在退房的時候不提供凈水為由，要求胡女士更換，這是沒有依據的，沒有道理的，所以説法院也是不予採納。

　　關於李先生主張的房屋多處墻面破損問題，其中就空調移機所産生的墻面破損，屬於雙方協商移機後所産生，不應由胡女士賠償。但墻面其他部位的破損，因雙方未在租賃合同中註明存在破損情況，因此應屬於胡女士在使用過程中産生，該破損確實影響了房屋的使用及美觀，胡女士應當賠償李先生相應損失。 對於李先生主張的紗窗、暖氣片破損，以及熱水器不加熱等因缺乏證據支持，法院未與採信。

　　最終，法院判決房東李先生退還胡女士押金1.4萬元，胡女士支付對方賠償金2000元。

　　房屋墻體發黴 房東向租客索賠5000元

　　上面的案例可以看出，在退房時，房東找各種理由拒絕退還押金，最後沒有得到法院的支持，但作為租客，也要愛惜使用房子，否則造成損壞也要承擔相應的賠償責任。但如有損壞，租戶能找到有力證據，證明不是自己不合理使用造成的，就可以果斷拒絕房東的無理要求。

　　家住北京海淀的小徐，因為新房正在裝修需要週轉，就租了一套房子，約定租期一年，租金每月5500元。

　　夏天剛入住時，雖然是老房子，也正在進行老舊小區改造，但居住也沒遇到啥問題。到了10月，由於時常下雨，小徐發現房子墻壁出現返潮、發黴、墻皮凸起等問題，於是發送照片、視頻告訴了房東。

　　北京市第一中級人民法院法官助理 王欣：房東到現場進行了檢查，説因為他們家有孩子，煮東西或者是洗衣服搞的屋裏水汽比較大，是這個原因。就説注意開窗通風，平時有水就擦一下，租客也是按照這個要求去做的。

　　到了12月，房東向小徐發送微信表示，對於房子發黴，跟居住維護不當有關，跟老舊小區施工也有關。現在有工人在，借機會維修好，我不追究您這邊的責任。

　　租戶小徐認為，房子墻體發黴自己沒有責任。隨後房東李某將小徐訴到法院，要求賠償房屋維修費5000元。

　　庭審中，租戶小徐表示其正常使用房屋，發黴係房屋裝修質量問題，並且當時正在進行老舊小區改造，墻體遮蓋了綠布，室內一個多月幾乎見不到光，再加上雨水多等導致。為了除濕，自己除經常通風外，還專門購買了除濕盒。

　　法庭上，小徐還提供了社區書記向房東李某微信轉款3000元的截圖，備註是：轉達老舊小區改造施工方給予業主漏雨造成發黴的施工補償款。

　　法院審理後認為，房屋墻體發黴後，根據雙方溝通情況，小徐已經與家人溝通日常開窗並購買除濕盒來應對，作為承租人已盡到相應減損義務，且就案涉房屋漏雨發黴已有案外人給予房東李某補償，故綜合現有證據及法院查明的事實，房屋墻體發黴無法證明係由承租人小徐不當使用造成。

　　法院最後駁回了房東李某要求小徐賠償5000元維修費的訴訟請求。

　　對租賃物的合理損耗 租戶不承擔賠償責任

　　房子租出去使用後，難免有所損耗。那麼，哪些屬於正常損耗，無需租客賠償，哪些損壞後需要賠償？我國《民法典》對此又是怎樣規定的呢？

　　我國《民法典》第七百一十條規定：承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

　　法官解釋，此處的“損耗”，即合理損耗，是指租賃物的正常磨損、揮發、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。包括地面磨損，傢具、電器老化，廚房污漬，沙發表面起球等。對於這些合理損耗，出租人在訂立租賃合同時已經將租賃物折舊的價值計入了租金之中，因此承租人無需承擔賠償責任。

　　但如果承租人違反合同約定，給房屋和傢具造成損壞，那就要承擔賠償責任。比如，租房合同明確約定不允許在室內飼養寵物，如果租戶擅自飼養造成傢具損壞，那就必須賠償。

　　北京市第一中級人民法院法官助理 王欣：在合同簽訂之初，雙方就應該完全披露自己的意願。比如説，租客可能是一個健身教練，平時在家裏需要安裝一些入墻的健身器材，如果房東不同意，這個合同剛開始就不要簽訂。

　　還有的承租人租房後，覺得房間不好看，自作主張給墻面貼了壁紙，或者進行裝修打了隔斷等，法官講，這種行為法律上叫添附，如果沒有經過房東同意，最後租期結束，如果房東要求拆除、恢復原狀的話，承租人就一定要承擔賠償責任。

　　北京市第一中級人民法院法官 吳揚新：有些人認為，我貼了壁紙以後還給房子增值了，退房的時候，房東還免費得到了我的壁紙。其實這是一個誤區，因為正常情況下，如果對房子進行裝飾裝修，包括打隔斷，肯定是要經過房東同意的。如果房東不同意，承租人擅自做這些行為，一個是要恢復原狀，其次對房屋恢復原狀造成的損失也要進行賠償。（總臺央視記者 冀成海 魏幫軍）