海外置業者免繳增值稅

　　陳何(化名)是一名來自西安的企業家，每年有300萬元人民幣的“閒錢”。

　　他現在正計劃在倫敦買房，一套用來自住。陳何看上了位於倫敦富人區海德公園附近的EburySquare，這是該區域僅次於海德公園一號的豪宅，只有71套房源，現總價200萬英鎊(1英鎊約合10元人民幣)起。另外，陳何還想買一套房子用來出租。

　　陳何可謂當下中國富人赴海外置業投資的一個代表。問題是，這筆投資能否賺錢？

　　“倫敦高端物業價格去年上漲了10%”

　　歐債危機爆發後，不少中國投資者抱著“抄底”心態奔赴海外置業。

　　據高力國際海外物業部董事王璐介紹，在眼下的英國，除了倫敦，房價都是負增長。倫敦的房價比較高，歐債危機讓其他國家有錢人轉戰倫敦樓市，倫敦較為安全穩定，“公司和銀行數量大，上班人群多，倫敦人口在700萬(左右)，白天上班的人有1400萬。”

　　王璐説，去年整個倫敦樓市交易活躍。高端物業(指單價在15萬元人民幣/平方米以上)價格上漲了10%，而在高端區域的豪宅(位於高端區域且單價在25萬元人民幣/平方米及以上)價格上漲了14%。

　　王璐介紹，倫敦樓市，海外買家和英國買家各佔一半。海外買家以亞洲人為主。

　　按英國丹德房地産開發有限公司(Dandara Ltd)中國代表處銷售總監王磊所説，2009年至2011年底，倫敦地區住宅單價有14.7%的增幅，一些需求高的區域單價漲幅甚至達到每年近10%的高增長。

　　王磊預計，未來10年，倫敦人口將由780萬增至840萬，需求將進一步擴大。而近年住宅建築許可證發放遠低於需求，同時受奧運政策影響，政府投入93億歐元助推倫敦經濟，“我們預測倫敦物業價格還將進一步上漲。”

　　至於倫敦的租賃市場，王磊介紹，過去兩年內倫敦的房租上漲了7.7%，預計2012年將繼續上漲5%。年租金回報率高達6%以上，遠高於北京、上海、廣州等中國大城市(約2%)。而且空置期短，需求旺盛。

　　“中國人偏愛市中心”

　　據王璐介紹，中國人在倫敦首選的物業投資類型是公寓，大部分都會選擇倫敦市中心位置的物業。王璐説，購房者一般都喜歡買在倫敦中心區域，要求離公司和學校很近。另外，對租金回報率和房屋增值空間有要求。

　　“大部分置業者的預算在200萬-1500萬元人民幣。如果是純投資，一般在500萬元人民幣以下。”王璐説。

　　“在英國投資房産沒有想象中那麼貴。”王磊列出的數據是，在倫敦置業，大概要500萬至600萬元人民幣；大倫敦概念250萬元人民幣即可。

　　收益率看上去頗為可觀。

　　王璐舉例，一套總價在200萬元人民幣的單間公寓，在倫敦二區邊界，周租金大概在280英鎊。

　　這樣算下來，一年的租金收入是14.56萬元人民幣。一年的租金收益率大約是7%。

　　王磊亦稱，160萬元人民幣可買一套47.8平方米的一房，月租金可達到700英鎊。

　　據王磊稱，獨立屋是永久性産權，公寓産權99至999年不等。“我們公司(賣的房子)主要是250年産權。”

　　海外置業者免繳增值稅

　　多位受訪者稱，英國仍是當下海外投資置業的熱門目的地。

　　“大部分(中國人)還是喜歡投資歐美。”萊坊國際投資部中國區副董事田雪介紹，澳大利亞的問題在於政府規定海外投資者不能買二手房。投資客會擔心退出的時候，只能出售給澳大利亞人，而澳大利亞人是不喜歡買房子的。

　　而英國政府則規定，海外置業者在英國買賣房産不受限制，且無需繳納增值稅、房産稅。

　　據王磊介紹，海外買家在英國購房需要承擔的稅費，主要包括一筆律師費，“在英國買房，需要經由律師操作”。

　　此外，若房屋空置，要繳納一半的市政稅，每年1000英鎊左右；如果非空置，要繳納2000英鎊左右。

　　契稅方面，總價125萬元人民幣以內的住房不用交；總價在125萬-250萬元人民幣，要繳1%；250萬至500萬元人民幣的為3%；500萬至1000萬人民幣的為5%；1000萬元以上的為7%。

　　“現在經濟不好，剛開始恢復，租的多，買的少。今年(至今)在中國賣了20套左右。”王磊説，丹德在英國有很多土地，準備定向開發，比如中式廚房。未來該公司開發的房源中，預計中國買家將佔10%。據稱，丹德1988年成立至今，在英國開發了1萬多套房子。

　　王磊介紹説，英國購房無需等待1-2年時間來獲得房産證。基本上，律師在收到雙方確認土地所有權登記後，産權已經移至買方名下。此時即可自由買賣。律師行在全部房款付清前，會向買方提供土地所有權證書的副本。若買家申請貸款，則銀行會保管房産合同及産權證明的文件直至貸款還清。

　　(摘自《東方早報》2012年12月14日)

　　海外投資中國式跨越：從房主到“地主”

　　曾有人開玩笑説道，如果南極的土地可以出售，那麼中國人一定會是最積極的買家。

　　“中國人受傳統農耕文化影響很深，對土地和房子有濃厚的情結。”莊諾對第一財經日報《財商》表示，很多中國的中小投資者把在海外買房作為全球資産配置的重要部分，現在的中國人可謂胸懷祖國，“房”眼世界。

　　“房”眼世界

　　“以前大家不願意在海外買房的原因之一是語言的不便，沒有海外投資的經驗。不過，近來越來越多的人會選擇在海外買房子。”上海奧正投資的總裁Ben經常為海外買房投資的人提供會計、審計等服務。

　　吳女士(化名)是奧正的客戶，40多歲的吳女士常年呆在非洲，從事中非貿易生意，她的女兒正在美國唸書。今年吳女士在法國地中海沿岸投資了一處房産，總價折合人民幣300多萬元。

　　“我們最近做了三四樁生意都是投資于地中海一帶的房産的，價格都在300萬元左右。看好地中海沿岸的房産主要是由於其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潛力。”Ben告訴記者，國外的房産不可能像國內房産一樣爆炒，大多數投資者是看中其穩定的升值。“以地中海一帶的房産為例，過去10年的複合增長大約為7%。”

　　不過按照當地政府的規定，若是在購買房産後5年內出售需要繳納30%的所得稅，5年之後出售每年的所得稅遞減。“所以投資者一般都選擇較為長期的投資方式。”Ben告訴記者。

　　除了房産本身的升值之外，投資者還有一部分收入是租金收入。“拿吳女士這處房産為例，扣除吳女士每年的房屋修理費用、所得稅、貸款利息等等每年的租金收入大概為房價的2%~5%。”

　　“很多在地中海沿岸購買房屋的投資者都是華人。因為此前中國籍人士在法國銀行貸款有一定困難，但是現在已經可以順利貸款了。一般歐美國際投資者購買房屋最高可以100%貸款，中國籍投資者最高可貸款70%。”Ben告訴記者。

　　對於吳女士而言，除了投資回報之外，她更看重的是地中海沿岸的旅遊資源。吳女士和租客簽訂了協議，每年吳女士可以有1個星期的房屋使用權，這時她就可以帶著家人來地中海度假了。

　　上海的李律師早在2008年就已經去美國購置房産。“我當時買的房子特別便宜，大概20多萬美元。”李律師告訴記者，在金融危機之後很多美國人無法償還銀行貸款，房子便直接扔給銀行，銀行為了換取現金，將這部分房産低價拋售。

　　“在美國買房相對來説比較簡單，因為整個社會體製成熟、法制透明。”李律師在美國當地找了仲介、看好房下單、填好資料之後，但最終卻未談妥。“因為等到馬上要成交的時候，銀行才告訴我房子之前戶主欠有一筆物業費，需要我繳納。”

　　李律師告訴記者，現在美國地産價格非常便宜，幾十年難得一遇，他正在計劃在美國購置新的房産。

　　持有成本可能較高

　　一位熱衷在香港投資房地産的李先生也對記者表示，目前香港房地産比內地更有吸引力。“香港買房很方便，沒有限購政策，房貸利率又低，現在是2.5%，內地要7%。香港租金又貴，買房不賣光收租都能賺錢，在上海則是連利息都不夠付。”

　　不過，在海外買房，房款僅僅是投資的一部分，還需要繳納土地稅、契稅、印花稅以及增值稅，而房地産市場的買賣都要通過專業的第三方服務機構，包括律師、房地産經紀、驗房師等，這意味著除房價外還有一筆額外費用産生。

　　李先生告訴記者，在香港房屋出租必須按照不同年期繳納印花稅。不超過1年租約需要加納租金的0.25%印花稅，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房産轉讓還要繳納一定比例的轉讓印花稅。

　　而在美國，購房者如果不是美國公民，需要額外繳納一定的房産稅，這些費用約佔總房價的1%以上。而持有房産後，業主每年還要交房産稅、物業費、房屋保修費等稅費，各個州對所徵物業稅的徵稅標準和稅率各不相同，以房屋評估價值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期繳納房産可能被政府拍賣，以抵欠款。

　　目前一些仲介為了方便內地購房者，都提供房産代管服務，包括出租管理、代繳稅費等，一般收費為房租的8%至10%左右，可以説在海外可能持有房産成本比較高。

　　去國外當“地主”？

　　海外買房的熱潮依然沒有減退，最近又興起了一股新的“買地”浪潮，中國人開始夢想著去海外當“地主相關赴美購房步驟

　　1.與你的房産經紀人討論購買要求，須有合法來美簽證和中國護照

　　2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

　　3.申請正式貸款提前批准信(最多40%貸款率)

　　4.選擇想要買房的地區、房屋種類

　　5.經紀人介紹看房，選房

　　6.填寫買房出價合約書，付定金支票

　　7.定金支票存入第三方公證託管公司(OpenEscrow)開始工作

　　8.做房屋檢查

　　9.要求維修

　　10.審閱房屋各項結果報告

　　11.審閱並與公證託管書上簽章

　　12.審閱前期屋主(産權)報告

　　13.審閱白蟻檢查報告

　　14.購買房屋保險

　　15.簽署貸款資料

　　16.公證託管結尾步驟(CloseEscrow)

　　17.最後交房檢查

　　18.銀行放款

　　19.資料登記

　　20.交收鑰匙

　　21.辦理産權

　　(摘自某房産仲介手冊)”。

　　7月份舉辦的“1美元競拍美國土地”中，上海葉女士以8800美元的“白菜價”贏得了市價50000美元的美國佛羅裏達州格林布爾大型別墅社區內一塊1000平方米的地塊。折合成人民幣計算，該地塊僅為57.2元/平方米。

　　“1美元競拍確實是噱頭，主要是為了推廣去海外購買土地。”莊諾對記者表示，第一批2萬美元團購美國土地的活動已經結束，正在醞釀第二批團購活動，“第二批土地的價格可能稍微貴一點。”

　　“異國投資，買土地比買房子更好。”莊諾還記得2009年曾帶領一個“購房團”去美國看房，每個人興趣都很大，但最終卻沒有成交量。“主要是在美國房子買賣比較複雜，稅費很多，中國人當時也不太了解。”

　　莊諾指出，美國土地繳納的稅費是每年土地評估價的1%；其轉讓手續費在3%左右，比房子的稅費低；買土地更省心，不用打理。“我鼓勵大家把土地持有3~5年，這樣土地價格翻1~2倍是沒有問題的。投資講究逢低入場，現在正是美國土地價格的底部。”

　　“參與土地團購的人當中有退休職工，還有幾個80後、90後一起湊了2萬美元買了一塊地。”莊諾對記者表示，這些人當中真正買了土地去蓋房子的很少，大多數人都是為了投資。

　　“也有部分人一下子買了10塊地，可能考慮的是為了投資移民，這種情況稍微少一點。”

　　(摘自《第一財經日報》2011年08月13日)

　　中國開發商出海

　　在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝

　　《瞭望東方週刊》記者姜智鵬 | 上海報道

　　伴隨著中國的個人投資者海外置業熱高潮的，是中國房地産企業的“國際開發商”之路。

　　以綠地集團為例，其韓國濟州島開發的旅遊健康城項目已于2011年10月30日開工，2013年春節前後將迎來銷售季。

　　綠地集團董事長兼總裁張玉良告訴《瞭望東方週刊》，該項目擁有大約2000多套住宅，而其中的70%打算賣給中國人。

　　根據中國海外投資聯合會公佈的數據，2012年以來在海外有房地産項目或確定投資計劃的房企，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、萬通、中坤等12家大型房企，規模上百億美元。

　　劍指中國買家

　　綠地集團提供的數據顯示，旅遊健康城項目為濟州島“六大核心項目”之一，由綠地集團與韓國濟州國際自由城市開發中心(JDC)合作建設，總佔地面積約150萬平方米，總建築面積近43萬平方米，總投資9億美元。

　　2012年7月合作雙方正式簽署協議備忘錄，10月即開工建設。項目一期為40套面積為180-200平米的疊加別墅，售價約360萬人民幣/套，2013年年底將完工入住。後期將規劃建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心、旅遊度假酒店及住宅等。

　　在張玉良看來，與國內相比，濟州島的房地産價格對開發商和中國買家而言都“非常划算”。

　　首先，濟州島的地價不高。“在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝。”張玉良告訴本刊記者。

　　而對中國投資者來説，在濟州島買一幢海邊別墅折合人民幣約300萬元，每平方米均價不過兩三萬元。而在海南買一幢同等條件的別墅，每平方米均價約6.5萬元。另外，中國投資者若在韓國購買了價值人民幣300萬元的資産，也就滿足了投資移民的要求。

　　目前，中國遊客赴濟州島觀光旅遊實行落地簽證，濟州島與上海市已開通直航航班，航程僅1小時。這正是張玉良眼中、綠地正越來越重視的“大量中國人在海外的需求。”

　　“例如，中國遊客在國外更喜歡住中國人開的酒店，因為餐飲、文化上更契合，中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。”張玉良説。

　　因此，綠地集團于2012年12月與西班牙MELIA國際酒店管理集團簽約，擬就中、歐多地自有資産高星級酒店經營權置換。MELIA旗下一家位於德國法蘭克福的自有産權高端商務酒店由綠地全權管理，並使用綠地自主酒店品牌“鉑驪”，計劃于2013年一季度正式掛牌營業；而綠地旗下濟南、天津兩家酒店則委託MELIA全權管理，計劃于2013年四季度正式開業。

　　此外，綠地集團在澳大利亞悉尼、墨爾本及泰國普吉島都有正在運作的項目。

　　“泰國普吉島有大量的中國遊客。在澳大利亞，我們要建設一個40萬平方米的小區，40%的住宅要建成留學生公寓，專門針對中國的留學生，一部分物業用作辦公、酒店。”張玉良告訴《瞭望東方週刊》。

　　“我們就是看中了中國遊客的市場。”張玉良對本刊記者表示。

　　知名企業海外擴張

　　綠地集團只是出海的諸多中國房地産企業之一。

　　2011年以來，萬科、碧桂園、萬達等企業都傳出了向海外進軍的消息。2012年初，頤和地産在澳大利亞悉尼的洋房項目“Summer Court”對外銷售，項目推出上百套住宅和商鋪，以洋房為主，總貨量近100套，售價3.5萬人民幣/平方米起，主要銷售對象為中國人。

　　2012年6月，萬達集團擬聯合中國泛海集團投資30億美元發展俄羅斯北高加索旅遊業。

　　2012年9月，首創置業與法國地方政府簽訂土地協議，將建設中法經濟貿易合作區，並享受法國和歐盟特許優惠政策。

　　2012年10月，鑫苑置業宣佈以5420萬美元(約人民幣3.4億元)，購得紐約布魯克林威廉堡城區一地塊，未來將開發面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。

　　2012年，萬科總裁鬱亮公開表示，萬科已經成立了美國地産業務推進小組，為進軍美國市場做好準備，“希望在境外也能建房子賣給中國人”。

　　更早的2011年6月，央企中航地産在董事會上通過了《關於公司成立海外事業部的議案》，決定加速海外佈局。當時有媒體報道得到內部消息，中航地産的第一個海外項目已確定於斯裏蘭卡。

　　2011年9月，中坤集團發佈消息稱斥資1億美元，在冰島東北部申購300平方公里的土地，用於開發旅遊地産。

　　2011年底，碧桂園與大馬置地建立合營公司Wealthy SignetSdnBhd，開發位於馬來西亞雪蘭莪州的多幅地塊。媒體披露，首批推售項目包括獨立別墅、連排別墅，面積在190至600平方米，而“中國的買家將佔很大比重”。

　　政策環境是最大驅動力

　　幾乎所有的房地産企業在進入海外市場的時候，都把“中國買家”當成了主要客戶群。在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，這是個必然的結果。

　　“一方面，房地産企業在國內遭遇限購、限貸、房産稅等房地産調控政策的頻繁衝擊，希望開拓一塊新的不受上述政策影響的市場；另一方面，國內投資客看中了海外土地和房産的永久産權，以及穩定的政策、市場環境和回報率，當他們在國內的投資受到遏制時，自然就有海外投資的意向。而國內房地産企業在國外開發的項目，自然就成了二者的最佳結合點。”張宏偉告訴《瞭望東方週刊》。

　　實際上，就在一些開發商高調出海大興土木的時候，還有一些開發商在以更加簡單直接的資産並購形式從海外樓市中賺取收益。

　　“去年我們也去海外看了不少項目，美國、英國都去了。在美國看了不少辦公樓，對倫敦的印象也非常深。”復地(集團)股份有限公司董事長張華告訴《瞭望東方週刊》。雖然目前還沒有海外拓展的計劃，但復地集團已經在尋找長期持有優質物業，並獲取長期穩定收益的機會。

　　“倫敦在奧運會之後變化很大，以前都是老建築，有點死氣沉沉，2012年9月份再去的時候，我在一個建築物樓頂數了一下，有100個塔吊，所以現在的倫敦生機勃勃，肯定也會有很好的投資機會。”張華説。

　　張華對本刊記者透露，復地集團母公司復星集團旗下另一個房地産投資平臺也去美國看了商業和辦公地産，尋找好的可以長期持有的資産。

　　商務部數據顯示，2012年前三季度，中國境內投資者共對全球126個國家和地區的2491家境外企業進行了直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地産投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。