【內容摘要】

　　保利今日發佈2011年三季報，前三季度公司實現營業收入218.14億元，同比上漲26.19%；實現營業利潤49.08億元，同比增長44.95%；實現歸屬母公司凈利潤34.67億元，同比上漲51.33%，每股收益0.58元。

　　業績增長強勁，銷售增速小幅放緩

　　公司利潤增速超過營業收入的主要原因是公司本期結算的毛利率達到39.9%，與去年同期相比提高了7個百分點，毛利率提升的原因是進入結算的為09年下半年、10年上半年銷售的項目，這些項目毛利率相對較高。我們自年初以來一直強調10年情況是公司毛利的低點，未來公司有望維持在38%左右的毛利率水平。公司前三季度實現銷售金額為573億，同比增長38%，與中期相比增速有所下滑。主要原因為公司上半年推出了部分商業項目，售價較高；另外一個原因是進入八九月份，實體市場銷售形勢與往年相比相差甚遠。我們預計公司全年銷售在750--800億左右。公司期末預收賬款為795億，這部分為公司未來鎖定EPS大約為2.2元。

　　公司拿地節奏有所放緩

　　公司截止三季度末新開工面積為1061萬平米，已經超過去年全年的開工水平，相比去年同比增長64%，而這個水平與萬科相比只差100萬平米左右，因此從這個角度來説公司新開工方面並沒有放緩，如果未來市場好轉，公司將有持續供貨的能力。從拿地方面來看，公司相對於以往來説拿地的節奏有所放緩，這個從拿地金額與銷售金額之比中可以看出，截止三季度末拿地金額與銷售額之比已經下滑到38%。拿地節奏的放緩使得公司凈負債率有所下降，下降9個百分點目前為125%。在手貨幣資金220億，短債以及一年內到期的非流動負債為125億，短期償債壓力較小，整個財務狀況有所改善，這也是國資委對央企考核改進的效果。

　　盈利預測與估值

　　在龍頭公司中，保利業績增長是最為明顯也是最為確定的，一直以來保利兌現成長的預期，我們預計今年全年業績仍然將實現較高的增長，預計11---12年EPS分別為1.25、1.65元，維持“推薦”評級。

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