一石驚起千層浪。

　　在中國統計局9月房價數據公佈之前，樓市再起波瀾。繼二套房貸利率上浮之後，首套房貸開始進入利率上浮通道。隨着上周建設銀行北京分行上調首套房貸利率消息引起多方關注後，媒體披露上海、廣州等一線城市銀行亦紛紛上調首套房利率，不少銀行將首次置業房貸利率上浮20%至30%不等，並表示短期內不可能下調。

　　消息一齣，各路人馬亦紛紛表態，抑制剛需者有之，房市拐點論有之。不少人士表示利息成本增加到30%到40%，制約了樓市購買力，使得房價有望“回歸理性”。

　　筆者認為這一判斷恐怕過於樂觀。我們來算一筆賬。按照此前銀行規定，首套房貸款利率是7折，但是實際上現在幾乎很少客戶都能享七折優惠，這已經成為歷史；按照建設銀行基準利率上調1.05倍的標準，那麼按照現行利率折算後，對比執行基準利率，如果貸款100萬元，期限為20年，每月將多還200元有餘。

　　從此可見，相信對於有志於購房的人群，無論剛需者還是投機客，對於這一成本並非不可承受。考慮當前的通貨膨脹環境，現行借貸利率遠低於市場化利率，能夠從銀行拿到房貸的利率仍屬廉價資金。這意味着，對於購房者而言，比起利率上浮更為可怕的是限貸。

　　冰凍三尺非一日之寒。上調首套房利率，對於購房者是雪上加霜，對於房地産開發商而言，則難言揚湯止沸。對其而言，比起利率上浮、比起限制房貸，更為可怕是成交量下滑，這對於現金流以及信貸源的影響至關重要。

　　目前，上述跡象正在悄然出現。過去幾週，主打改善型住房的杭州綠城在資本市場一落千丈即是典型範例。事實上，中國房地産業也正在進入重新洗牌階段，中小開發商的困境，促生了大型開發商“大魚吃小魚”的格局——根據麥格理銀行的數據，中國大型開發商在全國市場份額2010年開始有所上升，份額從9%增至12%。

　　當前房價的膠着狀態，乃至開發商的困境以及房價瘋長暫停，非房貸利率變動可以化解，乃是過去一年多來緊縮政策的效應體現，本質仍舊在於限購以及限貸的行政手段抑制了需求，當前樓市冷淡也只是浮華表象。從70個大中城市新建商品住宅來看，縱然環比數據存在下降，但同比數據則大不相同，7月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市僅為1個，而8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比則全部為上漲。

　　那麼，首套房貸利率上調究竟意義幾許？對於二級市場而言，這或許是一個好信號。從成本而言，作為購房者的需求方確實增加了利息成本，但是也潛在增加獲得房貸的概率——這表明信貸額度緊缺的銀行通過上調利率的方式，重新有動力開啟房貸業務，從貸款供需角度而言，提高利率可以令銀行更願意放出房貸。

　　回頭來看，房價由什麼因素決定？在中國，這是近乎天問。中央政府、地方政府、開發商、剛需者、投機客等，出於各自利益，紛紛在其中扮演了微妙的角色。歸根結底而言，決定房價更多在於一手房市場，在於一級市場，更在於供需關係。樓市昔日的“金九銀十”正在成為過去，中國房地産市場秋意正濃，但是這並不意味着房價拐點必然來臨。