商業地產熱潮的風光或將不再。

　　繼北京出台禁酒令、城市中心區商業禁止分割出售的政策後，近日，上海又對商業地產出台了限制性政策。

　　政策要求“禁止個人消費信貸用於購買商業”，雖然有利於降低商業投資的資金杠桿，但是銀行對於個人消費信貸的投資上限一般不超過50萬元。因此，叫停個人消費貸款購買商業地產，對於房款總額低的小面積商業會造成一定影響，但對於標的額大的大型寫字樓、商業則不會產生影響，因而對整體商業地產市場的作用也微乎其微。

　　此外，政策還要求“上海各商業銀行必須在商業用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發放商業貸款”，而之前則是在結構封頂後。這項新規對於開發商自持或出租經營的商業地產沒有任何影響，但對於銷售型商業地產則會產生重大影響。商業地產從封頂到竣工驗收比一般的住宅地產周期要長得多，一般會達到一年甚至兩年的時間，這期間的工程費用、財務成本、管理成本都需要大量資金支持，貸款發放時間延後，對開發商的資金門檻要求更高，阻攔了一部分企業投資商業地產。

　　儘管政策對於商業地產的投資影響不大，但是卻向市場傳遞了政策對於商業地產管控的加強。

　　仲量聯行董事覃小梅向記者表示，目前業內有消息傳出，監管部門正在研究提高商業地產的首付比例和縮短貸款時間的政策。現行的政策是，商業地產的首付比例為50%，按揭時限為10年。

　　近幾年，由中央到地方均出台了一系列的調控政策，但主要針對住宅地產，特別是一線城市的住宅地產產生了嚴重打壓。一時間，商業地產成為了開發商規避政策風險的“避風港”，大型開發企業紛紛宣佈大手筆佈局商業地產的發展規劃。前幾年商業地產需求不足、發展緩慢，價格漲幅也低於住宅地產，特別是一線城市的商業地產，價格一直被嚴重低估，甚至出現了商住價格的倒挂。企業加大投資必然造成局部市場的熱潮興起，開發企業的動向也在影響着投資人的投資方向，樓市熱錢開始向以北京為首的一線城市中不限購的商業地產涌入。

　　據亞豪機構統計顯示，北京2011年1-8月共售出了276萬平方米商業地產，達到了近十年間的次高，僅略低於去年同期，但同時，商業地產成交價格創下十年來的最高價，每平方米的平均售價達到了23942元。另外，2011年前8個月北京商業地產的銷售市值高達661億元，相當於同期住宅地產銷售市場值的48%，這一比值也是近十年來的最高值，顯示出2011年，在住宅地產成交低迷的情況下商業地產一枝獨秀，不僅量價齊升，而且市場的投資熱情也開始向商業地產轉移。

　　但是，在商業地產投資熱情高漲的背後，不能不看到商業地產開發過程中面臨的問題。開發商業地產對於開發商的專業水平要求很高，商業地產的規劃、建設、運營都需要豐富的操作經驗，同時，對開發企業自有資金的要求也顯著提高，在任何一個環節出現問題，都可能出現項目運作風險，造成項目銷售困難甚至爛尾。據亞豪機構統計，截至目前，北京商業地產存量面積959萬平方米，就算按照今年較快的銷售速度計算，也需要至少28個月才能消化完成，沉澱的資金金額高達2296億元。從這組數據明顯可以看出，開發商在以往進軍商業地產過程中存在着非理性投資行為，加大了商業地產開發過程中的“爛尾”風險。