信託協會近日公佈的二季度數據顯示，上半年新增房地產信託餘額2078億元。面對收益與風險不斷升級的博弈，處在市場與調控夾層中的信託公司也在思考着如何贏得市場的考驗。

　　房地產行業風險

　　引發信託市場恐慌情緒

　　市場中有關房地產行業系統風險的恐慌主要來自於國家密集的調控政策。一邊是樓市政策預期不明朗、市場波動情緒較大。加之CPI不斷攀升新的高位，流動性氾濫等問題都為未來貨幣政策的走向增添了很多不確定性因素。顯然，開發商通過銀行的低成本融資渠道已不容樂觀；而從監管層“反復”叫停、“窗口指導”等現象來看，逐漸收緊信託公司房地產融資的口子也已經成為不爭的事實。上述市場信號的共同作用給房地產信託的投資者帶來強大的風險預期。從整體層面來看市場中目前還沒有房地產信託產品出現兌付風險，但是隨着行業內部深入整合的進行，監管層對此問題的認識還是相當謹慎。

　　合理引導房地產基金髮展

　　如何積極運作房地產信託基金是擺在監管層及業內人士面前的首要問題，也是發展信託、將信託從“類貸款”似的銀行同質發展模式中解放出來的大思路。

　　2010年信託業峰會上，銀監會有關人士提出鼓勵信託公司研究創新中長期私募基金計劃。通過信託公司發揮自身資產管理的制度性優勢，借助專業化的房地產管理機構的運作，將以點狀形態分佈的房地產信託整合為一個資金池下的組合基金信託。在提高管理效率的同時努力放大信託公司作為資產管理人的服務能力。一方面有助於打造專業的管理團隊、形成強大的品牌資源；另一方面也有效實現房地產市場資源的整合及優化配置。通過信託公司與銀行、擔保公司等金融機構的聯動，把之前無法運作的項目實現可操作性、把無法滿足風險控制要求的單體產品變成具有立體保障體系的組合項目。只有加強房地產信託基金的研發與創新，才能實現信託業乃至金融業與房地產行業的協同。

　　此外，隨着銀行房地產貸款融資量的急劇減少，監管層運用有形的“政策之手”將開發商的融資重點轉向信託。我們認為這是一種合理的政策取向與市場引導，因為樓市調整正在進行時，房地產行業的整合由於政策的緣故也處於“被實施”階段。與其讓銀行承擔着因房地產市場出現違約風險而產生金融體系的傳導性風險，不如將其與銀行業進行隔離，讓單體違約風險僅僅與信託相關聯。即使發生個別房地產倒閉的現象，也僅觸及與之關聯的信託公司的信用風險。

　　隔離風險刻不容緩

　　然而，信託與開發商的親密結合程度遠超過監管層的預料。信託協會近日公佈的二季度數據顯示，上半年新增房地產信託餘額2078億元。從上半年監管層頻頻“出手”的現象來看，房地產信託行業的規模性擴張已經引起了政府的擔憂，深入貫徹執行房地產業與金融業的風險隔離措施已刻不容緩。換句話來説，房地產信託風險其實並不可怕，可怕的是出現整個行業傳導的系統性風險。監管層建立實體行業向金融行業的風險隔離機制是進行政策指導的出發點也是實施微觀監管的歸宿。

　　依照監管層的指導要求，信託公司今後在選擇房地產項目時必然要遵循“優中選優”的原則。只有具備良好信譽、充足抵押等優勢的大型房地產商才能成為信託公司優先過會的信託項目。這樣一種優勝劣汰的選擇過程，表明了監管層有意整合房地產市場的態度與決心，信託在一定程度上充當了加速房地產行業整合的催化劑。目前在爭取銀行開發貸款的可能性已經為零的情形下能否在信託機構成功融資成為衡量開發商在多元融資格局下是否具有強烈市場公信力的重要指標。聚焦房地產行業風險是信託公司對該行業進行項目管理及遴選一個重新認識過程。針對如何化解風險、培育優良的房地產信託文化對信託公司來説也是一種考驗。

　　作為從業人員，“受人之托、代人理財”的立業之本不可忘，受託人肩負的社會責任不可小覷。在開展房地產信託業務過程中除了把握項目細節、控制風險外，還要具備洞察宏觀經濟走向、行業發展趨勢的能力。只有加強研判，才能瞄準市場方向；只有加強學習與反思，才能將感知化為理性。眾所周知我國商業銀行經營目標的三個要求即安全性、流動性、盈利性，無論何時在三者之間位列首位的永遠都是安全性。聚焦房地產行業風險是信託公司對該行業進行項目管理及遴選的一個重新認識過程，也是對信託公司如何化解風險、培育以風險為本的房地產信託文化的一種考驗。