紐約買房：不僅僅是富人天堂 政策留住中産階級

　　特別值得一提的是紐約的“租金控制及穩定”政策，把中産階級長期留在這座城市裏，使紐約不至於僅僅是富人的天堂

　　文/艾明德(Adam Minter)(美國)

　　儘管人們常常把上海和紐約做各種類比，但在紐約買房，和上海的情況卻完全不同。

　　我的兩個好朋友剛剛在紐約曼哈頓的“華盛頓高地”(Washington Heights)社區買了平生第一套兩居室的房子。

　　兩個朋友都是35歲左右，男方是個律師，女方在大學做行政工作。曼哈頓是紐約地價最貴的區域，其面積很大，華盛頓高地又是曼哈頓位置較偏的一個社區，從那裏乘地鐵去城市中心的時代廣場約需要40分鐘。華盛頓高地空氣比城裏要好，居民一般年紀較大、受教育程度較好。

　　這套房子，朋友夫婦共花了55萬美元(約合375萬人民幣)，首付30%，除了兩個臥室以外，客廳和廚房都寬敞，還有一個衞生間。相當於北京100多平方米的房子。

　　當然，這還是在華盛頓高地。如果是在曼哈頓最好的地段，沒有100萬美元是很難買到一套公寓房的。在一些中國人都耳熟能詳的地段，比如中央公園附近的上東區，房子就更貴了，基本沒有在300萬美元以下的。布魯克林和皇后區要便宜一點，大約是曼哈頓價格的一半左右。

　　這些都還是紐約的傳統市區。現在越來越多的人搬到離市區越來越遠的地方，比如以前的工業區。

　　從歷史來看，紐約市是美國極少數的在經濟危機中樓市不跌的城市之一。21世紀前5年紐約樓價因為華爾街繁榮帶來的增長值一直保持到今天，其原因很多，比如這裡富豪家族雲集、華爾街依然健康運轉、國際買家仍然青睞曼哈頓。在我看來，上海的中心城區也有類似的一些特質，儘管上海和紐約樓市區別很大。

　　大部分紐約人、特別是年輕人其實根本不考慮買房，只是租房。能夠買房的人當中，一部分是家族出錢，這些人一般在20多歲就買了；如果是成功的律師和華爾街金融人士，而且是其中特別善於攢錢、工作報酬又相當好的，才有機會在“奔三”或者30齣頭的時候買套房。

　　但大部分紐約年輕人基本上從來都不考慮買房的事。如果薪水不錯，在付掉房租之外，他們會考慮找一些更好的方法投資理財，而不是把錢放進過於高昂的紐約樓市。他們更關心的，是找一套租金性價比高的公寓。紐約有法律限制公寓租金每年的上漲幅度，所以如果足夠幸運，可以以低於市場價很多的租金在一套公寓裏住很長時間。

　　如果你跟紐約人説，結婚需要買房，大部分會覺得你很奇怪---如果是那樣的話，大部分紐約人都要打光棍了！房價太貴，租賃房源又相當充足，所以根本不必想什麼買房才能結婚的事。許多紐約的年輕夫婦更願意先攢錢，以後去紐約以外的地方買個更大的房子。

　　這裡特別值得一提的是紐約的“租金控制及穩定”政策。自上世紀70年代初，紐約市就通過法律，通過控制和穩定租金來保護一部分租客。起初，這項措施是為了防止一些老年居民因為房租上漲過快被迫搬出租住的公寓。後來，政策也開始保護更年輕的中産階級，把他們長期留在這座城市裏，使紐約不致於僅僅是富人的天堂。

　　具體的措施很繁雜，簡單説來，如果某座公寓被“租金控制”或“穩定”了，每年的租金只能以非常小的比例上漲。因此，在紐約，你會在一些非常昂貴的地段看到一些租金奇低的房子。但如果租客的年收入超過了一定數額(一般是17.5萬美元)，這個保護措施就自動取消，租金回復到市場價。

　　這項政策導致的結果是，不少居民強烈願意在一間公寓裏租住很多年，而並不熱衷於買房。我認識一對在紐約格林威治村一套公寓裏居住了40年的老夫婦，房子市價已達300萬美元，但租金仍然是上世紀70年代的水平！這真是個划算的買賣，不過他們的房東一定快瘋了。

　　幾十年來，這個項目的規模有所縮小，但直到現在，紐約仍然有接近100萬套公寓是處於“租金控制及穩定”政策保護之下的。

　　(作者為美國《大西洋月刊》駐滬記者，本刊記者戴聞名採訪整理)