房地産信託發行上周再升溫單項最大規模15億

　　進入3月份，房地産信託産品的發行顯示出復蘇跡象。上周，在總發行的16款集合信託産品中，房地産發行了5款，與基礎設施領域産品同佔首位。

　　其實，自今年2月份以來，房地産信託便出現了復蘇跡象。2月一共發行了27款房地産信託産品，比1月份增加了9款，佔比也由1月的18%，上升到了30%。

　　普益財富相關分析認為，“房地産領域在政策嚴厲打壓的“陣痛”之後，有逐漸回暖跡象，若不出臺新的打壓政策，預計將繼續保持現有的佔比水平。”

　　最大規模15億為房地産信託

　　根據普益財富提供的數據，上周發行的16款集合信託産品中，有11款産品公佈了其募集規模，平均募集規模為3.1億元。之前一週，新發行的19款産品中公佈募集規模的有13款，平均募集規模僅為1.49億元。而在3月第一週，新發行的23款産品中公佈募集規模的有18款，平均募集規模為1.8億元。

　　值得注意的是，在上述三周的募集規模中，有兩周房地産信託産品均佔據當周單款最大募集規模的位置。同時，3月第一週中，一款房地産信託産品最大募集規模僅為5億元，可是到上周，房地産信託産品最大募集規模上升到15億元。

　　上述産品為中融信託發行 “中融—仁文股權投資集合資金信託計劃”，信託資金向項目公司完成股權投資之後，中融信託合計持有項目公司97.5%的股權。所投資金除用於支付相關信託費用和稅費外專門用於該公司開發經營的 “中洲濱海城A”項目。

　　業內人士分析認為，其中可以看出，目前房地産資金的確出現了緊張的狀態，不只是房地産，從信託接觸的各個行業來看，其平均募集規模也在往上走。“房地産行業資金緊張的局面，已經從去年下半年開始就有了，今年房地産信託發行的規模的確比較大。”普益財富信託研究員陳朋真告訴記者。

　　不過，陳朋真提醒稱，由於《信託公司凈資本管理辦法》的發佈，信託公司在風險系數較高的行業發行的規模越大，其凈資本佔用將越多。

　　預期收益繼續上升

　　根據普益財富提供的2月信託産品預期收益與1月對比圖表顯示，2月發行的1~2年的房地産信託平均預期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1個百分點。

　　“隨着2月加息，房地産信託産品預期收益率提高，是比較正常的。目前，很多房地産信託産品的預期收益都能夠達到10%以上。”陳朋真稱。不過對於目前市場報道的有的房地産開發企業通過信託産品其利率較高，她表示，這還是有可能的，信託公司除去各種費用之後，投資者可能獲得的收益率會比企業付給信託公司的利率低，但是結構性産品則不同。

　　據陳朋真介紹，在結構性信託産品裏面，會對信託資金進行結構化分類，分為優先級和次級，主要是以次級受益人來保護優先級投資者的收益。

　　上述 “中融—仁文股權投資集合資金信託計劃”正是此類結構化産品。信託計劃成立1年後的5日內，信託向優先級受益人支付相應的信託利益。在信託計劃終止後的5日內，向優先級受益人分配剩餘的信託利益。

　　據了解，其優先次級的比例為1：1.42，次級受益人為福建金帝集團和李雄虎 （李雄虎是福建金帝集團實際控制人李德文的長子，其目前佔項目公司40%的股權，金帝集團佔60%）。而在産品到期之後，由金帝集團選擇回購股權。

　　“中融—仁文股權投資集合資金信託計劃”的預期收益則在9%~14%區間，其中認購資金在100萬~300萬之間的投資者，預期年化收益率為9%，300萬~600萬為10%，600萬~1000萬為11%，1000萬~2000萬為12%，投資金額大於2000萬的預期年化收益率更達到了14%。