28426元/平米"分割"上海樓市：開發商為達標降價

　　上海市房産稅應稅住房房價低於28426元/平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房産稅稅率為0.6%。

　　隨着上海房産稅差別化稅率標準的確定，上海可能被徵以最高稅率的在售新盤也浮出水面。

　　據新華社22日報道，上海市房産稅應稅住房房價低於28426元/平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房産稅稅率為0.6%。如此一來，上海中環以內應稅房源幾乎都難逃最高房産稅稅率。

　　按照此前公佈的計算辦法，納稅人年應納房産稅稅額(元)＝新購住房應徵稅的面積(建築面積)新購住房單價(或核定的計稅價格)70%稅率，以100平方米應徵稅面積、3萬元/平方米單價計算，納稅人年應納房産稅稅額為1003000070%0.6%＝1.26萬元。

　　據了解，目前上海市區中環以內新盤的售價普遍在3萬元/平方米以上。有開發商稱，中環以內因為土地稀缺，新開盤項目日趨減少，因此定價在低於3萬元/平方米的項目很少。

上海首批確定房産稅稅值的認定通知書於近期發出。 早報記者 王辰 圖

資料來源：21世紀不動産(1月28日至2月22日數據)劉建平 製圖

　　上海市統計局2月18日發佈的數據顯示，2010年全年各環線市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為：內環線以內48032元/平方米，內外環線之間23634元/平方米，外環線以外17227元/平方米。

　　不止中環內房源受波及

　　上海單價在28426元以上的新建商品房成交房源中，分佈於中環以外的也不少。

　　另據21世紀不動産提供的數據，1月28日至2月22日，上海單價在28426元以上的新建商品房成交房源中，按區域分佈如下：內環內29.8%、內中環31.8%、外郊環21.2%、中外環14.6%、郊環外2.5%。其中佔比最大的內中環成交主要集中在浦東、閘北、楊浦三區，而佔比最小的郊環外則九成左右為寶山區成交。

　　上海贏佳策略總經理楊健稱，28426元/平方米的分界線，或對後期開發商定價會産生一定的影響。一些單價3萬元左右的項目，受到預售證超過3萬元可能會卡殼，再受到房産稅稅率的影響，開發商很可能會調低一定的價格以促進成交。

　　“但是，對於一些單價遠遠高於28426元的項目，大幅度跳價的可能性極小。”楊健強調，高端市場在調控下必然面臨成交困境。

　　“近兩成房東轉售為租”

　　21世紀不動産上海區域市場中心的統計顯示，上海房産稅試點啟動以後，上海全市單價在28426元以上的新建商品房房源成交平淡。

　　1月28日至2月22日，上海單價在28426元以上的新建商品房房源累計成交套數僅為198套，佔該時期總成交量的11.9%，而1月份前27天該價格區間成交套數佔總成交量的16.3%。成交套數方面，1月28日至2月22日該價格區間新建商品房房源1月前27天的成交量下降了近85.1%。而1月28日至2月22日累計新建商品房總成交套數為1652套，較1月前27天的總成交套數下降了近79.7%。均價在28426元/平方米以上的新建商品房房源的成交量降速更快。

　　除了新建商品住宅，二手房受到的衝擊也不小。21世紀不動産對上海區域旗下300余家門店抽樣統計顯示，自上海房産稅試點啟動至2月20日，上海全市二手房均價在2.84萬元以上的房源成交佔總成交量比例約為4.3%。而1月前27天，該價格區間成交套數佔總成交量約為7.5%。

　　房産稅徵收啟動是因素之一，限購令、信貸收緊的影響也不小。漢宇地産總經理施宏叡指出，受到調控細則和房産稅的綜合影響，不僅單價在2.84萬元/平方米以上的房源成交萎縮，價格較低的普通住宅也受到衝擊，不少中小型仲介已出現關門，以應對市場的低迷期，“近20%的房東開始轉售為租”。

　　房産稅暫無規避辦法

　　為減少房産稅出臺對銷售的影響，不少開發商曾研究過規避辦法，但至今依然未見下文。

　　此前上海市房地産交易中心工作人員曾表示，不少市民諮詢可否通過在産權證上去名字的方式，以降低名下房産的人均面積。但據相關部門透露，在房産證上除名，無論採取贈與還是買賣的方式，都要支付高昂的稅費，這也讓不少市民直言“不值得”。

　　此前有仲介人員稱，“做低房價”或許能幫助購房者降低一定的繳納房産稅的稅率。

　　但施宏叡強調，這種灰色手法僅限於一些單價在2.8萬元左右的房源，一般房價超出分界線10%以上的房源，“做低房價”的成功性很低，“仲介也不願意為了千分之二的稅率差鋌而走險。”

　　不少分析師認為，未來送面積、送裝修等變相降價的促銷，或許將成為開發商拉動成交的主流手法。（早報記者 周祺瑾）