溫州試點人民幣直投 境外開發商“趕巧”內地推銷

　　“只要十分之一的內地新富人群，就可以把整個香港每年的新供應買下來。”瑞銀亞洲部房地産主管王震宇在瑞銀中國房地産行業媒體見面會上如此調侃內地富豪對境外豪宅的旺盛需求和強勁購買能力。

　　就在上述觀點發佈前幾天，金融危機前倫敦“日光盤”StrataSE1來到上海推廣48套住宅。負責該項目銷售人士興奮地向參加推廣會的所有人提供了《金融時報》上的一則最新報道：人民幣境外直投終於“破冰”，溫州允許私人直接在境外進行實業投資，全年最高投資額度可以達到2億美元，單筆投資的最高額度則可以達到300萬美元。

　　雖然此次試點要求個人境外投資僅能將錢投資於實體行業，而不得用於房地産等消費項目及金融投資，但分析人士認為，錢出去之後，極有可能想方設法逃脫限制，流向樓市甚至是海外資本市場。

　　上海第一太平戴維斯物業住宅部助理董事陳彥辛説，內地人赴境外買房會不斷增加，由於樓市政策變化較大，投資客因此更多地向不易受政策干預的市場轉移。

　　《每日經濟新聞》記者昨日（1月19日）調查發現，對於境外購房潮的動態，以及赴境外購房的資金可能會分掉內地樓市多少“羹”，作為開發商“外腦”的知名房地産機構也所知甚少。

　　洶湧的境外置業潮

　　媒體報道稱，StrataSE1位於倫敦市中心，此次到上海展出的為該樓盤在金融危機時無法履約的住宅，面積為34～89平方米，最低價為280萬元人民幣。從單價上來看，該倫敦豪宅的單價在8萬元/平方米左右，而上海的一些豪宅單價已經超過了10萬元/平方米。

　　近年來，每年在上海推廣的境外房地産項目數量都成百上千。整個2010年，在諸多發達國家和地區或新興市場國家，都充斥着內地富豪的身影。翻看當地的報紙，不時可以發現這樣的內容，“神秘中國富豪購下某某最貴豪宅”。

　　數據顯示，2010年內地人在我國香港地區購買650萬人民幣以上的豪宅數量同比上升了17%，佔香港地區該類單位全年成交的三成半。而在新加坡，當地的仲介稱，十套房子裏至少有八套是華人購買。

　　來自內地的購房者，已經成為新加坡繼馬來西亞、印尼之後最大的外籍購房者群體，並有望在今年超越前兩者。同樣涌入大量中國內地購房者的亞洲國家，還有馬來西亞。

　　除了上述亞洲國家外，澳大利亞也是內地購房者最青睞的國家之一，為此澳大利亞政府還在去年5月出臺了限制境外購房者購買的有關法律。

　　同樣受到內地富豪青睞的還有倫敦，當地的媒體甚至驚呼，“中國人把整個不列顛都買下了。”

　　陳彥辛説，目前內地購房者選擇境外置業的範圍有限，只選擇在那些他們熟悉的國家和地區買房。比如我國香港地區、新加坡和馬來西亞，日本和泰國就少很多。同樣，他們願意投資倫敦物業，主要是因為送兒女上倫敦讀大學以後，對當地的房地産市場有所了解，然後再買房。

　　從物業類型來看，內地購房者似乎更青睞公寓和別墅，對度假村等物業興趣較少。大部分的物業單價很高，達到5萬～10萬元/平方米，但總價並不貴。

　　貸款成數大致為總房價的三到五成，只要購房者可以提供明確的各項材料，在境外銀行辦理10～20年的貸款並不會有太大問題。由於不少國家的利率其實要低於我國內地，因此實際需要支付的貸款成本較低。

　　境外購房原因多樣

　　是什麼樣的原因讓投資者更多願意在境外買房呢？很多人在第一時間會聯想到即將在重慶和上海試點的房産稅，事實上，在英國、美國、新加坡等國家和地區早已有類似的住房持有稅種。

　　陳彥辛解釋，一方面境外的房産稅收並沒有看上去那麼嚇人，很多支出（包括裝修等）都可以從物業持有稅中抵扣，因此實際需要支出的房産稅並不多。最重要的是，境外的政策更加透明、單一。

　　和陳彥辛的觀點接近，王震宇也以我國香港地區為例，來説明和內地的市場不同點。王震宇表示，香港的房地産是最容易分析的，因為它的房價九成以上的影響因素是市場基本因素；而我國內地樓價變化七成以上是政策驅動，所以基本上很難預測。

　　按照他們的解釋，在地産政策風險方面，內地要遠遠高於其他國家或地區，這使更多購房者願意赴境外買房，而不是把所有的資金都用於在內地購買一個豪宅項目。這種分散投資風險的做法，將會有更多的途徑得以實現。

　　1月11日，上海發佈允許國外長期機構投資者參與的外資PE開展外商投資股權投資企業試點；1月12日，《溫州市個人境外直接投資試點方案》發佈，溫州人使用自有外匯、人民幣購匯等境外直投開閘；同日，中行美國分行對美國客戶的人民幣買賣交易啟動。

　　王震宇説，未來對個人赴境外消費、投資、購房的政策限制會逐步放鬆。陳彥辛則表示，可以預見將有越來越多的人有意購買境外房産。以StrataSE1為例，儘管推廣才8天，但有購買意向的購房者人數卻相當多。

　　內地開發商將迎境外競爭？

　　陳彥辛説，在溫州開始試點境外直投之後，全世界開發商的目光都會看向內地，會有非常多的境外地産商向內地投資客扔出“繡球”。在剛剛過去的2010年裏，在上海進行過推廣的境外房地産項目來自澳大利亞、美國、加拿大、日本、新西蘭等國，甚至還有阿聯酋、泰國、印尼等國。

　　王震宇説，2009年內地的千萬富翁人數接近40萬人，而且每年新增近三成。只要這部分人裏有十分之一到香港買豪宅，就可以把整個香港一年的豪宅供應量都消耗掉。他説，這批內地富豪將對新加坡、倫敦、紐約這些世界性大城市的豪宅有非常旺盛的需求。

　　同樣，內地開發商的競爭舞臺也將因此從全國範圍，升級為全亞洲乃至全世界。此前，中房信的一位專家曾表達過這樣的觀點——豪宅競爭的舞臺在全世界。

　　不過，認同這種觀點的房地産業內人士仍是少數。《每日經濟新聞》記者昨日採訪多家房地産諮詢以及研究機構，對於允許境外直投政策是否會引發一波境外置業熱潮，以及會否導致更多的境外開發商來到內地進行激烈的促銷競爭，上述機構紛紛表示，從未就人民幣直投政策進行過研究，至於境外開發商的競爭可能性也很小。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，儘管由於去年的樓市調控政策，去境外買房的人數出現增加，但比例依然很小。