2010年樓市十大事件

　　1 史上最嚴厲調控年

　　雖然調控在樓市已司空見慣，但仍不妨礙2010年成為樓市調控年，而且是史上最嚴厲調控年。

　　2010年的中國樓市，在經歷春節之後的一番高歌猛進後，招致一系列宏觀調控政策的接連出台。

　　4月17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發出通知，提出了十條舉措，被業內稱為“新國十條”。

　　“新國十條”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調控的新亮點。房貸政策的明令嚴限，使全國樓市尤其是北京、上海、杭州等前期房價漲幅過大的熱點城市的樓市交易迅速降溫。

　　然而，在經歷短期觀望後，各地樓市逐漸回暖，並在傳統的樓市銷售旺季9月達到了交易的頂峰。於是，9月29日，中國政府網站公佈了“國十條”的“升級版”即“新國五條”，再次重申“首付款比例不低於30%”、“三套房停貸”等政策。

　　與中央直接部署樓市調控政策相呼應的，是住建部、國土部、發改委、央行、銀監會等相關主管部門相繼出台的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發商資金、加息等多個方面。

　　系列政策的輪番“轟炸”之下，市場驚呼，2010年乃中國樓市“史上最嚴厲調控年”。

　　然而，高強度和高密集度的調控措施並沒能阻止房地産市場的回暖。從10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現回升態勢。

　　業界普遍預計，即將到來的2011年將延續2010年的調控基調。

　　2 保障房規劃“大躍進”

　　作為房地産業宏觀調控的重要砝碼，加大保障性住房建設是今年曆次調控措施中不可或缺的組成部分。

　　4月17日的“國十條”就提出，要“確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。”12月26日，溫家寶總理再次強調，2011年保障房（包括公租房、廉租房和棚戶區改造）開工量目標從今年580萬套翻番達到1000萬套。

　　安信證券的一份研究報告指出，2009年全國保障性住房及棚戶區改造為330萬套，2010年計劃推出保障性安居工程580萬套，2011年則計劃推出1000萬套，估計投資規模超過1.3萬億元。2010、2011年兩年保障性住房計劃推出套數的同比增長幅度都在70%以上。

　　根據此前的數字，2009年全國商品住房的交易量為800萬套。而今年1~11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，以平均每套建築面積90平方米計算，前11個月全國商品房銷售量為900余萬套。

　　而目前公佈的保障房建設速度，意味着不久之後保障房總體供應量將超過全國商品房的銷售量。

　　在我國房地産市場化進行了十年有餘後，保障房的“大躍進”在一定程度上是相關部門在為過去數年應該做卻沒做的事情進行集中“補課”。

　　有業內人士對此存有擔憂。近日，北京師範大學金融研究中心主任鐘偉就在公開場合表示：“保障房今年要搞580萬套，明年居然要搞1000萬套，比大躍進還躍進，一方面是土地是有限的，另外一方面從銀行借錢是有限的，所以到明年下半年地方政府眼睛大、能力小的問題又凸現出來。”

　　3 萬科年銷售額破千億

　　國內房地産市場遭遇“史上最嚴厲”的調控政策，但並不妨礙房地産開發企業銷售一路高歌猛進。12月1日，萬科2010年銷售總額突破1000億，提前完成2014年銷售目標，成為國內房地産行業第一家年銷售額達千億級的企業。同時，這一銷售額相當於美國四大住宅公司高峰時的總和，創造了世界紀錄。

　　業界對萬科的銷售額逆市飆升持多種看法，多數人認為萬科的業績是在國內地産業調控的大背景下取得，殊為不易，但這也充分反映國內地産業充滿泡沫，政府的調控並未到位。

　　事實上，業界驚愕的不僅僅是萬科首創千億銷售額，更是多數房地産企業在調控背景下都創出了歷史最好的銷售業績。根據機構的跟蹤統計，截至11月，萬科、恒大、保利等十大上市房企累計銷售額高達3783億元，八成開發商已提前完成全年的銷售目標。最嚴厲樓市調控為何開發商最快樂，這一局面也使政策調控陷入尷尬境地。

　　但也有觀點認為，靠二、三線城市為主要支撐的萬科銷售創千億，恰恰證明調控在一定程度上達到部分效果。一線城市需求受到抑制，標杆企業轉向二線市場，開發商的熱銷與開發商此前的佈局有關。恒大、中海、龍湖、碧桂園等多家提前佈局二、三線城市的房地産公司，在調控背景下都取得不俗的銷售業績。

　　4 房産稅上演“狼來了”

　　貫穿2010年的樓市心理調控利器——房産稅，仍在持續攪動着樓市神經。近日有媒體披露，房産稅、個稅等稅種改革將成為“十二五”稅制改革的重點。消息一齣，房産稅又被推向了風口浪尖。

　　一眨眼，2010年行將結束，房産稅這把“利劍”懸在各人心頭已近一年。

　　今年4月17日，國務院頒佈 “新國十條”亦明確指出，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策。

　　6月，國務院批准並公佈了國家發改委制定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，其中明確提出了房産稅的概念。

　　此後，房産稅幾度呼之欲出，有關在上海、重慶進行試點擴徵的消息，和對徵稅對象、稅率、稅基等細則的猜測更是此起彼伏。

　　可惜的是，這些猜測和預期最終都在2010年淪為一次又一次的“狼來了”。久而久之，一些業內人士甚至將房産稅視為此輪調控最犀利的一場“攻心計”。

　　一個值得關注的信息是，被解讀為“房産稅改革重要基礎工作”的上海市房屋狀況信息中心不久前成立。12月24日，上海市市長韓正在上海市經濟工作會議上表示，明年要做好房産稅的改革試點準備工作。諸多跡象顯示，房産稅離上海市越來越近。