金箍棒下求存 房地産商“七十二變”

　　策略——

　　深挖“二三線” 轉戰商業地産

　　目前，在房地産業中，已有四家公司躍上了500億銷售額的臺階。除萬科外，恒大地産於12月18日發佈了銷售額達到500億的喜報，比上年增長超過70%；中國指數研究院12月數據顯示，中海和保利銷售額也於同期超過500億元，分別為588 港元和571 億元，同比分別增長30.7%和41.6%。

　　“2010年做得不錯的發展商都有幾點相似。”萬科總經理鬱亮表示，恒大、碧桂園2010年都和萬科一樣取得70%的增長。他們共同的特點是順應政府調控，集中精力做主流住宅、加速資金周轉。

　　與此同時，一反過去集中在一線大城市的做法，這些公司紛紛大力開拓二、三線甚至四線市場，今年以來已經碩果纍纍。

　　其中萬科進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等40多個城市。三、四線城市佔總儲備量超過80%，並有逐步增長趨勢。恒大進入中國27個城市，在售項目56個，96%為二、三線城市。恒大進入的三線城市中，有90%是中國前20強甚至100強的房地産企業未進入的。

　　在規模上沒有實現超越的企業，調控之下也開始調整自己的商業模式。

　　2010年，重慶的龍湖地産稱，未來三年，龍湖地産旗下將有超過120萬平方米的商業地産項目建成開業。而華潤之前也有表示，將擴大商業的貢獻比例。

　　北京代表企業，萬通、首創都開始用“商業”這個概念包裝自己的綜合體項目計劃，並且借此刷新融資模式。

　　首創董事長劉曉光以折扣店品牌“奧特萊斯”作為商業地産的新概念引入，在接受記者專訪時，劉曉光表示，根據首創置業的戰略計劃，其目標是未來幾年裏在全國建成幾十家以“芭蕾雨”命名的大型奧特萊斯項目。目前已經上馬的廣東佛山（178萬平方米）、浙江湖州（63萬平方米）和北京房山（36萬平方米）3個奧特萊斯項目，合計總建築面積近300萬平方米。

　　而在美國參與雙子座重建項目的馮侖也表示正在推行“立體城市”計劃，並且與劉永好、張躍、史玉柱聯手推進“立體城市”的建設。“立體城市”將是萬通集團的下一個發力點。

　　萬通的第一個立體城市的選址基本確定在河北廊坊，希望在明年年底開工，開工後3年左右會達到首期入住條件，預計將在7年左右的時間內全部建成。

　　人事——

　　房企高層地震 挖人行動開始

　　2010年，調控一來，人事震蕩。今年地産界中高層人員離職頻繁。

　　4月開始了緊縮。28日，綠城中國的首席財務官林戰辭職；剛與林戰辭任同一天任職綠城中國公司秘書及授權代表的鄭碧玉亦於日前提出辭職。龍湖地産首席財務官林鉅昌及SOHO中國的財務總裁王少劍亦先後辭職。6月15日佳兆業總裁葉劍生離職；7月5日，金地總裁張華綱離職， 7月中旬，中國建築（601668）第五工程局（下稱“中建五局”）總經理莫斌已空降碧桂園，就任總裁一職，原總裁崔健波任留任執行董事。7月19日，浙江廣廈（600052）原董事長樓江躍的辭職申請已經獲董事會批准。

　　此外，萬科、華潤、綠城、保利、合生創展今年以來均有高管離職。

　　今年，房地産企業頻繁發生人事變動，雖然原因各有不同，卻都處於宏觀調控的同一“時代背景”之下。而對於中高層變化的原因，業內都認為和新政有不小的關係，市場好的時候，可以掩蓋很多矛盾；但是市場不好，很多問題就會暴露出來。另外，市場不好的時候，開發商老總原來承諾的諾言沒有兌現也會導致一些職業經理人離開。

　　地産行業流動性一向較大。因為地産行業處於擴張期，也處於調控期，雙重的環境令職業經理人的工作狀態常常變動，加大了職業經理人的壓力和人員的流動性。而急劇成長的行業，需要大量人員加盟，也增加了流動的機會。如此一來，一場旨在“挖人”與防止“被挖”的行動都成為地産公司重要的工作之一。

　　“今年專攻地産行業的獵頭公司生意火熱！”一位國外獵頭深圳分公司的總經理表示。但是，她也感覺要找到合適的人去適應這些高要求的職位，頗為不易。一家東莞地産公司欲在香港上市，想要挖一位有上市經驗的副總裁，年薪給到200萬，仍找不到合適的人。地産公司可謂求賢若渴。