2個億如何撬動140億：連雲港土地換資本

　　11月下旬的一天，江蘇省連雲港市科教創業園區，國家開發銀行、東亞銀行等諸多金融機構和國內部分城投公司的老總們聚集於此，參加一場由當地政府主持的園區投融資規劃論證會。

　　這個面積為22平方公里的園區，在未來數年中需要將近140億元的基建投資。這促使註冊資本金僅2億元的園區投資公司，急迫地向各路資本大佬們伸出橄欖枝。

　　受制於國務院此前發佈的“19號文”影響，金融機構對於給地方融資平臺的授信依然猶豫不決。不過，連雲港市副市長董春科對記者表示，連雲港市土地儲備資源豐富，能夠保證投資的盈利前景。

　　融資新弈局

　　當天的園區投融資規劃論證會開了一上午，但諸多金融機構對於給地方投融資平臺授信依然不肯表態。

　　連雲港市高教科技園區管委會的一位負責人對記者表示，去年這時候，銀行都是追着地方政府給貸款，而現在的情況正好相反。

　　國家某政策性銀行江蘇分行的負責人坦言，國務院“19號文”下發後，各商業銀行對地方投融資貸款控制得很緊，加之最近央行不斷調高存款準備金率，收縮流動性，銀行年底可用的貸款頭寸已經不多。這位負責人在一個月內連續參加了數場地方政府投融資會議，都沒有投下一分錢。

　　此外，讓金融大佬們擔憂的是，連雲港市科教創業園區目前僅有江蘇潤科投資發展有限公司一家作為基建融資平臺，其註冊資本僅2億元，放大融資後也僅有5-6億元，而22平方公里的園區基礎設施、徵地補償等項目建設投資，則需要140億元。

　　而放大到整個連雲港市來看，該市今年計劃投資額為1300億元，但其財政收入不足300億元。

　　不過，董春科對本報記者表示，通過今年以來的整頓後，地方融資平臺的非盈利性資産逐步剝離，那些負債率低、盈利能力強、運營管理健康、土地資源豐富的地方融資平臺，反而擁有了實質性的競爭優勢。

　　上述政策性銀行江蘇分行負責人亦表示，連雲港作為江蘇沿海開發地區的&&城市，只要有投資發展前景和償債能力，其適度超前的固定資産投資，金融機構也是認可的。

　　土地營銷

　　“園區前期建設上，政府財政已經投資了14億元左右。”董春科告訴記者，作為連雲港市的重點發展地域，各級財政和土地指標都會向園區進行傾斜。

　　“現在考察地方政府融資能力，主要看土地儲備情況。”前述政策性銀行負責人説，在各地政府還沒有研究出如何將更好的盈利性資産注入融資平臺之時，銀行對於地方融資平臺的評價，就只看土地資源這一項指標。

　　而記者從連雲港市國土資源局了解到，江蘇省每年下達連雲港市建設用地指標約為6000畝。短期內，連雲港市會將大部分用地指標向科教創業園區傾斜。同時，由於連雲港市有豐富的鹽田土地儲備資源，為城市建設用地置換指標提供了龐大的儲備庫。

　　上述連雲港市科教創業園區管委會負責人説，連雲港有約500平方公里的鹽田，每年可通過將部分鹽田填滿為建設用地，來增加城市建設用地指標。

　　金橋鹽化集團是連雲港市最大的鹽田土地開發商。2005年-2010年期間，金橋共向連雲港經濟開發區、連雲區經濟開發區、灌雲縣經濟開發區、徐圩新區、交投公司等單位提供鹽田共計21萬畝。

　　與此同時，通過土地置換，金橋鹽化也得到了相應的置換價值回報：金橋用土地補償金置換了5000余畝土地，作為發展備用地；此外，金橋還將7.09萬畝鹽田復墾為可使用的耕地，用於全市土地佔補平衡。

　　北京大岳諮詢公司總監彭松表示，連雲港市高達百萬畝的鹽田土地儲備資源，是吸引各地金融機構和投資者的有力因素。

　　不過，連雲港市並不急於將大量土地指標騰挪出來。一位知情人士向記者透露，該市收儲的鹽田土地價格約為8萬元/畝，而科教創業園區的房地産用地拍賣已經到了160萬元/畝以上。

　　這意味着，當地通過鹽田置換建設用地，可以獲得巨大的土地差價收入。

　　連雲港市也抓住了外地投資商的圈地心理，將土地切塊小規模出讓，今年還從全市閒置土地中收回了約5000畝建設用地。

　　“我們考慮初期通過股權合作、基金投資等方式進行項目合作。”東亞銀行一位負責人説，鋻於連雲港市土地資源的優勢，不少金融機構已有意向通過項目入股、BT等方式參與園區開發。