分析師在線 2010-09-30 14：05

    李雨菲：今天的熱點話題將圍繞新出臺的一籃子樓市調控新政來展開，為了進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，有關部委近日分別出臺了措施，鞏固房地産市場調控的成果，促進房地産市場健康發展。

    解説：這些措施主要有，一，是各地要加大貫徹落實房地産市場宏觀調控政策措施的力度，要立即研究制訂貫徹落實國發2010年10號文件的實施細則，已引發細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施，進行調整和完善，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要一定時間內限定居民家庭購房套數，嚴格實行問責制，對政策落實不到位，工作不得力的要進行約談，直至追究責任。

    二，完善差別化的住房信貸政策，對商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款，對貸款購買商品豬房首付款比例調整到30%及以上，對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低於50%，貸款利率不低於基準利率1.1%的規定，各商業銀行要加強對消費型貸款管理，禁止用於購買住房，對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行已經查實要嚴肅處理，繼續支持房地産開發企業承擔中低價位，中小套型商品住房項目和參與保障項目安居工程的貸款需求。

    三，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策，加強對土地增值稅徵管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過房地産開發項目進行土地稅的清算和稽查，加快推進房産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。

    四，切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度，切實落性中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃，房價上漲過快的城市要增加居住用地的供應總量，認真落實支持公共租賃住房，建設的稅收優惠政策，鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制訂支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

    五，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經濟機構炒買炒賣哄抬房，和客戶簽訂陰陽合同等行為，對房地産開發企業土地限制，改變土地用途和性質，拖延開竣工時間，捂盤惜售等違法違規行為要加大曝光和處罰力度，對有上述違法違規記錄的房地産開發企業，要暫停其發性股票，公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發貸款和貸款展期。

    李雨菲：我們剛才看到的是近期出臺的五項地産調控的新政，而就在昨天經國務院批准，財政部、國家稅務總局，住房和城鄉建設部又聯合發佈通知，調整房地産相關稅收政策，自2010年10月1號起也就是明天開始，個人購買首套普通住房契稅將會下調。

    個人購首套普通住房契稅明起下調

    解説：根據三部門發佈的《關於調整房地産交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，房地産交易環節契稅方面，對個人購買普通住房且該住房屬於家庭，成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女唯一住房的減半徵收契稅，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭，成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女唯一住房的僅按1%稅率徵收契稅，個人購買的普通住房凡不符合上述規定的不得享受上述優惠政策，此次調整還涉及個人所得稅的優惠政策，通知明確，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

    李雨菲：一系列地産調控政策的出臺，對於地産行業以及地産板塊又會帶來什麼樣的影響，我們現在就來電話採訪國信證券房地産行業研究員區瑞明聽一聽他的觀點，區瑞明你好？

    區瑞明（國信證券房地産行業研究員）：你好主持人。

    李雨菲：我們看到最近有關地産調控政策是頻繁的出臺，也是前期地産調控政策的延續，同時也可以看出管理層對遏制房價過快上漲的決心，你覺得新的決策出來之後對地産行業帶來什麼樣的影響？

    區瑞明：我們認為量價齊跌的話是未來行情的趨勢了。

    李雨菲：你覺得今天我們實際上看到了地差板塊在盤中的反映，政策出來了，但是地産板塊在今天確實是有一個普遍的上漲，特別是一些龍頭股，招寶萬金我看了一下，漲幅都是超過了5%，為什麼地産板塊會有這樣的表現呢？

    區瑞明：首先由於前期跌幅已經比較大了，已經充分的反映了政策的預期，同時機構倉位也很低，而且估值低廉，因此房地産板塊目前會表現出一個鑄底的態勢，而且由於部分的利空兌現，所以就出現了今天盤中的反彈。

    李雨菲：你覺得剛才講到未來行業會出現一個量價齊跌的局面，你覺得會在大概什麼樣的時間段會出現，第四季度會出現這樣的局面呢？

    區瑞明：我們認為可能會到12月份或者是明年1月份的這個時點，因為未來政策它效果還要有個時間去來體現。

    李雨菲：另外對於10月份，因為10月中旬馬上就要公佈一些新的數字也包括地産行業的數據，而且地産行業的銷售向來有金九銀十的説法，你覺得10月份可能會出現什麼樣的景象？

    區瑞明：10月份首先銷量應該下滑是一個大概率事件，但是房價可能相對的保持堅挺，總體來看10月份的銷售是很難維持8、9月的難度的。

    李雨菲：所以從政策來講你覺得後續還會不會有一些新的政策出臺？

    區瑞明：後續會有，我的觀點是房價不松，調控難止，首先是細則會出臺，有關部委和地方的細則會出臺，第二是房産稅，昨天這個政策也對房産稅這塊留了一個口，我們認為前期做的大量的準備工作一些城市，主要房産稅的試點可能在不久的將來出臺，而且後續出臺的補充細則和住房保有稅的政策松緊程度會根據前期政策的效果相繼抉擇，房價松可能政策就松，房價如果還是漲的會持續的會緊。

    李雨菲：基於你對政策層面還有未來地産行業的演變的這樣一個趨勢的判斷，你覺得地産板塊目前的投資機會怎麼樣？

    區瑞明：地産股實際上從趨勢性的機會來講，我認為可能在未來很長一段時間都跟難出現，但是階段性的反彈是會有的，這個階段性的反彈時點應該是出現在房價明顯松動或者是政策進一步明朗，這兩個事件任何一件事發生，地産股會出現反彈，針對進一步明朗比如説房産稅的政策試點出臺了，這個地産股會出現一個比較明顯的一個反彈，或者是房價下跌。

    李雨菲：好的，謝謝區瑞明的連線，謝謝你的分析，有關地産板塊投資機會的問題，我們再來連線一下深圳方面的嘉賓華聯證券研究中心副主任胡宇來聽一聽他的觀點，胡宇你好？

    胡宇（華聯證券策略分析師）：你好主持人。

    李雨菲：你覺得近期出臺的政策，你覺得對相關的房地産上市公司會帶來什麼樣的影響。

    胡宇：我們也看到目前房地産調控實際性的進展緊鑼密鼓的展開了，對於目前房地産市場下跌是一個大事件，而對於目前的房地産股票而言，我覺得它只是一個短期的反彈，它的行業的一個調控周期沒有完全形成之前，它的行業供求關係沒有做一個真正的，合理的恢復期之前，整個股票價格不會有大的機會，因此從這個角度來説，現在市場的反彈只是一個階段性的，一個短線的反彈，我們對它未來的趨勢應該説還是往下的可能性比較大一點。

    李雨菲：你對地産板塊未來走勢不太看好，你給投資者的建議是什麼，是不是還是儘量回避這個板塊？

    胡宇：我的建議就是，有這種短線交易性機會可以適當參與，但是不要把它期望過高，而且對未來整個行業還沒有恢復到理性的行業過程當中的時候，很多上市公司的業績是不確定的，因此從這個角度來説，我覺得不適合做中長線的配製。

    李雨菲：好的，謝謝胡宇的分析，有關今天房地産的熱點話題我們就先討論到這了。