一個老工業區盤活存量之路

　　圖①：改造後的天津第一熱電廠老廠區，變身為如今的天津金茂匯商業綜合體。
 圖②：改造前的天津第一熱電廠舊廠房。
 圖③：天津二次方二手商品流通電商産業園內，顧客在挑選商品。
 圖④：利用邊角地建成的積善裏充電站。
 劉澤瑞攝
 圖⑤：在天津第三棉紡廠舊址上打造的“棉3創意街區”俯瞰。
圖①②③⑤均為天津市河東區委宣傳部提供

　　引子

　　漫步天津市河東區海河東岸，一座L形巨大“廠房”映入眼簾：修復並完整保留的紅色磚墻、工業風特色鮮明的設計格局，實現了傳統記憶與現代時尚的有機融合。這裡是天津第一熱電廠舊址，如今已成為天津金茂匯商業綜合體所在地。

　　在河東區，這樣的更新改造還有不少。走進天津第一機床總廠老廠區改造項目現場，挖掘機轟隆作響，工程車來往穿梭，未來這裡將建成集工業科技博物館、城市綠地、寫字樓等於一體的新型産業園。

　　2024年2月，習近平總書記在天津考察調研時強調，要堅持走內涵式發展路子，創新城市治理，加強韌性安全城市建設，積極實施城市更新行動，增強發展潛力、優化發展空間，推動城市業態、功能、品質不斷提升。

　　實施城市更新行動，既是民生工程，又是發展工程。2023年7月，住房城鄉建設部印發的《關於紮實有序推進城市更新工作的通知》明確提出，“加強存量資源統籌利用”“鼓勵企業依法合規盤活閒置低效存量資産”。

　　根據天津經濟社會發展的階段性特點，2023年12月，天津市委全會提出“大力推進科技創新、産業煥新、城市更新，進一步盤活存量、培育增量、提升質量”。“三新三量”成為天津做好當前經濟工作的主抓手和突破口。

　　河東區是天津市的老工業基地，各類存量資源豐富，僅存量工業廠房一項，就多達101處，總佔地面積164萬平方米。本世紀初以來，隨著天津工業佈局重心東移，河東區的大量廠房、辦公樓宇等閒置。近年來，河東區在城市更新中注重挖掘老舊廠房等存量資源價值，圍繞盤活存量、盤而有效積極探索。目前，全區已完成産業更新和正在謀劃實施的老舊廠房改造項目共計18個，總提升改造面積74.6萬平方米，連同企業自用和企業租賃的廠房，河東區存量廠房利用率接近90%。

　　用好工業遺産

　　在保護中利用、在利用中保護，老廠區迎來蝶變

　　吃過晚飯，河東區居民李智慧帶著孫女出門遛彎。來到金茂匯商業綜合體前廣場上，小姑娘立刻被一處外觀設計酷似龍卷風的遊樂設施吸引。

　　“這是由廠裏的‘旋風分離器’改造的，見它第一眼，我就認出來了。”李智慧曾在天津第一熱電廠工作40年，廠裏的佈局擺設、一草一木，都印在了她的腦海裏。

　　始建於1937年的天津第一熱電廠——這座不少天津人口中的“一熱電”，自新中國成立後歷經3次改擴建，成為全市主要的電力和熱力輸出地之一。然而，作為一家火力發電廠，隨著設備逐漸老舊落後，其污染問題愈發凸顯。2011年，“一熱電”實施關停並轉、退城搬遷，老廠區燃燒了70多年的爐火就此熄滅。

　　“搬遷後，老廠區一直處於閒置狀態，院子裏的雜草一度長到半人多高。”退休後的李智慧時常回老廠區轉轉，每次看到這般景象，心中都不是滋味。

　　“‘一熱電’老廠區何去何從？如何兼顧保護與利用？我們反復研究，決定摸清家底、規劃先行。”天津市規劃和自然資源局名城保護處（城市設計處）副處長張津誠説，不只是“一熱電”，前些年，隨著天津工業佈局重心東移，海河沿線大量廠房閒置。

　　2014年，天津市規劃部門&&，聘請專業團隊對全市工業遺産進行詳細摸排，並同步進行篩選、分類。以此為依據，《天津市工業遺産保護與利用規劃》2016年正式出臺。按照規劃，“一熱電”被確定為天津市二級工業遺産，需“重點保護建築外觀、結構、景觀特徵，對功能可做適應性改變”。

　　原則確立，思路打開。2016年，“一熱電”地塊以“帶地上物出讓”形式順利出讓，改造提升方案經天津市、河東區相關部門審核確定。“方案保留老廠房‘長進深、高內空、大跨度’的整體結構，注重挖掘工業遺産主體建築的空間屬性和內涵。”張津誠説。

　　改造後的“一熱電”——如今的天津金茂匯商業綜合體，設計匠心處處可見：巨型煤鬥懸挂于商場入口處，混凝土結構與玻璃結構各佔一半，結合內置燈光，渲染出傳統與現代交融的別致美感；商場新建樓體與老廠房銜接處的大廳，主體是玻璃結構，遊客在商場內可欣賞到老廠房的紅磚立面、煤鬥群落；一樓一家工業風主題的咖啡店內，圓形咖啡桌被水泥色的墻板一一隔開，在保留廠房原有承重結構的基礎上，為消費者營造出隱私空間……

　　“設計建設過程中，我們與規劃、文保等部門反復溝通，既要修舊如舊，也要新舊並置。”天津金茂匯商業綜合體項目工程負責人郝斌説，雖然採用修繕保護方案的建築綜合成本較“平地起樓”方案高出許多，但項目的社會價值與經濟價值正日益顯現：“每個月，我們都會外租場地，舉辦一兩場大型活動，很多人被改造後的老廠房、老建築所吸引。‘引流’的同時給綜合體帶來效益，也擴大了工業遺産的知名度。”

　　“推動全市存量資産盤活，作為老工業基地的河東區是重中之重。我們因地制宜、分類改造，推動工業遺産在保護中利用、在利用中保護。”天津市規劃和自然資源局河東分局局長胡安乾説。

　　在保護中利用、在利用中保護，一個個老廠區迎來蝶變——

　　修繕改造後的天津第三棉紡織廠舊址，如今已被打造成集創意設計、時尚消費、文化演出於一體的“棉3創意街區”，恢復歷史風貌的一幢幢老廠房成為國內外不少藝術家和知名品牌創意設計公司青睞的辦公場所；

　　正在更新改造的天津第一機床總廠，變身“工業博物館”：津一會客廳、津一廠史館等更新項目開始試運營，相關車間改造成工業科技博物館，記錄時光流轉，鐫刻工業文明；

　　…………

　　“我們將堅持傳統與現代相融合，做實工業遺産保護利用，推動歷史文化保護與城市更新有機統一。”胡安乾説。

　　“既保留了我們老職工的回憶，又讓年輕人有了愛逛的地方，還大大改善了周邊環境。”看著改造後的“一熱電”，李智慧豎起大拇指點讚。

　　盤活閒置園區

　　聚焦主導産業培育增量，借助城市體檢發現問題，推動産業園區錯位、協調發展

　　位於河東區的鑫創醫療器械産業園，略顯陳舊的外墻與現代化的室內裝修形成鮮明對比。共享會議室裏，創業者鄭麗剛剛開完一次團隊會議，“園區還建有共享咖啡廳、冷庫等設施，能夠滿足企業辦公和貨品存儲等需求。”

　　2023年3月，從事醫療器械貿易行業多年的鄭麗決定自己創業。了解到生物醫藥産業是河東區的重點産業，鄭麗期盼在這裡能有一番作為。

　　創業不易，首個難題是選擇辦公地點。“高端寫字樓租金太貴；要常去北京對接客戶，辦公場所最好離高鐵站近；得有冷庫，便於存儲公司貨品。”鄭麗説，本以為選址要大費周章，沒想到在合作夥伴介紹下，她找到鑫創醫療器械産業園，很快就租下兩間辦公室，一共35平方米，每月6000元的租金低於她的預期。

　　鑫創醫療器械産業園由多座低矮長條形辦公樓圍合而成，配套建有倉庫等設施，其西北方向不到一公里便是天津站。園區産權方是一家駐津央企，2018年搬離後，園區閒置了3年。

　　近年來，河東區加快構建現代化産業體系，推動老工業區轉型發展，生物醫藥産業被列為主導産業之一。

　　河東區將閒置園區盤活與主導産業發展相結合，提出圍繞主導産業，按照“一個産業園區、一個工作專班、一套工作方案”模式，由區政府主要負責同志擔任組長，多部門協同推進産業園區盤活工作。

　　政府引導，企業跟進。2021年，在天津已有16個産業園區升級改造經驗的專業運營公司——鑫恩華（天津）大數據服務集團有限公司瞄準發展機遇，與河東區相關部門取得聯絡。“在園區盤活改造工作專班建議下，結合市場評估，我們決定以醫療器械産業為主題提升改造園區。”鑫恩華（天津）大數據服務集團有限公司業務經理張永和説，辦公區域改造風格以共享、簡約、實用為主，更好地契合小微企業的實際需求。

　　“河東區政務服務部門為我們提供點對點服務。以企業註冊為例，從申請到領取相關證照，只用了不到10天。”張永和介紹，河東區發展改革委、科技局等部門派專人服務，積極協助園區招商，2021年10月，歷時5個月改造的鑫創醫療器械産業園開園。

　　2023年9月，在鑫創醫療器械産業園東南方向約3公里處，依託原藍天牙膏廠老廠房建設的河東藍天醫療器械産業園正式開園。“藍天産業園定位為集研發、加工、檢測、服務等為一體的綜合性醫療器械産業園，鑫創醫療器械産業園則主要服務於貿易類小微企業。兩個園區既錯位發展又相互促進。”河東區發展改革委副主任韓顯説。

　　“聚焦主導産業搞盤活，目的就是系統推進産業轉型升級，用盤活存量帶動培育增量，實現盤而有效。”韓顯介紹，近年來，河東區堅持“一園一特色”“一樓一産業”，利用閒置園區培育主導産業，至今已完成12個以存量廠房為建築主體産業園區的更新改造項目。

　　培育增量不容易。翻開厚厚的2022年《河東區城市自體檢報告》，盤活存量資源、帶動産業煥新是重點內容，存在的問題被直接點出：“工業用地、商業服務業設施用地等産業空間佔比偏低”“現有産業中傳統産業和中低端業態佔比仍然較高”“現代服務業、戰略新興産業新增長點引入和見效不夠”……

　　“為了讓有限的存量資源發揮更大價值，我們深入開展城市體檢，以體檢結果助推發現和解決問題，推動更好盤活存量資源。”河東區住房和建設委員會四級調研員楊忠介紹，根據體檢報告指出的問題，結合存量資源類型和分佈，2023年，河東區在區級城市更新專項規劃中明確提出“一站一帶一園多點”的城市更新發展格局——

　　“一站”即天津站，為高效融入“軌道上的京津冀”，將火車站及周邊片區低效閒置資源充分整合利用；“一帶”指海河東岸發展帶，整合提升海河東岸産業、空間和特色文化資源，更新打造新消費走廊；“一園”即河東區重點建設的金貿産業園，依託以存量資産為主的園區資源，進一步服務京津冀協同發展；“多點”是指圍繞全區點狀分佈的存量資源，打造特色，全面發力。

　　如今的鑫創醫療器械産業園，在河東區城市更新專項規劃中被納入“一站”佈局。隨著天津站周邊低效閒置資源被陸續盤活，基礎設施不斷完善，片區活力持續提升，鑫創醫療器械産業園駛入發展快車道：開園兩年多來，已吸引208家企業註冊，入駐率達到98%，2023年創造稅收2500余萬元。

　　改造邊角地塊

　　改善城市公共空間，將城市“零碎地”變成“金角銀邊”

　　停車、插槍、掃碼……清晨6點，家住河東區大王莊街道積善裏社區的網約車司機李鳴，來到社區附近的一處快充站給車充電。40分鐘後電量充滿，李鳴繫上安全帶，準備出發。

　　幾年前，新能源汽車充電難還是李鳴的煩心事。“小區及周邊充電樁少，有時很久都找不到空閒的充電樁。”李鳴説，這些年，小區內新能源汽車日漸普及，不少居民多次向社區反映，希望改善社區的充電條件。

　　然而，積善裏社區內本就擁擠，角落裏劃滿停車位，要想單獨再劃出一片地方建集中充電站，不具備條件。在河東區，積善裏社區的情況不是個例。

　　“作為老工業區，河東區老舊廠房多，老舊小區也多，配套設施大都不完善。”楊忠介紹，過去工業廠區多為“職住一體”發展模式，職工宿舍、住宅小區等多半建在廠區周邊，“要想有效盤活老舊廠房，勢必要更新改造周邊老舊小區。”

　　“作為區屬國有企業，我們這些年承擔了大量的老舊小區改造任務。改造完成後，難免形成一些面積小、分佈零散、難以規模化建設開發的邊角地塊。”天津市嘉華城市建設投資發展有限公司副總經理劉德銀説，“這些地塊利用率低，也缺乏日常管護。”

　　迎著問題上。近年來，河東區國資委鼓勵區屬國有企業在城市開發建設中完善生活服務功能，努力把“零碎地”變成城市的“金角銀邊”。

　　2021年，劉德銀&&組成調研組，深入積善裏等社區走訪，並與居民代表座談。“調研中，許多新能源汽車車主反映小區充電難，還發現有個別車主私拉電線充電，既不方便，更不安全。”劉德銀説，“我們就想，是不是可以利用邊角地建設集中充電站？調研後，我們聯絡了國網天津市電力公司，商量如何解決問題。”

　　如今李鳴給汽車充電的快充站，所在地便是積善裏社區東北角的一塊邊角地。地塊面積不大，僅約690平方米，形狀還不規則——由於兩旁道路呈“人”字形分佈，充電站只能建成各邊不等長的四邊形。別看它不起眼，這座快充站距離周邊11個老舊小區最近，可以服務近2萬名居民。

　　目前，積善裏社區及周邊已建成4座快充站，大大緩解了附近居民的“充電焦慮”。

　　邊角地還有多重新功能。“我們在全區廣泛開展零散存量地塊調研，針對不同區域民生需求實施‘微更新’改造。”河東區國資委副主任肖軍介紹，河東區利用邊角地打造停車場、口袋公園、特色市集等，補齊民生短板，推動城市功能、品質不斷提升，“未來我們將繼續挖掘邊角地的資源價值，按照‘成熟一個、實施一個’的思路，不斷改善城市公共空間，讓小地塊發揮大作用。”

　　推動多方共贏

　　吸引社會力量參與，國企民企攜手共奏“交響曲”

　　2000多平方米的“廠房”裏，顧客絡繹不絕，箱包、樂器、玩具等各式二手商品琳瑯滿目……這裡是河東區二次方二手商品流通電商産業園。週末，天津市民鄒依蓉前來“淘寶”，喜上眉梢：“‘淘’到了心儀的手提包和一把古典吉他！”

　　位於河東區十四經路3號的這座電商産業園，2022年6月開園運營。園區匯集經營二手箱包、數碼産品等生活消費類商品的小微企業，集展銷、鑒定維修、直播帶貨和企業辦公等多種功能于一體。

　　“這裡是天津市原木材四公司舊廠房，後來幾經變更使用，從2019年12月後閒置，只有部分區域用來存放雜物。這麼好的地段，太可惜了。”肖軍説。

　　2022年初，作為河東區屬國有企業，天津市嘉盛城市運營管理集團有限公司（以下簡稱“天津嘉盛集團”）接下盤活改造任務，但新問題隨之而來：給園區引入什麼産業？怎樣才能有效盤活？主營業務為房地産投資的天津嘉盛集團對此沒有經驗。“我們如果獨立運營，資金壓力也大。”天津嘉盛集團副總經理郭春海坦言。

　　怎麼辦？經多方考察，天津嘉盛集團得知一家民營企業——廣澤企業管理集團有限公司（以下簡稱“廣澤集團”）在産業園區運營管理方面頗有經驗，經過多輪溝通，雙方決定共同出資成立天津市河東城市更新産業運營有限公司，合力盤活這處閒置廠房。

　　國企民企攜手。天津嘉盛集團負責園區設計改造，聯絡相關單位為園區改造開展合規性評估；廣澤集團則對區域市場進行調查，提出運營方案。

　　一番調查後，廣澤集團發現天津的二手商品交易市場基礎不錯，但尚未形成規模，如果做好了，潛力將會很大。

　　如何做好？線下線上聯動發力：線下，天津嘉盛集團抓設計改造，廣澤集團圍繞二手商品流通交易等推出産業論壇、展會市集等活動，匯聚人氣；線上，雙方合力推動與知名二手電商平臺合作，開展線上展銷活動，拓寬園區企業商品供銷渠道。

　　“這次對天津市原木材四公司舊廠房的改造，我們共出資350萬元，相比以往城市開發建設，這筆投資不算多，但撬動了社會資本，實現盤活利用，花小錢辦大事。企業還可以省下資金投入其他盤活改造項目。”郭春海介紹，二次方二手商品流通電商産業園迄今已吸引230余家企業註冊，園區企業交易額累計近5億元。

　　在對藍天牙膏廠老廠房的盤活中，天津嘉盛集團也是投資方。因藍天牙膏廠的産權屬於一家市屬國企，僅靠河東區推動，盤活難度大。“通過市、區兩級國資部門聯動，我們與産權方達成共識，決定以合資方式改造産業園，改造完成後再引入專業運營公司進行運營。”郭春海説。

　　“盤活存量資産是場攻堅戰，要充分吸納社會力量參與，推動實現多方共贏。”肖軍告訴記者，“更新改造過程中，我們將招商工作前置，充分了解社會資本的優勢和投資偏好，有的放矢制定社會資本參與路徑。”

　　“不同於新城區建設，老工業區土地資源有限，我們將不斷創新機制，答好盤活存量這道必答題，努力推動老工業區業態、功能、品質不斷提升。”河東區委書記周波表示。