北京隱奢逸境酒店管理有限公司CEO 潘小科：以資産管理為軸心，推動酒店價值重塑與綠色共生

近年來，不少酒店開始進入“更新周期”。老舊資産提質煥新、項目重塑定位、經營效率提升等關鍵詞頻繁出現，酒店投資人對於“資産價值如何持續增長”表現出前所未有的關注。與此同時，隨着消費者需求加速分化、資産證券化工具不斷完善、存量市場競爭加劇，酒店不動産的運營質量和價值管理方式正悄然發生變化。相比過去依靠規模擴張贏得市場的思路，越來越多企業開始把“資産管理”視為核心能力，也將酒店從“被動持有”轉向“主動經營”。

在2025中國酒店與餐飲業品牌發展大會期間，中央廣播電視總台央視網採訪了北京隱奢逸境酒店管理有限公司CEO潘小科。他結合多年深耕酒店資産管理的實踐，從行業趨勢、方法論到綠色價值，為中國酒店資産管理的未來提供了獨特的觀察視角。

提問：當下，越來越多企業將資産運營效率視為品牌競爭力的重要體現。結合您的實踐經驗，您如何定義酒店資産管理的核心內涵？在一個項目的全生命周期中，資産管理體系通常會在哪些關鍵環節發揮作用？

潘小科：酒店資産管理的核心內涵是針對酒店不動産這一資産類別，以投資回報為導向，在資産的全生命周期進行主動的價值管理，實現酒店投資的良性回報。這裡所指的酒店不動産資産既包括新投新建的，也包括存量的，當下國內最突出的問題集中在存量酒店資産，一方面國內已經形成了海量的存量酒店資産，另一方面，這些酒店資産運營效率、投資回報都極其低下，這些存量酒店資産亟待通過資産管理實現價值重塑與可持續增值。

隱奢逸境從2018年就開始深耕酒店資産管理，我認為，酒店資産管理的關鍵環節包括“投資、建設、融資、管理和退出”五大環節，每一個環節都應以投資的視角，帶着價值創造或者重塑的思考，以市場為導向，與酒店行業的特徵充分融合，以數據為依據進行決策。而針對國內存量酒店資産的普遍情況，我們一個特別深的體會是，要通過挖掘每一個酒店的特點實施差異化戰略，從而實現開源的效果，同時結合着合理的成本費用管理，最終提升坪效與經營性現金流，達到酒店投資的良性運作。

提問：隨着《關於促進住宿業高質量發展的指導意見》出臺，住宿業開始從“規模擴張”向“質量提升”轉型，當前中國酒店資産管理正在從“運營導向”向“價值導向”加速升級，在您看來，這一變化背後有哪些結構性趨勢？隱奢逸境是如何判斷未來資産管理的主線邏輯的？

潘小科：當前酒店資産管理的轉型背後，是房地産進入存量時代、資産證券化加速、消費者需求多元化三大結構性趨勢的疊加。房地産進入存量時代，使得過去以“品牌引進”換取土地紅利的舊範式失效，酒店必須回歸商業不動産的本質——通過經營性現金流和資産估值提升實現投資回報。而資産證券化，特別是C-Reits推出後對於盤活基礎設施投資起到了積極作用，下一步商業不動産也有可能推出公募Reits，這就在ABS的基礎上為酒店投資“退”的環節創造了更加多元的通道，將促進酒店資産管理的快速、健康發展。而消費者需求的多元化，為酒店結合自身特點實施差異化戰略提供了更加多元的選擇，為挖掘每一個酒店資産的潛力提供了市場基礎。

隱奢逸境資産管理的主線邏輯，即差異化戰略、精益化管理、數字化決策和高品質的産品和服務。

提問：當前，中國酒店資産管理正從規模擴張轉向精細化運營，越來越多企業嘗試融合國際管理經驗與本土市場特性。作為深耕高端文旅酒店資産管理的實踐者，隱奢逸境在構建自身差異化競爭力的過程中，是如何把握“國際化標準”與“在地化表達”之間的平衡的？又如何通過系統性能力持續提升資産長期價值？

潘小科：隱奢逸境在融合國際標準與本土需求時，是從兩方面來做的。一個是，將酒店資産分為標準化資産和非標準化資産，針對標準化資産，我們與國際酒店管理公司的品牌輸出和運營管理相疊加，提供第三方資産管理服務，而針對非標準的酒店資産，我們以“一店一策”替代標準化複製，在統一的品牌理念和價值主張之下，對每個酒店進行個性化的定位、規劃、設計和運營，同時，有在市場、銷售、財務等專業領域由總部統一提供管理和服務。比如我們的自營品牌酒店，涼山文旅瀘沽湖隱奢逸境酒店，我們是通過深度融合在地的摩梭文化和獨有的在的屬性，將酒店從空間、産品內容、與客人情感連接等方面進行設計，這家酒店也是萬豪旗下Design Hotels聯盟在中國內地的首家開業酒店成員，同時也與法國希思黎（Sisley）攜手，搭建起國際品牌標準化和本土非標準化對話的橋梁。

另一個就是數據驅動決策升級，我們詳細分析了國內酒店在市場推廣、銷售、成本費用管控、效率、市場競爭力、服務品質等各方面的內部管理需要和外部競爭環境，形成了一套自主研發的“可呼吸的智慧運營監測系統”，持續滾動地對末尾指標進行提升和優化。例如，在麗江金茂璞修雪山酒店項目中，通過天文主題差異化定位、扁平化的組織架構、新媒體運營等，持續提升其收入、利潤和市場競爭力。

提問：隨着“雙碳”目標的推進，綠色低碳已成為酒店資産價值的重要維度。綠色運營不僅提升企業社會責任，也逐漸成為資産增值的新驅動力。在您看來，綠色資産在酒店項目中的核心價值體現在哪？在實踐中，如何實現綠色投資與運營收益的協同？

潘小科：綠色資産的核心價值在於提升資産溢價、降低長期運營成本、增強品牌韌性。綠色低碳不是成本負擔，反而是“新奢華”的定義，通過綠色和可持續發展，與高端客群産生精神共鳴，提升酒店的市場定位，從而實現更好的經濟效益，實現資産可持續增值，與此同時，還通過生態守護、社區共榮、治理優化，促進當地，特別是欠發達地區的發展。

2018年創建隱奢逸境公司的時候，我們的宗旨就是“探尋幸福生活方式”，源於對自然、人文與內心體驗的深度融合。這正與如今的“綠色低碳酒店資産價值”的概念不謀而合。品牌始終堅持以酒店為載體，引導客人在天地間感受陽光、山野與在地文化，通過觀星、徒步、禪修等深度活動，喚醒人與自我、自然及歷史的對話，不僅使酒店實現經營價值增長，更致力於讓每一位參與者——從客人、員工到社區——在文化的傳承與自然的滋養中，共同探尋可持續的幸福之道。我們堅信，真正的奢華源於與自然、社區的和諧共生。

在今年8月底，隱奢逸境與四川省涼山州文旅集團共同打造的“隱奢逸境”品牌首家涼山文旅瀘沽湖隱奢逸境酒店，將這種“綠色運營”理念融入到日常運營DNA中，比如説以最小干預原則設計建築，通過能耗監測與供應鏈數字化降低能耗成本，同時以暗夜星空、生物多樣性保護提升體驗溢價；通過非遺工坊、本地就業創造反哺社區，形成文化沉浸式體驗的差異化賣點，吸引高凈值客群，也將綠色理念轉化為品牌價值。