於世紀之交開啟的中國房地産熱潮,至今已歷十餘年,一大批建築開始步入“中老年”。而方興未艾的商業地産,以及日趨嚴格的政府監管,對建築的消防安全管理提出了新需求。
市場機遇隨之在消防行業出現,一個能産生穩定現金流的機遇——在作為消防安全責任人的物業公司或商業地産業主,與消防工程産品製造廠商之間,正需要一個消防安全綜合解決方案專業提供商,長期並穩定地提供設計報批、諮詢、工程施工直至人員培訓、消防系統體檢、設備維護保養等綜合六大環節的全面服務。
這是一片黃金和砂礫並存的商業領域。在住宅地産和商業地産高度發達的首都北京,已有先行者在此掘金。
物業公司的困境
現代建築理念認為,建築是有生命的。有生命的建築如同人體,上下水道如其消化系統,公共通道像血管,空調控制體溫,而消防則相當於“免疫力系統”,肩負建築安全之重任。
十多年前的亞洲金融危機,催化了中國的住房商品化改革。國內各大城市開始了一場為期十幾年的城市建設。迄今,大批物業樓齡已在五年以上,更有相當數量的商品房樓齡達十年以上。由於建築工程質量問題和屬於日常維護管理,可以説,中國的商品樓“老齡化”已然開始,這意味著,眾多國內建築的“生命系統”開始出現問題。
從近年全國各地老化商品樓頻發的火災看,消防系統的三大構成,即消防水系統、電子報警系統和防排煙通風系統,其老化失效現象比比皆是。消防水系統設備老化、功能不健全,造成火災撲救困難;電子火災自動系統報警失敏或誤報,則貽誤滅火戰機;防排煙通風系統件失靈、風量降低,甚至在火災發生時,加大煙氣窒息的可能性,導致更多人身傷亡。
按現有行業規則,消防産品生産商承諾的産品免費保修期大多為兩年。按國內技術水平,消防系統在五年之後會陸續有小問題出現。更由於沒有專業的維護保養,十年之後,大問題出現機率增加;另外,消防工程的安裝質量問題,也在兩年保修期後顯現,這是普遍存在的問題,眾多樓宇的消防系統設備處於“亞健康”狀態。
也就是説,對於管理五年以上樓宇的物業公司而言,物業公司必須重新與消防系統廠商洽談維保業務。而且在這個時候,他們明顯居於談判劣勢。
消防産品企業往往擁有機密的核心技術,這對後期消防系統的維保也意味著技術壁壘。由於行業的激烈競爭,許多産品廠商在爭奪工程項目時將利潤降至最低,然後憑藉技術壁壘謀求後期維保業務的高利潤。“零配件價格和維修價格高的令人咋舌,但你只能買他的産品和服務,因為這事似乎只有廠家能解決。”北京某小區物業公司負責人如是説。
在另一方面,物業公司還面臨著不斷趨於嚴厲的政府監管。近年疏于維護保養管理的“老齡化”建築物火災頻發,讓消防主管部門決心清查過保的消防工程,如被查出故障,處罰尤重。《消防法》修改後重新頒布,自2010年開始為期三年的構築社會消防安全防火墻的全國規模行動,都預示著政府把消防安全和社會穩定緊密結合在了一起。
在商業地産領域,消防系統複雜程度和規格均遠高於住宅。一幢商業樓中,可能既有餐廳、影院,又有商場、辦公樓和歌舞廳等,每種業態各有自己的消防要求;由於租商的不同,用途也常在改變之中,而這又牽涉到局部消防系統的改造和變更,這在消防行業定義為“二次裝修改造工程”。根據現有消防法律法規,開發商必須自行充當商業地産的消防安全負責人,而完成這類複雜的手續和管理,開發商並不擅長;諸多因素,決定了在目前的消防服務市場中,在需方與供方之間,需要一個消防專業綜合解決方案服務商。這在後期維保業務環節出現了微妙的失衡,而其中正蘊藏著商業機會。
掘金者奧成
掘金者已進入這個領域。北京奧成益華消防工程有限公司(下稱奧成消防)便是其中先行者。
2007年上半年,北京望京地區某高檔公寓小區,消防報警系統部分失靈,被消防管理部門查知後勒令整改。這個建築面積約30萬平米的小區,報警設備分別來自四家生産商,後者隨之開出的超高價格,令物業公司一籌莫展。
奧成消防隨即出場,在北京消防工程安裝施工領域已深耕十幾年的這家公司,先是派出技術人員主義解決了小區的電子報警系統問題,隨即利用自家與四家生産商多年合作關係,壓低價格,以綜合解決方案的形式,全部解決了問題,小區消防系統安全最終達標。奧成消防由此獲得該小區消防維保長期訂單。
成立於2001年的奧成消防,另一身份為公安部直屬華夏消防(集團)工程公司第三分公司。奧成消防公司股份制改造後,在母公司的消防一級資質之外,已自行取得消防二級資質。
2007年之前,公司定位為建築消防工程施工承包商,在城建熱潮中掘得第一捅金,並確立了行業地位。天創世緣高檔公寓、CBD商務區的新城國際、通用時代、沃爾瑪望京店、北大醫院外科病房樓、北電網絡大廈、奔馳大廈、凱特彼勒大廈等消防工程項目,均由其操刀。
隨著競爭加劇,奧成消防的工程業務增長趨緩,公司總經理孫重建則敏銳地發現了市場的轉向,決心進入消防工程維保領域。
2007年,北京奧成消防確立新的公司定位——消防安全綜合解決方案專業服務商,決定從消防工程安裝向消防工程全生命週期的綜合服務商轉型,具體業務則涉及消防設計報批、消防業務諮詢、消防工程施工、消防專業培訓、消防系統體檢和設備維護維保六大環節。
奧成消防為此擴大充實了消防工程維保部,採取消防工程施工和消防系統維保並舉,更加專注于消防工程系統生命全週期服務,當時在同行這是一個十分新鮮的舉動。至今,公司已明顯從新的商業機會中獲利。
依託國企背景,奧成消防十幾年間培養了過硬的技術隊伍,與消防産品廠家形成了良好的合作關係,公司在消防業界樹立了可信賴的口碑,同事有消防專家庫的後援支持。在孫重建看來,這些紮實的專業基礎,恰是公司捕捉商業機會的前提條件。
消防“星巴克”
孫重建未來的夢想,是打造消防工程領域的“星巴克”模式,即對客戶進行可複製的菜單式綜合服務。
具體而言,就是為物業公司總承包小區消防設備系統的綜合維保業務,定期按照定制流程進行各項子系統維保。在商業地産領域,則是對地産項目消防工程設計、施工,至設備運行維保,實行“終身負責制”。例如該公司為北京某沃爾瑪商場提供了此類服務,商場中經營的各商鋪開業前涉及二次裝修改造,消防要求異常之高,公司提供了一站式綜合服務,最終得到該商場和消防部門的肯定。
對於奔馳大廈、卡特彼勒大廈等大型寫字樓地産項目,公司服務流程大致為:首先從健康體檢入手,建立詳細檔案管理;再建立與消防設備産品廠家的聯動服務,是物業公司和業主得到最優服務;定期定制的程序化服務按時進行;根據租戶進駐時間不同,協調解決消防系統的正常運行和局部裝修的交叉協調;對二次裝修改造服務加強了前期設計優化諮詢服務,使其既保證消防安全又得到性價比最優的物業服務。
奧成消防公司總經理孫重建坦陳,在中國的消防工程領域,相當多的工程業務依賴背景關係和法規取得。奧成消防也是受益者之一,但公司近年一直努力跳出“關係和法規”的業務模式。“市場規則已初步完備,一個充分競爭的時代已為時不遠,我們希望做升級建築樓宇消防安全‘防火墻’的先行者”,孫重建説。
他夢想的消防“星巴克”模式是市場的産物,在該模式中,品牌和誠信是應有之義。
作為行業先行者,孫重建談到,消防工程事關建築的生命,人的生命,是地地道道的高危行業,從業者必須心懷大任,在此前提下在考慮賺錢。
出自:建行財富
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