評論：政府調控政策堅決 房地産將告別暴利時代

　　特約評論員 馬光遠

　　5月份，房地産調控政策依舊緊鑼密鼓：二套房“認房又認貸”的新標準正式出爐，發改委將房産稅的推出列為今年的重點工作，財政部要求加強土地增值稅的清算和預徵。與此同時，一些更為嚴厲的地方性細則要麼已經出臺，要麼即將啟動。

　　政策的明朗使開發商基本放棄了最後一絲幻想，全國一線城市的房地産市場出現了“量價齊跌”的態勢。中國指數研究院的數據顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44％，一些城市的成交量創下了歷史新低。房價也開始不同程度地下跌，開發商在開盤時打折、暗降、促銷等手段明顯多了起來，而率先降價的萬科、恒大則嘗到了好處，一季度的銷售業績排在了前兩位。

　　這樣，房價的走勢在經歷一個多月的博弈之後，價格下降的空間已經打開，購房者看到了政策堅持的決心，而面對土地增值稅清算的風暴和房産稅開徵越來越快的腳步，如果再有開發商自恃現金流不緊張硬扛，恐怕被動的只能是自己。對於當前這種“量價齊跌”的走勢，各界都是站在一個短期的角度對此進行解讀，事實上，“量價齊跌”的意義不僅預示著調控政策的短期見效，更可能意味著中國房地産市場將從此告別暴利時代，進入平穩的發展週期。何以如此言之，理由有三：

　　首先，本次調控政策的基本目的不僅在於短期抑制高房價，更在於改變時下房地産投機、投資過剩，使房地産回歸居住的基本需要。為此目的，除了一些短期的政策之外，更注重長效的制度建設：比如，通過稅收政策調節房地産的合理需求，通過供應結構的變化要求住房供應的70％為保障基本居住需求的小戶型商品房和政策性住房。也就是説，從抑制投資、投機的角度而言，這是個將長期堅持的政策，也將成為中國房地産公共政策的基本目標。

　　其二，鋻於中國當前高房價的最大推力在於房産的過度消費和投機，而過高的房價又在一定程度上成為阻礙城鎮化和中國發展的最大阻力，當房價脫離民眾的基本收入而太過離譜時，社會資源和國民財富將會被房地産所綁架。因此，中國經濟的轉型、城鎮化的進程雖然都離不開房地産的發展，但絕對是拒絕高房價的，中央政府對此非常清醒。

　　其三，目前中國的人均居住面積已經超過了人均30平方米，按照房地産的發展規律，突破這個關口，意味著房地産的高速增長期將會結束，房地産本身將從經濟拉動的引擎回歸居住和民生的功能，房地産公共政策在未來不僅將成為一項重要的經濟政策，更會成為一項重要的社會政策。圍繞未來的住房需求，政府將在完善保障性住房供應的同時，撬動大量的二手房進入租賃市場，構建一個與民眾收入和城鎮化發展相適應的住房結構，這種合理的住房結構將在一定程度上杜絕過高房價的出現。

　　至此，我們基本可以判斷，在未來一到兩年，中國的高房價將隨著供求基本面的均衡而告別暴利時代，房價在未來下降至少30％將成為定局。通過本輪調整，以暴利和投機為主要表現的房地産市場的價格邏輯會發生顛覆性變化，房地産最終將回歸微利特徵和居住屬性。

　　（作者為中國社科院政府政策係博士，央視財經頻道評論員）

責編：陳曉鳴