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101 熱度故事：誰來管管我的家
北京碧興園小區位於海淀區知春路緊鄰中關村。2006年12月，小區管家道格物業公司在小區裏張貼出了一張公告：相遇是緣，我公司不得不離開，儘管這種離開極為無奈和惋惜。
曾惠生（北京道格物業公司董事長）：“很無奈、很痛苦，很同情，同情業主。我這裡非常痛苦地告訴大家，僅僅是因為我沒有能力可以幫業主再支撐下去，已經貼了7個月的錢。”
北京道格物業公司是2006年的5月進駐接管碧興園小區的。為小區居民服務了7個月後，他們就堅持不下去了。
曾惠生：：“從5月9日到12月26日的物業費總共收到28萬1876元35。我們應該是收70多萬，還差41萬沒有收回來。收了三分之一 ，三分之一多吧。”
2006年12月27日，堅持不下去了的道格物業公司撤離了碧興園小區。物業走了，居民的生活亂了，沒有了保潔員和保安、生活垃圾堆成了小山、車輛亂停亂放。
記者：“現在是下午的兩點鐘，當我們來到碧興園小區B座大廳的時候，發現這裡的公共照明電已經停了，三部電梯只有一部在運行。您知道這電梯三部為什麼只有一部在開？”
業主：“ 這不開已經很早了。上下班的時候，有時候一等就是半個小時了。”
業主：“那樓梯黑著呢，下來都摔著。我上次就崴腳了。”
記者：“你們怎麼都走樓梯呢？”
業主：“電梯能等得著嗎？我們不等了。”
記者看到，現在很多業主拿著手電筒走樓梯。同時，小區的熱水停止供應，給居民生活帶來很大的不便。
業主：“沒水，因為物業已經不管了，買不到了。所以現在你想，喝的水，什麼水沒有。腦子裏去聯想一下。”
業主：“糟糕透了。沒水，洗澡去外面洗澡館洗。我剛洗了回來。”
曾惠生：“當時我們跟業主委員會就協定，這個小區就是亂，我們努力把它管成全國優秀示範小區。就是報這樣的興趣要進去。就是它亂，我們才要做品牌。那我有點想做，就這麼一點英雄主義情結。”
曾惠生沒有想到，他接手的碧興園小區是一個爛攤子。小區總共9部電梯，3部損壞，監控攝像頭等設備全部被老物業拆走。最嚴重的是，小區三部水泵只有一部能工作。
曾惠生：“當初交接的時候就不能用了。”
記者：“這會影響嗎？”
曾惠生：“影響。如果這一台也停了，所有小區的水就成問題了。這是這個小區的消防設施，這個基本上處在癱瘓狀態。這個小區一旦著了火了，後果是不堪設想。”
要想把這些系統全部恢復正常使用需要大量的資金。但是老物業退出時，雙方並沒有辦理過財務交接手續。新物業公司道格物業公司沒有這麼多的錢進行全面維修，他們只好自己墊錢先維修電梯。修好了電梯沒多久，小區又面臨了新的麻煩。
業主：“我們在墻上看到了這樣一張通告，原來碧興園小區欠了電力公司的電費，2006年5月之前的電費。電力公司決定要切斷小區的供電。”
曾惠生：“天天要停能源。能源部門要我們把老物業的錢要我們來交，我們不同意。”
不少業主告訴記者，這筆電費是道格公司進駐之前産生的。以前他們交了物業費，但是老物業並沒有把該交的錢交到電力部門 。現在老物業早就離開了，新物業也不願意交這筆費用，所以碧興園小區就經常停電停水了。2006年9月的一天，正值居民下班回家的時候，小區又停電了。
業主：“要是領導我跟你談，要不是領導負不了責任。”
業主：“我70多歲，她才4歲，讓我爬十幾樓。我還交錢了。慢慢走吧，得走到十一層呢。”
碧興園小區三棟樓全部都是28層的高層樓，沒有電梯幾乎是不可想象的。停電之後電梯也停運了，這讓他們非常氣憤。這樣一來，不管老人還是孩子都不得不爬樓梯回家。
停電風波還沒有平息，幾分鐘之後新的情況又出現了，居民反映家裏又停水了。
業主：“這涼水都不給，別説熱水了。你看我們這冷熱水，是24小時的呀。熱水沒有啊。”
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在重新運行的電梯裏擠滿了提著桶的人，大家都是準備下樓取水的。在一層的這個水管前，大家已經在排隊，鍋盆水杯都成了儲水的器具。
記者：“現在停水了，大家只能到這裡來接？”
業主：“對。再過一會估計這也沒水了。”
後來，經過多方協調，供電部門暫時不停電了，道格物業也決定從收取的物業費中交一部分電費。2006年9月，他們與業主委員會商量後決定收取每月每平方米1.8元的物業費。但是最終收費的情況卻很不樂觀，很多業主都不願意交物業費。
業主：“那邊那個樓是回遷的，從進來以後也沒交過費。誰來必須交費，這個費得交。可是一部分人説了，誰請來的物業誰交費，我們沒請來。有人就這種觀點，我們沒請來物業，我們就願意把衛生搞一搞就行了，別的我們都不要。”
業主：“我們不是不交，就説我們這裡的（地下）的房子都叫人家租出去，他們租出去後收的錢不服務，我們再拿這個錢，我們覺得冤得慌。”
原來，當初新舊物業交接的時候小區對外出租的地下車位，老物業就沒有交給道格物業公司。現在還是老物業在對外經營獲取收益。
業主：“這一部分地下車庫和地下出租屋這一塊，經營性的，都把在老物業手裏。關鍵問題在這，這不解決誰來都不行。”
業主：“業主可以去申請把這些東西強制執行來給業主，一次出來100萬，、200萬是沒有任何問題的。”
道格物業公司説，儘管有一部分業主不交費，但是，如果有地下車庫等贏利的收益，他們的服務還是可以支撐的。而現實的情況是，地下車庫這部分收益沒有，他們為碧興園小區居民服務7個月，花了近70萬元，才收了20多萬的物業費，倒貼近去50萬元。
業主：“道格剛開始還是很好的，沒有錢給它，沒有錢給人家，一分錢不交，就是我們到後來交了3個月錢。”
業主：“哪個物業公司來了，這麼低的繳費率，它也堅持不下去。從經營的角度講，哪個公司不贏利的話，都待不長時間。”
因為道格物業公司當初接手了一個空殼子，現在物業費又收不上來，地下車庫等盈利性收益也沒有，道格物業的服務是舉步維艱。他們也試圖跟業主委員會進行商量解決問題，可是萬萬沒有想到的是，就在這時，業主委員會的人都找不到了。記者找到了業主委員會的名單，看到上面一共是七個人，我們決定挨個探詢。
業主：“我不幹了，我們這幾個人現在全不幹了。”
記者：“為什麼呢？”
業主：“現在我也不能説，真對不起，我現在還不想談這件事。現在我已經早不幹了，實在抱歉，有什麼事您找別人去吧。”
代表業主説話的業主委員會的人都不出來的，道格物業公司感到無可奈何，他們不得不撤離碧興園小區了。
曾惠生：“雄心壯志要進去幹一點事情，就沒有想到業主委員會消失了。我沒辦法為誰幹活。比如説我如果有業主委員會，我可以協商。哪怕你不用出面，你蓋個章就夠了。找蓋章的都找不到，我才不得不走了。”
記者：“有的人評價您當初就不應該接這個項目。”
曾惠生：“我現在多少朋友都在罵我，罵我是狗熊，英雄當不成做狗熊。”
目前，碧興園小區居民的生活還沒有恢復正常，居委會正在協助小區成立新的業主委員會。
361 全民互動：361 全民互動：新舊物業交替為什麼問題多？
主持人張紹剛：在一項業內的調查當中顯示，因為新舊物業管理公司的交替使得小區的物業管理處於真空狀態，然後進而影響到了小區的物業品質和居民生活，這種現象在全國的各個小區當中都普遍存在。而我們今天講到的碧興園小區就算其中一個個案吧。老的物業公司被掃地出門，新的物業公司因為無能為力，最後無奈地退出。到底這樣的局面為什麼會出現？難道新舊物業公司的交替真的這麼困難嗎？碧興園小區居民的生活在道格物業退出之後，又應該如何繼續呢？這就是我們今天的核心話題。
主持人張紹剛：來進入到今天的互動環節。將會有兩位跟我們電話連線。一位是一直在關注碧興園物業的搜房網業主論壇經理席軍，另外一位是深圳物業管理學院的李昭教授。
主持人張紹剛：喂，席經理，您好。席經理，您一直在關注著碧興園小區的這個事。您怎麼看這個事？
席軍：對於碧興園小區呢，應該説這個問題是比較複雜的。一個是從業主的理性角度講，當然業主不管出現什麼樣的情況，也不希望現有的物業再撤出。這樣一定會對居民的生活造成影響。但是就從目前道格公司，這個物業公司來説，它這麼做可能也是非常無奈的一種選擇。
主持人張紹剛：逼于無奈？
席軍：對。因為畢竟説這樣的費用誰來承擔，怎麼樣來給它化解、來分解，政府部門又怎麼樣來做，都沒有一個詳細的約定。
主持人張紹剛：這是我們從物業公司的角度來分析，我們現在反過來從業主的角度來分析。業主趕走了一個，現在有一個新的進來，理論上來説你就應該全力配合吧？
席軍：業主配合這個東西是一個概念。但現實生活中是非常難以實現的。那麼這個配合誰來實現呢？一定是要由業主大會來執行。業主大會平常又不可能去開的，那麼只有業委會來做。那麼現在業委會在哪呢？
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主持人張紹剛：但是席經理，這是一個悖論。這個物業公司進來？也是經過你業委會同意的。
席軍：對。所以説問題是為什麼這個能成為一個典型的個案，就是在這個環節上非常有意思的一件事。既然是業委會把它請來了，那麼在過程中呢，就發現這個服務可能跟原始的東西設想的不一致。然後物業公司本身覺得説我是在做了，但是因為你們承諾給我的東西也沒有到位，甚至政府給我承諾的東西也沒有到位，我沒法做。這是一個非常矛盾的東西。
主持人張紹剛：席經理，現在在我們的電話線上還有深圳物業管理學院的李昭教授，我們一塊兒來討論這個問題。李老師，現在很多小區都存在新舊物業交替的問題，而且我們發現絕大多數的新舊交替都磕磕絆絆。現在我們有沒有規定，比如説新舊物業交接的時候必須要履行什麼樣的手續、步驟，然後讓路途平坦一些？
李昭：這個在法律上規定很明確的。就是你該走，你不辦理移交手續，那是要登出你的資質的。也就是説把你從市場中要徹底地清理出去。
席軍：但這個只是個治標，而不是在治本。因為什麼呢？因為本質的東西。本質的還是涉及到物權的問題。很多的公共區域管理的東西，比如我們説車庫是誰的？地下室誰的？禮堂是誰的？會所是誰的？可能這東西都是原來開發商的。那麼開發商可能把這東西都給最後轉到前期物業公司名下留下來單獨管理。那麼你新的物業司進來這些東西不是你的。難道説你能不讓人家管理，不讓人家經營嗎？這都是現在存在的難度。
李昭：我們現在物業管理存在一個現象就是，作為物業管理企業是要做大還是要做強。因為作為物業管理企業跟其他行業有所不同的。就是説其他行業，我可以先做強再做大。但物業管理行業它必須要先做大再做強。所以這裡就有一個什麼，跑馬圈地佔地盤的問題。所以原來的物公司不走，之所以不走呢，就是因為我想佔著這個地盤。新的物業公司為什麼在這種惡劣的條件下，他也願意接入？
主持人張紹剛：也是佔地盤。
李昭：也是這個問題在作怪。所以就導致了老的不願意走，新的接不下來。
主持人張紹剛：而且一旦走了，新的也進來了，就磕磕絆絆。
李昭：老的走的時候就給你新的創造，各種各樣不利的條件。
主持人張紹剛：所以二位，我們今天在談完理論之後，更重要的我們是談到一些實際情況。按照碧興園的這狀態來講，現在又一個物業公司幹不下去了，走了。然後垃圾的問題，水的問題，電的問題馬上就出來了。接下來怎麼辦呢？他們能怎麼辦呢？
席軍：必須政府對違規的物業公司要嚴厲地處罰。因為你這種東西不處罰的話，就導致一個惡性的循環。
主持人張紹剛：可能政府的出面干預，也是讓新舊物業能夠平穩交接很重要的一個保證和前提吧。
席軍：對。
主持人張紹剛可能也有人提出這樣的一個觀點，説為什麼物業公司在交接的時候不平坦？因為人都是自私的，居民有居民的私利，每個物業公司也都有每個物業公司的私利。在這種情況下，所有的私利不可能形成一個共鳴，於是所有的人都吵崩了。
李昭：現在就説，涉及到這個問題，我們要走程序，然後按照法律程序讓前邊的物業公司和平地平穩地走人。
主持人張紹剛：交接只是其中的一步，從頭就得走法律程序。
李昭：對，整個程序都走法律程序。
席軍：現在的問題是，我們走程序的時候是非常難的。比如説我們要換掉一個物業公司，那麼給我們規定是三分之二業主來同意。這門檻是相當相當的高。是不是應該制訂這樣一個立法。
主持人張紹剛：謝謝二位跟我們電話連線，謝謝，再見。説起來這是一個痛。旁觀者説這個痛還會要痛很久？不是陣痛，是長痛。説著容易，但是如果旁觀者不是旁觀者，是這個小區裏的住戶，這個話説起來還會這麼容易嗎？這些年我們做的各種各樣的物業糾紛，我們發現剪不斷理還亂。中間我們在分析道理的時候發現道理也是錯綜複雜。但是，如果我們是小區的居民，我們用最簡單的方式來思考問題，我們的終極目標是什麼？生活幸福、平靜安穩。如果要做到這些，我們必須要和物業有個很好的溝通，物業要全力保障，小區的居民要大力配合。雖然做到這點很困難，但是，為了我們自己努力一下吧。
責編：西尋