【國際金融報】房地産有多大泡沫？

央視國際 (2003年02月17日 10:43)

　　國際金融報消息：上週四，上海陸家嘴金融貿易區內的一個地塊，在經歷了5年沉寂後，重新熱鬧起來。與當年因亞洲金融危機而停建時相比，這座“上海環球金融中心”大廈的設計變化不多，最重要的是把規劃高度提升了26米，以確保“世界第一高樓”的桂冠。

　　任何“世界第一”都會引來關注與議論。更何況“上海環球金融中心”二度啟動之時，恰逢“當前國內房地産泡沫即將破滅”的灰色預言正在“漫天飛舞”之際。對此，已有媒體委婉地發問：“建設這座大廈選對了時機嗎？”

　　要回答這個問題，恐怕不能就事論事。關鍵在於如何判斷當前國內房地産形勢：是否真的出現了很大的泡沫？如果有泡沫，是否已到破碎的邊緣？

　　最近這段時間，關於房地産出現嚴重泡沫的言論層出不窮，一些學者的“警告聲”頻現于報端。而在筆者看來，這些“泡沫論”雖聽上去似乎有些道理，但在得出這一結論的分析過程時，至少犯了三個錯誤。

　　一是陷入了簡單類比的誤區。有一個數字最近常被提起：去年全國商品房空置佔壓資金超過2500億元，一躍成為各行業不良資産之首。不少人以此為依據，認為眼下出現了與1992年相類似的房地産泡沫。

　　這是一個有些草率的結論。因為現在的“熱潮”與當年的泡沫有著本質的區別。首先是背景相異。當年的宏觀環境是經濟過熱和通貨膨脹，而現在社會物價總水平持續多年下降，房地産出現整體性泡沫缺乏宏觀經濟基礎。其次是購買力不同。當時的房地産發展超過了社會購買力的整體水平，而現在部分城市的人均GDP已達到了中等發達國家的水平，住宅成為人們持續的消費熱點。

　　當前的房地産投資熱是顯而易見的，但問題是投資主體已經發生了實質性變化。當年的投資主要靠銀行貸款，這一次則更多依靠民間資本，而民資無疑具有更強的市場敏銳性。從根本上説，90年代初期的房地産熱主要由投資推動，而此次的房地産熱則主要是由需求拉動。

　　二是“以點蓋面”説泡沫。論及房地産泡沫，很多人都會舉一些具體的例子。其中，北京和杭州是被提及較多的兩大城市。但筆者以為，這兩座城市恰恰難以説明問題。

　　北京房價之所以存在虛高現象，關鍵在於房地産市場化程度不夠。在全國而言，北京是啟動個人購房較遲的城市之一。直到兩三年前，才基本停止福利分房。單位購房長期是樓市主力的局面，導致房價畸高與市場火爆並存。而杭州的特殊之處在於它的地理環境。這座“半城山水半城湖”的江南都市，這幾年已成了國內眾多富裕階層嚮往的地方。在西湖邊上買套房子養老，更是許多浙江老闆的夢想。在這種情況下，樓價漲得快些、房子賣得火些，應該不難理解。但以局部“過熱”推斷整體泡沫，就未必妥當。

　　三是用“靜態眼光”看問題。有人看到房地産投資增速明顯加快，就擔憂市場消化能力，進而懷疑泡沫將破裂。如果靜態地看，這或許是對的。但問題在於，他們沒有看到長期的市場潛力。

　　從長遠看，可以肯定地説，中國房地産市場的高潮還在後面。因為隨著經濟的發展，人們會進一步改善住房條件。同時，國際經驗表明，城市化程度在30％－60％之間，房産市場將進入高速發展期，而中國目前的城市化水平大約是36％，剛剛進入房産市場的快速發展時期。即使在未來一二十年，房地産以年均兩位數的增幅發展，可能還是擺脫不了總量不足的被動局面。

　　那麼，究竟如何評估當前房地産總體態勢呢？我們應當看到，推動這一輪“熱潮”的關鍵因素是體制變革。幾年來，隨著住房分配製度改革的推進，舊的住房體制已經打破，居民住房觀念發生根本變化，一直被壓抑的個人對商品房的需求被釋放出來。在這種需求旺盛的市場上，很難形成致命的泡沫。

　　因此，筆者的判斷是：當前的房地産業總體很熱，局部有些過熱，個別地方已經出現明顯的泡沫，但這是在總量不足情況下的結構性泡沫，遠沒有到危害經濟運行的程度，更不存在所謂隨時都會破滅的大泡沫。

　　而眼下房地産業面臨最大的危險，並不是局部泡沫本身，恰恰是政府如何調控。如果過分誇大房地産熱的危險性，很容易導致調控過度，以行政手段強迫房地産“硬著陸”。而這可能使整個行業深深地陷入不景氣中，對全年經濟走勢産生負面影響。

　　從這個意義上説，啟動“世界第一高樓”是在“趁熱打鐵”，因為投資商看到了更熱的未來。但政府應當保持足夠的冷靜，既不要盲目推波助瀾，更不應“猛砸”市場，要相信發展中出現的問題一定要在發展中解決。（高淵）

責編：于冰