 主持人：預測消費熱點，評説投資迷津，這裡是《中國財經報道》特別節目《財經開局2003》，今天我們一起來談論中國房地産業的玄機。2003年，中國房地産業能否更加理性，怎樣能夠避免房地産行業泡沫的産生，這就是今天節目談論的重點。來到演播室參與話題討論的是中國房地産協會秘書長顧雲昌和本欄目財經觀察員趙曉。2003年1月，一些帶有風險和降價之説的預測，在北京、杭州、廣東以及上海等地引發了“房地産業泡沫説”的大討論，為此記者採訪了幾位行業裏的權威當事人，聽聽他們是怎麼説的。
2003年1月，深圳決定為房地産降溫，減少賣地接近四成。不久後，北京將要調整房地産投資的消息也隨之傳來，那麼房地産業是不是過熱了呢？一份統計數據表明，目前全國商品房空置面積已超過1.25億平方米，對這些數字帶來的有無泡沫的疑問，企業家們説法不一。
中房集團總裁孟曉蘇：挖煤的、發電的、做股票的、開飯店的、賣飼料的、做家電的、賣防曬霜的、做方便麵的，都來搞房地産投資，大家都來生産，房地産就會出現過熱。
深圳萬科集團總裁王石：我認為從中國目前來講，房地産本身是不是有“泡沫”，這一提法不是很準確。
面對市場出現的各種觀點和意見，有關主管部門的聲音隨之傳來，建設部發出了建造房地産業理性之年的信號。2003年1月13日，全國住宅與房地産工作會議在武漢召開，這次會議肯定了近年來房地産行業總體上健康、理性的發展態勢，同時對目前突出的行業問題作了歸納。
建設部副部長劉志峰：目前部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快，出現不同程度的“過熱”、“虛熱”和結構性問題，存在較嚴重的市場風險。
對於部分城市目前所顯現的房地産開發規模過大、土地供應過量、投資增幅過大、價格上漲過快等問題，建設部提出了在2003年加強宏觀調控、整頓市場秩序、培育住房消費等一系列工作重點。
建設部住宅與房地産業司司長謝家瑾：2003年上半年，部裏將完成房地産市場預警體系的研究，並選擇已開展預警體系研究的5個城市試運行。年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。
主持人：不管是業內人士還是專家，大家對目前的房地産現狀可以説是眾説紛紜，那麼趙博士以您的研究來看，目前的中國房地産業發展情況究竟是不是泡沫過多？
趙曉：我認為現在房地産基本上處於啟動的發展期，泡沫的形成其實還談不上，因為我們的房地産主要是從2000年開始的，而現在才短短的兩年過程。泡沫有形成期、高峰期，然後再逐漸到泡沫破滅期，房地産的泡沫應該説從各國的情況來看都很難完全避免。
顧雲昌：據2002年前十個月的統計，投資增長和竣工增長是28％，銷售增長是30％，銷售密集的增長是37％。也就是説銷售密集的增長在增長裏還高於竣工和投資的增長率，所以我認為總體上中國的房産市場這幾年是理性的、是健康的。
主持人：為什麼現在不少人士同時指出，我們要警惕、要注意房地産出現泡沫。
顧雲昌：因為這幾年銷售太好了，大家都看好房地産業，因為房地産業銷售好、利潤好，大家都來投資，形成投資的土地的增長，這容易産生過熱情況，一些地方的空置面積的確在增長，比如説廣州地區，它的空置面積現在增加很快，是一種過熱的表現，這是一種情況；另外一種和廣州不一樣的情況，像杭州市價格上升很快，這裡邊會不會形成泡沫，它的漲幅很快，不是1.3％的問題。人們擔心在漲幅快的城市會不會出現泡沫，在那些空置量多的城市會不會出現過熱。應該説局部的地區已經發生了過熱的現象，這種過熱現象、泡沫行為會不會波及到全國的房地産業，這是人們擔心的。
主持人：建設部提出的2003年調控和整頓的工作重點，給市場未來發展定下了一個基調，這將會對一些房地産發展的熱點地區産生一定的影響，在這麼多的熱點地區中，杭州的房地産業可以説別有一番滋味。
進入2003年，“杭州的房子賣瘋了”幾乎成了樓市中的一個常用語，在年初杭州的房地産交易會上，杭州八大城區和周邊地區的40多個新樓盤上市，從現場銷售價格來看，仍然保持居高不下的勢頭。
賣房者：15000元一平方米。
記者：老百姓能接受嗎？
賣房者：現在我們的價位比較低。
購房者：價格對我們來講還是有點貴。
目前杭州市區商品房的價格一般都在6000元/平米以上，市郊的商品房也在3000－－4000元/平米之間。就連經濟適用房的房價也水漲船高，1998年開盤的商品房——南都德家當時每平米是2800元，4年後與它一河之隔的經濟適用房佳麗新苑的價格已經超出了許多。有關專家指出：隨著杭州將土地拍賣和招投標列為地方法規，拆遷安置的市場化以及城市化的推進，杭州的房價很難降下來，如何給百姓提供物美價廉的房子，仍將是杭州樓市面臨的問題。
主持人：人們都在説杭州這兩年房地産的價格攀升得非常快，所以很多人都説杭州地區的地價漲得太快了。但業內人士表示：房地産價格還會穩步地攀升，您看現在成本很高，利潤空間比較小，對這樣一個現象趙博士您怎麼來理解？
趙曉：很多的鄉鎮企業家是所謂的離土不離鄉，進一步城市化的過程，使得城市的發展更偏向於一些大城市，所以他們會搬到大城市來，大城市的房價會漲得更快一些。但這個問題的關鍵在什麼地方呢？就是説如果房價漲得太快，會出現一個問題，杭州整個城市就沒有競爭力，很多比如説打工仔、打工妹，他就沒法在這個城市生活。
顧雲昌：浙江樓市之所以出現這個問題，就是因為許多投資者進入市場買房子，溫州人、台州人首先帶動樓市上升，溫州購房團跑到杭州去買房，一個團一個團地買，一棟樓一棟樓地買，杭州人看溫州人賺了錢便也開始買，向銀行借錢自己貸款買房，造就了一批投資客，投資炒房的人也容易産生市場供不應求的情況，他這個需求不是真正的實際需求，而是一種虛擬需求，造成了樓價的往上升，這是應該引起注意的。
主持人：不僅在東部地區，北京的房地産業目前的表現在全國同樣很有代表性。説起樓價，不能不説到北京，均價每平方米4570元，是全國房價平均值的兩倍多，可是2003年1月9日，北京市統計局的數據顯示，2002年房價比2001年平均售價降了780.6元，同時作為京城房地産價格晴雨錶的偉業指數，也預測今年北京房價是趨降的，於是北京房價的漲跌就成了一個懸念。
從2002年下半年以來，一向是鋪天蓋地的房地産廣告開始悄然隱退，而以往從不出手的經濟適用房項目卻大手筆地走上了版面，排大隊買經濟適用房絕對不是新聞。
寰宇信達行地産顧問公司總裁鄧智仁：經濟適用房和商鋪2003年需求要漲。
今典集團董事長張寶全：5000元的項目多了，8000元的項目少了，平均房價必然下降，2003年這種態勢會繼續持續。
中房集團總裁孟曉蘇：房屋的品質在提高，越蓋越好，現在有高科技加進去，今後還要加上精裝修，看起來房價是在提高。
走訪中，開發商們坦言如今只是微利可圖，北京很多項目的稅收佔到開發盈利50％以上，營銷費用大都在8％－10％，凈利潤大都在10％以下，有的還只是賺個吆喝，要想真正把房價降下來，房地産商們自己説了不算。有人預言，面對這種微利甚至無利的局面，北京現有的4000多家房地産企業，今年將有30％被淘汰或整合。
今典集團董事長張寶全：對於企業而言今年是專業化淘汰的一年。
主持人：其實北京的房地産市場情況，在全國確實具有特殊性。在北京市場裏，八千多塊錢以上的高檔房也有排隊購買的現象，四五千塊錢的中檔房也有人排隊購買，而兩三千塊錢低價格的經濟適用房，也會出現連夜排隊購買的情況。那麼為什麼在這個市場裏會有這麼豐富多彩的現象？
顧雲昌：我跟蹤了一百個樓盤，高檔、中檔、中低檔都跟蹤，跟蹤這一年當中變化多少，它是一個指數，這一指數去年北京市是0.3％，説明北京的房價去年是走穩的，增加了0.3％，比全國價格還要低。這説明什麼呢？説明北京市的供求關係比全國要合理，北京供大於求比全國要嚴重一點，我是純粹從供求關係來看。現在北京市場會出現什麼問題？政府部門、開發商和投資者去年就意識到了，就是結構性的過剩，現在北京市場出現的問題就是中高檔價位的房子偏多，中低檔的偏少，在這樣的情況下，如果大家加大中低檔的供應，那麼這個市場就會可持續地發展。
主持人：建設部以及一些主管部門現在提出要把2003年建設成房地産業的理性之年，同時提出要加強對房地産市場的宏觀調控力度。那麼顧秘書長，政府有關部門究竟如何來規範這個市場，怎麼來調控這個市場？
顧雲昌：據我觀測，政府部門會在以下幾個方面進行調控：一是加強對土地供應的宏觀調控，比如説有些地方房地産供應加大了，土地供應方面應該收量，如果供不應求的地方土地要放量，土地的調控非常重要，這是一個源頭；第二，就是金融部門，為了防止房地産一旦出現問題對金融的影響，當然還有重要的問題，就是加強加大經濟適用住房的開發。因為從目前來看，中國的市場存在結構性問題，如何把結構調整得更好一點，使更多的中等收入家庭能夠進入市場買房子，或者再加大開放二級市場，使中低收入家庭也能進入市場買房子，我感覺一方面，住宅作為新的經濟增長點，作為拉動內需的一個熱點，這個作用千萬不能輕視了。
趙曉：我認為理性的發展有兩個層面：一個叫做理性的支持；另一個叫理性的規範。我們無法想像，假設住房的開發和投資高達30％的增長速度，如果掉了一半，我們的GDP會是什麼樣子，所以我覺得談理性的發展，發展是硬道理，是最重要的。我們各個部門應該儘量使它仍然保持一個比如説30％的增長速度，但是這種30％的增長速度又是在更加健康和規範的基礎上形成的，如果説你規範了，但是房地産的投資增長剛剛開始啟動的勢頭又下來的，我不認為這是理性的。
主持人：在今天的中國房地産市場上，全國各地的開發商們攜鉅資和成熟的理念、策略，在北京、天津、上海、成都、重慶等大城市安營紮寨，大批仲介、物業公司也在這個市場上相繼搶灘。面對市場的大變化，有人就説開發商下一步的比拼重點將集中在房地産的性能價位比上。
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