南京炒房者“泣血賣房” 

央視國際 (2005年05月31日 18:54)

	火爆的南京房屋交易中心

　　5月20日一大早，還沒有等南京市房地産交易登記中心大門完全打開，人們已經迫不及待涌了進來；為了能搶在前面，大家爭先恐後往前衝；很快，狹窄的樓梯上擠滿了人，大家開始慢慢往上挪。而二樓的登記受理窗口也在頃刻間排起了長隊，容納了幾百人的辦證大廳頓時人聲鼎沸，喧囂起來；這些人都是來辦理商品房買賣、過戶手續的。

　　南京市民馬先生：“今天來這裡是想把前兩年買的幾套房子賣了。”

　　記者了解到，在南京像這樣的場面已經有幾年沒有出現過了，這些排隊的市民很多是一家幾口一起輪流排隊辦證，並交納契稅；而這樣的情形從５月１１日國家七部委發佈房地産新政策以來，就一直持續到現在。由於前來辦理的市民太多，交易登記中心不得不增加了一些臨時窗口，將以前的１２個窗口增加到了１９個。

　　南京市房産局産權市場處黨委辦主任舒建紅：“以往平均每天受理240到250件，現在已經達到了每天1100多件。”

　　我們了解到，現在南京房産交易中心每天受理的交易量是以前的４倍。其實，南京市房産交易的這種火爆場面，與國家七部委下發的《關於做好穩定住房價格工作的意見》有直接關係，我們再來看一下這份《意見》規定：自６月１日起，對個人購房不足２年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；在南京這個營業稅的稅率定在了５.５％，我們可以算算賬，以一套總價１００萬元購買不到兩年的普通商品房為例，如果在６月１日以後賣出去比６月１日之前多繳納５.５萬元的稅。為了避免少交稅，這些炒房者當然會趕在６月１日之前到交易中心交易了。不過，除此之外，南京市還附加了一個規定，從6月1日起，在南京購買高檔商品房，徵收的契稅由將由以前的２％提高到４％。這個標準房的標準之一就是購房面積在１４４平方米以上。我們仍然以總價在100萬元的商品房為例，如果這棟商品房符合南京市高檔房的標準，那麼在６月１日以後購買，買的人需要繳納契稅４萬元；而在６月１日之前購買，需要繳納的契稅是２萬元。光稅就要多交好幾萬，在南京的很多賣房人看來，６月１日的確是個大限。這其中最著急的還要數那些職業炒房人，也就是人們所説的房蟲。在南京市房地産交易登記中心，我們記者就遇到了這麼一位。

　　在南京市房地産交易登記中心有大廳裏，一個一直戴著墨鏡竄來竄去的男子引起了記者的注意，當記者問他具體辦什麼手續時，這位馬先生直言不諱地告訴記者，他是一個職業的投資炒房人，也就是大家通常所説的“房蟲”。

　　馬先生：“我總共有十幾套，拋了一半了。”

　　馬先生説，2002年時他看好南京市房價有上漲的空間，正好手上有閒散的資金，於是就和他的姐姐聚集了幾個朋友，一起聯合投資炒房。

　　馬先生：“那時候買房價格很便宜，南京市市場價格每平方米在2300元到2500元之間，我們就把股市的錢投資到了房産上。”

　　也就是在這幾年間，南京的房價開始大幅度上漲。馬先生告訴記者，以南京城區的房子為例，2002年房價不過每平方米3 000元左右，兩年後，城區以內已經找不到每平方米6000元以下的房子，市中心房價則達到每平方米9000元-1200元。巨大的獲利空間使馬先生成了職業的炒房人，而在國家七部委下發《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》以後，他現在最焦急的就是將手中剩餘的幾套房子趕緊賣掉。　

　　馬先生：“現在的價位很好，再等就沒多大利潤了，這個時候拋比以後拋要好。”

　　著急賣房的不僅僅是馬先生，打開南京市的房産交易信息網以及一些二手房論壇，“新商品房最低價急售”、“忍痛出售”、“６月１日前現金”類似這樣的信息明顯增多了起來。而據專門從事二手房交易的江蘇我愛我家置業有限公司和南京城開集團房産經營有限公司統計，這一段時間他們接到諮詢的電話比以前多了幾倍，掛牌銷售的房源信息也明顯增多。

　　江蘇我愛我家置業有限公司總經理史立斌：“以前都是挂著沒有急於出手的，現在的心情比較迫切，都希望快點賣掉。”

　　南京城市建設開發集團房産經營有限公司經理傅曉燕：“一般我們每天每個店接到20條，國家政策出臺以後，幾乎每個店增加了４０條房源。”

　　不僅僅房源數量多了，隨著６月１日的臨近，不少“房蟲”在價格上還開出了很多優惠條件。

　　運營部經理張鈺臻：“湖景花園的一套房子是５月10日到我們公司登記，房主看到報紙上登出的國家新八條規定後，５月17日打電話給我們，説要把房價從94萬的降到92萬元，這是第一次降價。降價之後效果不是很好，她又一次打來電話來，再一次降到90萬元。”

　　南京房蟲説他們在泣血賣房，話説得可能有點重，但國家宏觀調控政策對房地産熱的抑製作用確實已經逐漸顯現。敏感的馬先生早在今年４月初，就感覺到市場風向會變，他趕緊賣掉了手中的幾套房，現在只要再把剩下的４套房賣出手，他心裏就輕鬆了。

　　在南京市房産交易登記中心，馬先生將前不久賣出的一套商品房辦理了過戶手續後，和他姐姐一起離開了交易中心，對於剩下的幾套房子，他告訴記者，他已經在仲介公司掛牌了，但現在還沒有人有購買的意向。

　　仲介商：“賣房子也有週期，不是説今天挂上明天就能賣得了，很快就到６月１日了不可能這麼快找到客戶。”

　　房子無人問津，馬先生感到房子比以前難賣了，而在江蘇我愛我家置業有限公司，記者也了解到，在新政策出臺以後，雖然拋售商品房的房源增加了不少，但實際成交量並不理想，交易量與平時基本持平。

　　史立斌：“買房客戶的比例下降了大概10％左右，這就説明在這種政策環境下，很多人都有持幣觀望的態度。”

　　不僅如此，史立斌還告訴記者，從去年４月１日起，南京市政府出臺了《加強商品房預售管理實施細則》，也就是大家所説的“禁炒令”，明文規定禁止期房炒作，二手房交易必須要有房産證和土地使用證；由於不能在６月１日之前及時辦理這兩個證件，也成為炒房者來不及拋房的一道門檻。而隨著6月1日的臨近，史立斌預計，這種拋房熱潮將會慢慢降溫；南京城開集團房産經營有限公司的傅曉燕也對此表示認同。

　　傅曉燕：“出售的人很多，但是有一個特殊的規律就是，到６月１日他們要把房源收回，價格重新評估，實際上就是把他應該增加的營業稅加到了房價裏面。”

　　就在今天，我們又聯絡了馬先生，他説，手裏4套房子還是沒賣出去，看來只能等到６月１日之後，再看看行情了，要麼租出去，要麼把營業稅轉給買家。馬先生趕著賣房的希望落空了，而與此同時，南京的房地産行業內部一場紛爭卻拉開了大幕。

　　老百姓都有種心理，買漲不買跌。就像這些年，有人熱炒房子，房價節節上漲，也就會引來更多的人來跟風。而在一輪輪炒做當中，最高興的莫過於開發商們，他們的房子不僅銷路不愁，而且還能賣出高價。然而，現在炒房者的投機行為受到了遏制，這也讓開發商們皺起了眉頭。

　　與炒房者馬先生一樣，這一段時間，南京棲霞建設有限公司營銷部總經理張冰也在著急著賣房；這是半年之前棲霞建設推出匯林綠洲二期樓盤時的情景：狹窄的過道裏聚集了幾百人，來晚了也就站在了後面，由於購房的人太多，只能是以搖號的方式來進行認購。被抽中的第一個客戶興高采烈地跑了過來，在自己中意的房子前貼上了標簽。儘管這裡的均價已經達到了７４００多元，可開盤以後購房者的踴躍程度還是張冰沒有想到的。

　　南京棲霞建設股份有限公司營銷部總經理張冰：“今年三月份單個樓盤的銷售金額在南京市樓盤銷售排行榜上我們是位居首位，當月的銷售額超過了一億元。”

　　５月２１日，記者再次來到這個樓盤時，張冰正在為匯林綠洲新開盤的房子而發愁。

　　張冰：“老百姓這種持幣觀望的心理比較嚴重，不同程度的影響了各個區域的樓盤。”

　　記者注意到，雖然是星期六，在記者採訪的２個小時的時間裏，前來看房的人只有兩撥，張冰告訴記者，與以前這裡火熱的情形相比，這裡的客流量明顯減少，５月份以來的銷售也縮減了兩成，而就在採訪的當天，這一天的成交量為０。

　　張冰：“我可以舉一個例子，南京市５月黃金周正常的年份每天成交量保持在300套以上，但是今年黃金週期成交量驟減到了二三十套，反差比較大。

　　不僅僅是棲霞建設，隨後記者又走訪了幾家房地産公司，成交量均有不同程度的影響，而最為嚴重的可能要數南京市的一些中高檔樓盤，仁恒投資（南京）有限公司所建的翠竹園小區的銷售在近期基本上處在滯銷的狀態。 從南京市房管局每天的這張銷售記錄上可以看到：54幢、55幢、56幢、33幢、35幢的銷售都是零。

　　如今再回想兩三年前，開發商們都説那是一段黃金歲月。南京市房産管理局提供了一組數據，2002年南京房價漲幅位居全國第二；2003年南京房價上漲12.8％；2004年南京房價上漲11.25%，漲幅居全國第八；然而説到今年的行情，開發商的感受卻是冰火兩重天。為了促銷，現在南京的一些開發商甚至承諾，如果6月1日買房後要繳納４％的契稅，由開發商來分擔2％。就在開發商們愁眉不展的時候，一份史無前例的房價自律倡議又拋了出來，這在開發商中間，就像扔進了一顆炸彈。

　　厲方宏是仁恒投資（南京）有限公司的總經理助理，説起這次南京市房管局和開發商發起的自律倡議，厲方宏至今都覺得這種做法有悖常理。

　　厲方宏：“這不很合理，對於開發商是不負責的。用一個標準衡量，我覺得這個難度確實很大。”

　　讓厲方宏覺得有悖常理的自律倡議書分為八條，從八個方面對南京市開發商的行為進行了約束。陳興漢是這次房價自律的主要倡導者。

　　江蘇省房地産協會會長陳興漢：“八條裏有很重要的一條就是我們把房價在今年以內穩定在政府要求的範圍以內。”

　　陳興漢是南京棲霞建設集團的董事長，此外，她還有一個身份是江蘇省房地産協會的會長，2005年4月27日，在南京市房管局召集的一次會議上，趁著全市200多家開發商在場的機會，陳興漢向大家提出了控制房價漲幅的自律倡議。

　　陳興漢：“對於房地産房價上漲過快、投資過熱，要進行調控的話，最好的也是最有效的辦法就是市場的主體之一開發商進行自律，能做到這一點房價穩定起來就更快。”

　　既然是房價漲幅自律，就需要一個衡量的標準，記者了解到，在最初提出的倡議中，有很重要的一條，就是這個房價漲幅標準被鎖定在了５％以內，令陳興漢沒有想到的是，就是這一條，引來了很多人的異議。

　　仁恒投資（南京）有限公司總經理助理厲方宏：“土地本身每次出臺的價格、競標的價格都在上漲，還有原材料上漲，包括人力資源、營銷成本的上漲，控制在5％以內我覺得難度非常大。”

　　另外一位持反對意見，但不願面對鏡頭的開發商也這樣告訴記者。

　　開發商：“企業也有企業的難處，不是什麼話都能説的。”

　　對此，陳興漢則堅持認為，倡議房價自律的目的為了保證市場的健康、行業的健康。

　　陳興漢：“不要因為你一個樓盤漲幅過高影響了整個地區的穩定，我認為這也是我們應該盡的責任。”

　　儘管陳興漢和開發商們各持己見，但這份自律倡議還是出臺了。而在最終的定稿中，倡議書中５％的具體漲幅被省略掉了，對於這一點，南京市房管局副局長郭宏定也是不願再提起。

　　南京市房産管理局副局長郭宏定：“我們沒有提具體的數字要求。”

　　在我們看到的倡議書上，第五條是這樣規定的：即日起到今年年底，同一樓盤、同樣性價比住宅的價格漲幅控制在政府要求的範圍之內。５％的具體漲幅由“在政府要求的範圍內”代替了，那麼這個“政府要求的範圍”又是怎麼解釋呢？

　　郭宏定：“一是説房價的漲幅必須低於經濟增長的幅度，比方説GDP的增幅，第二房價的漲幅必須低於老百姓可支配收入的增長幅度。”

　　而記者了解到，南京市10年多以來，GDP的增長幅度都在１０％以上，應該説，“漲幅控制在政府要求的範圍內”與“控制在５％以內”相比，條件寬鬆了很多，但記者注意到，南京市全市有200多家房地産企業，截止到今天，仍然只有66家房地産商同意了這份倡議，那麼，這份倡議書能否收到政府預期的效果、會不會流於形式，我們現在還是無法判斷。

　　從去年頒布的禁炒令，再到現在的房價自律聯盟，我們看到南京市政府為了穩定房價想了不少辦法，我們有一份南京市房地産管理局提供的數字，今年前４個月，南京房價同比漲幅為９％，而進入５月份，同比漲幅為８.５％，略有回落。

　　主編：張雪梅 記者：盧小波 攝像：徐勝 編輯：向華

　　CCTV-2《經濟半小時》首播時間：21：30重播時間：（次日）00：30、16：30

責編：依寧 　來源：CCTV.com