房價行情：看漲還是看跌？ 

央視國際 2004年05月13日 22:03

　　5月13日有兩大房展同時亮相北京，一個是在東邊開，叫北京五月城市房展；一個是在西邊開，叫北京個人購房房展會。《經濟半小時》記者周仁傑發現購房者們最關心的卻都是同一個話題，這一階段關於房地産的政策出臺很多，今年的房價到底是會漲還是會跌？

　　

　　在國貿展廳裏設立的“五月房展”主會場，記者看到，雖然是正常的工作日，但是前來看房的北京市民早早的就擠滿了5000多平方米的大廳，各家房地産商也正在加緊宣傳。

　　記者注意到，為了吸引消費者，各個參展的房地産項目大多都採取了不同形式的促銷活動，一個開發商打出了聯合國“國際生態安全示範社區”的巨型條幅，另一個樓盤則叫出了“買房免物業、送萬元家電”的口號；這家社區宣稱“每平方米4700元，還送全套精裝修”，那家開發商就挂起了“價格風暴，均價2188”；有趣的是，一個小區為了宣傳其歐式風格，還特意聘請了幾個“洋打工”發放傳單，而另一個樓盤則由兩名促銷人員舉著 “登記看房可免費抽取別墅”的宣傳牌當眾遊行，紛紛爭奪購房者的眼球。

　　那麼，這些大肆宣傳的樓盤的價格究竟在怎麼變，消費者在房展會上真的能夠得到實惠嗎？在這個標著“房價全面九折”的展位前，銷售人員面對記者的疑問坦言，即使打到九折，但與開盤時相比，房價早已是今非夕比。一個房地産銷售人員告訴記者，剛開盤的時候，單價應該是在4000元左右，現在毛坯房均價4580元，精裝修的均價是5300元。打完折以後4700、4800元的樣子。

　　而在一些地理位置較偏，標價相對較低的展櫃前，記者也了解到，雖然參加房展的樓盤具有“低價格”的競爭優勢，但是實際上現在的“低房價”與前期相比，也早已經有了不小的提升。一名房地産銷售商告訴記者，房價一度是2000多元，現在根據房地産的走向趨勢，房價不斷地提高，最高的價位在3600多元，比最開始漲了近2000元。

　　在房展會上，參展規模最大的開發商之一，中遠房地産公司市場營銷部的武文勇總經理也告訴記者，在他們所帶來五個參展樓盤中，無論是較早建成的遠洋天地，還是新近開發的遠洋山水，售價都有了大幅的上升。他告訴記者，遠洋天地是2000年開發的，現在價格已經從最初開盤的接近5000元錢達到了現在的7000元以上。

　　那麼，除了參加房展會的面向普通市民的中、低價位的樓盤之外，一些高端房産的價位又是什麼樣的狀況呢？帶著這個疑問，記者來到了位於長安街國貿商圈的金地國際花園了解情況，負責項目銷售的樓艷清經理告訴記者，雖然金地國際的房産售價在每平方米1萬元以上，屬於高端産品，但是在房産開發日益升溫的狀況下，金地的房價也正在持續上升。到明年3月份入住的時候，她估計她們的樓盤價格走勢應該要達到15000元錢左右，會漲4000元錢以上，漲幅應該在40%以上。

　　樓經理還給記者算了這樣一筆賬，以一套100平方米的房産為例，在去年的3月份，售價為120萬，在今年4月份，已經上升到了130萬，明年3月份現房發售時，將會上漲到141萬，2年時間，購房者多支出的房款就高達21萬，此外，由於房價上升，辦理20年貸款按揭所支出的銀行利息也將多出27萬多元。面對這樣的情況，眾多參加房展會的消費者也向記者坦言，房産商的促銷在不斷快速攀升的房價面前，無疑是杯水車薪。

　　一位消費者告訴記者，他幾乎沒看到過價格一次比一次低的樓盤，只看到往上漲的樓盤。另一位購房者告訴記者，她感覺好像就兩三年之內，房價漲了有百分之二三十。

　　房價為什麼長得這麼快呢？北京金地紅葉房地産開發有限公司總經理陳長春告訴記者，第一個方面的原因就是土地資源的稀有化，那麼隨著國家在土地政策方面不斷的管制，使得土地資源供給的價格通過市場競爭以後在提高，使人們對房地産價格的預期在變化，致使價格有所變化。第二個原因是土地供給量在減少，政府通過調節土地市場，也使價格上升。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示：“中國現在房子需求量很大，因為經濟持續高速增長幾十年的時間，一開始經濟增長，人們關心吃飯問題，緊接著關心穿衣問題，到今天，人們開始關注住房問題。經濟持續高速增長，是今天房價高的重要原因。”

　　中遠房地産開發有限公司市場營銷部總經理武文勇告訴記者，近一段時間，建材成本也在不斷攀升，也是房地産價格上漲的一個重要因素。

　　其實，今年不僅北京的房價在漲，全國的房價也都延續著去年的走勢，漲聲一片。國家發改委、國家統計局對35個大中城市房地産市場的最新調查報告顯示，今年第一季度，35個大中城市房價比去年同期上漲了7.7%，有9個城市的房價漲幅超過10個百分點，其中，上海今年一季度房價漲幅高達百分之二十八點三，位居全國之首。現在上海一套100平方米新房，平均價格約為60萬元左右，這幾乎相當於一個普通上海市民40年的收入。而去年曾經出臺過政策打擊惡意炒房的杭州，一季度房價還是上漲了10.5%，在35個大中城市裏名列第八。

　　説起房價上漲，一些接受我們採訪的開發商，把部分原因歸結為最近一年頻頻出臺的與房地産有關的新政策。那麼這些新政策果真引起了房價上漲嗎？

　　央行是否要升息

　　這兩天，關於存貸款要加息的傳聞，在房地産商中間不脛而走，説的是，今後銀行不僅要提高個人住房按揭的門檻，還會提高房地産商業貸款的利率。這可是和今後的房價走勢息息相關，那麼，這條消息是不是屬實呢？

　　今天上午，《經濟半小時》的記者李春岩來到北京市幾家商業銀行進行採訪時，許多儲戶都表示聽到了加息的傳聞。

　　一位儲戶説，“瞎傳的，應當可以加息，應當到時機了，要不然利息壓得太低了。”

　　隨後，記者就“是否會加息”與幾家銀行的工作人員進行確認。銀行的工作人員都表示沒有接到這個通知。

　　在一家工商銀行，記者見到了在這工作了7年的史先生，幾年來，他也經歷過幾次利率的變化，“人民幣2002年2月21調的利息，從那以後大概2年多的時間，中間沒有再調息。”

　　在營業大廳，我們注意到1年期的存款利率是1.98%，5年期的為2.79%，也就是説存款利息從2002年至今沒有調整。那麼房屋貸款利率又有沒有調整呢？史先生告訴記者，“貸款的利率從整體來講，應該都是跟隨存款利率，基本上是同步調整，可能在個別的時候根據國家宏觀經濟的需要，有可能需要單獨地調整一下，但這種情況很少，而且目前我們也沒有聽到任何關於調息的通知。”

　　事實上，有關部門為調整房地産過熱的勢頭，已經做過種種努力。去年6月， 被稱作是121文件的 央行《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》中規定：對大戶型、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；對購買第二套以上住房的，應適當提高首付款比例。

　　中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍認為首先是投資量越來越大，增長速度越來越快，第二個是房地産的價格也越漲越猛，這些都表明了這個行業裏頭逐漸出現的一些不健康的因素，或者是有一些問題了，風險可能會越積越大。出於這種考慮，有關部門，央行、銀監會、發改委這些部門就出臺了密集的措施來試圖消除這些不健康的因素，消除風險。

　　然而，121號文件的出臺沒有擋住房地産信貸的過快上漲的勢頭，根據國家統計局最新公佈的數字顯示：僅今年一季度，全國房地産開發投資與去年同期相比，增幅已高達41.1%。這其中，資金多數來自銀行貸款。

　　趙錫軍認為，在當時的那個情況下，121文件起到了一定的作用，起到了控制的作用，但是後面的形勢的發展超越了121文件的控制力，從去年下半年以來，各地的開發熱，投資熱，這些政績工程，形象工程，經營城市的理念都推動起來了，使得房地産行業越走越快。政策跟不上現狀的發展，所以不得不出臺新的政策。

　　4月底以來，針對房地産行業的各項金融調控政策更是密集，在短短的一個多星期的時間內，先是傳來央行的規定：自4月25日起，將金融機構存款準備金率普遍提高0.5個百分點，收縮信貸資金1100億元。隨後，國務院下發通知，要求將房地産開發固定資産投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。也就是説，如果開發商的自有資金不足的話，就不會得到銀行的貸款。

　　趙錫軍認為制定政策採取小步快走，比較密集，表明了有關部門對我國房地産行業發展走勢的不斷關注和憂慮。

　　分析人士指出，房地産行業正處金融調控的風口浪尖之上。可有關部門頻頻出招效果如何呢？統計數字顯示，銀行信貸仍然佔到房地産開發資金的70%以上，房價高位攀升，金融風險不斷加大。

　　趙錫軍表示在相當長時間內，中國房地産價格如果制度方面不發生很大變化，房子價格還會居高不下。

　　有學者認為，之所以頻頻出臺政策，很大程度上是因為此前實施的各項措施，還沒有收到預期的效果。那麼，是不是會有更加強硬的調控政策出臺？在許多人看來，房貸利率上調似乎成了最後的王牌。

　　趙錫軍表示，從4月份採取的措施，包括5月初有關部門採取的措施，都可以看到，它是在不斷地調整收緊。估計這些措施再過一段時間，它會發揮效果，如果這些措施效果明顯，那調利率的可能性就會降低，如果這些措施跟不上情況的發展，可能還會上調利率。

　　今天我們的記者還與央行取得了聯絡，但是他們對近期是否加息沒有做出回應。不過央行前幾天發佈了一份季度貨幣政策執行報告，其中就提到，目前全國固定資産投資已經處於1994年以來的最高水平，近期還是要實行適度從緊的貨幣政策，這也就是説，銀行對手裏的錢袋子會捂的更嚴。對此，有專家認為，防止房地産過熱，升息是最後一個殺手锏。

　　算算買房帳

　　正如專家前面分析的那樣，銀行加息是給持續升溫的房地産降火的最後一個手段。不過，對加息傳聞，購房者更關心的是，加息對房價到底會有什麼影響？真的等到利率上調的時候，他們買房的支出會有多大變化？專業人士今天也給購房者算了一筆賬。

　　最近一段時間，北京的房地産開發商都在密切關注同樣一條消息，這就是商業銀行的消費信貸政策是否會調整。《經濟半小時》的記者馬洪濤就此事進行了採訪。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹告訴記者，銀行要調消費信貸它會從這樣三個方面調：下調利息，減少按揭貸款的成數和縮短貸款年限，這都是不容易的。他認為，對目前的房價走勢來説，消費信貸政策是最敏感的一個因素。他算了這樣一筆賬：房價取決於供應和需求的關係。如果消費信貸政策抑制了消費者購房的慾望，需求就會減少，而房子的價格就會隨之下降。而事實上，加息最重要的是調整人們的預期。

　　北京大學不動産研究中心的主任馮長春也同意潘石屹的判斷，由於購房者主要靠貸款購房，所以加息會對消費者産生更大的影響。他還給我們算了一筆賬，一套總價130萬元的住宅8成按揭可以貸款104萬元。按照目前5.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額是612640元，每月還款額是6886元。如果加息0.5%，也就是按照5.54%的貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為682480元，每月還款額也上升為7177元。而如果加息1%，也就是按照6.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為753760元，每月還款7474元。

　　馮長春認為加息會影響炒房者的買房行為，從而減少一部分購房需求，從而影響到房價。房地産開發商會隨之調整不同樓盤的利潤，最終會對房價産生影響。

　　消費信貸政策的調整到底將對房地産行業的利潤空間産生多大的影響，這是每個開發商都不得不關心的問題。潘石屹告訴記者，開發商們面對這一形勢的心態並不完全相同。加息只會影響資金鏈條過緊的開發商。而對整個房地産市場來説，淘汰掉一部分企業並不一定是件壞事。但是，他擔心房地産市場的停滯或者萎縮將會引起連鎖反應，會對建築業和建材産業的就業産生很大的影響。

　　相比之下，北京大學不動産研究中心主任馮長春的判斷要樂觀一些，他認為國家會注意保持房地産業作為支柱産業的穩步發展，銀行業也會通過發行債券或基金等方式擴大房地産的融資渠道。

　　今年春節期間，有一位房地産的業界人士曾經寫下了一篇文章，論述了2004年北京房地産價格將要上漲的幾大理由。沒想到，後來由此引發了一場關於房價的激烈爭論。現在，這篇文章早就墨跡已幹，可爭論卻還沒有收場。看來，對於房價，還有太多的未知數。不過，在這裡我們還是有一點要提醒準備購房的觀眾，無論房價是高是低，都需要注意防範房地産市場的投資風險。

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　　《經濟半小時》記者 周人傑 馬洪濤 李春岩 于潭 董羽 楊利軍 王燁 報道

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