5月26日 《購房的陷阱》 周 珂 

央視國際 2004年05月27日 14:08

　　主講人簡介：

　　周 珂：中國人民大學法學院環境資源法教研室主任，教授，博士研究生導師。中國環境資源法學研究會常務理事，教育部武漢大學環境法研究基地學術委員。個人專著及主編：生態環境法論。環境法教程。房地産法。物業規範管理教程。社會主義市場經濟的法律調整。現代企業制度等。

　　內容簡介：

　　誘人的廣告，使多少善良的購房者落入陷阱。定好的合同，開發商一拖再拖不予履行。買到的新房，房産證卻不是屬於自己。

　　如今，房地産業不僅是國民經濟新的增長點，也是百姓生活中越來越重要的組成部分，安居的夢想，使多少家庭為之負債清囊。但隨著商品房的熱銷，在商品房的預售環節出現了許許多多的糾紛，涉及越來越多的法律問題，作為人生當中的一項重要投資，百姓該如何擦亮雙眼，理性購房？是所有購房者需要了解的。掌握商品房銷售的法律規定、以案例為典型分析法律問題，無論對於房地産業的發展還是保護購房者的利益都具有實際的意義。

　　預售商品房它涉及一系列法律的問題，大致上我們可以把它分成三個階段，也就是説，合同簽訂的前期、合同履行的中期以及合同履行的後期，在這三個階段中，都有可能發生法律的爭議。在這個三個階段中，各自的法律問題又有不同的特點。

　　在合同簽訂的前期，我們在購房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實物的模型等等，只要是不寫到合同中，很難要求賣方對此承擔合同的責任。那麼這種宣傳假如不能兌現，還能否作為法律的依據呢？

　　在合同履行過程中發生的爭議，按照合同法的要求，只要是合同中做出了規定，就必須嚴格的履行。那麼業主入住後，配套設施卻不能兌現，生活服務設施投入使用，究竟是以哪一個時間段為準呢？如果説合同中沒約定的話，那麼怎麼樣來認定合理的期限呢？

　　美麗的家園不只是夢想，用法律的明燈為我們引航。中國人民大學教授周珂，將從商品房案例的剖析中為我們揭示：如何規避《購房的陷阱》

　　（全文）

　　(背景專題： 2004年3月15日，中國消費者協會公佈了一項題為“十大維權熱點難點”的最新調查。結果顯示，目前商品房的消費投訴最多，居十大消維權投訴熱點之首。按照中國消費者協會的統計分析，商品房的消費投訴已連續4年高速增長，2003年商品房投訴比上年大幅增長了18%。這些投訴主要集中在五個方面：一是違規銷售；二是質量問題；三是價格上漲和面積縮水；四是虛假廣告誤導；五是預售金被開發商非法侵吞。全國人大常委會1994年通過的《中華人民共和國房地産法》，2003年通過的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》將為購房者依法維權提供法律保障。)

　　（一）

　　商品房買賣對於普通百姓來説是一件很大的事情，我國商品房買賣有一個特點，這就是預售商品房佔了相當大的比例，同時，預售商品房也存在著許多法律的問題，這主要是表現在預售商品房合同與一般的商品買賣合同比較起來風險大、週期長、發生糾紛的比例比較大，而且簽訂合同的程序也更為複雜。老百姓的話來説是“隔山買牛”，這樣發生爭議的可能性就比較大。所以，這裡涉及的法律問題非常多，因此，法律防範就是一個至關重要的問題。

　　預售商品房它涉及一系列法律的問題，大致上我們可以把它分成三個階段，也就是説，合同簽訂的前期、合同履行的中期以及合同履行的後期，在這三個階段中，都有可能發生法律的爭議。在這個三個階段中，各自的法律問題又有不同的特點。首先呢，我們看前期有可能發生的問題，請看下面這樣一個案例。

　　[案例一：位於深圳市梅林路的山水居，是由深圳市正瑞投資發展有限公司負責開發的一處住宅小區，2000年初，深圳一家主要報紙刊出了山水居樓盤的銷售廣告，由於宣傳中的小區環境優美，價格優惠，山水居在短時間內吸引了重多購房者的注意，現在的住戶還清楚地得當時欣喜的心情。

　　住戶：他曾經提供了有一個宣傳手冊，叫山水居的完美居家計劃，因為當時我們買的時候，這個樓還沒有建，什麼都沒有，那麼它有這麼一個計劃，我們覺得也是比較詳細了，把我們生活的方方面面都想到了，我們相信既然想到了，那就去做，那就是一個行動的問題了。

　　業主很快發現，真實的小區和開發商當初的宣傳大相徑庭，這是當年的樓書，這是樓書上美麗的山水居，旁邊的文字是這樣注解的：小區創造出了豐富多彩的內部環境，流泉、假山幽靜、碧池，遊魚與清秀典雅的建築交相輝映，然而現實到底是怎樣的呢？

　　住戶：這個説起來，我們感覺就跟我們當時從它的宣傳還有它市場營銷的那些資料上來看，差得就比較遠了。

　　除了這個小小的兒童活動場和花壇，當年樓書上有山有水的小區現在就只剩下這擁擠的樓群。依山傍水的美麗園林，原來只是開發商創造的海市蜃樓，那樓書上濃重推出的另一特色，完美居家計劃總該能夠實現吧，那些內容曾經讓眾多業主怦然心動，可現在他們再也找不到當初心動的理由。

　　住戶：那麼當時它這裡面就講得就非常讓我們覺得很心動，就包含一些配菜中心，託兒服務，自助洗衣房，書吧，家庭服務中心，小區的超市，就是很便利我們生活的這些東西，到現在為止，我們住進來一年多了，是一個影子都沒有，所有的這些配套。

　　開發商：這是這麼説，如果我們針對這個來説，我周邊都有配菜中心肯定是有，我們旁邊有個送菜中心，這個不是説是我山水居裏面的要求。

　　記者：它整個已經界定了是山水居內，這個話應該怎樣理解？就是也可以叫做山水居內？

　　開發商：不是，也不是山數居內，這個裏面，這種宣傳肯定有一點誇大了，肯定有誇大的，我只能這麼説。

　　記者：這種誇大屬於什麼性質的行為呢？

　　開發商：那看誰去理解。

　　記者：你的理解是什麼？

　　開發商：就是吸引更多的，就是刺激消費，刺激購房。

　　這樣的廣告誇大使山水居的入住率高達95 ％，這給正瑞公司帶來了豐厚的利潤，難怪田主任會給它戴上促進消費的美譽，在這個經濟圈裏惟一受害的就只有山水居的住戶們。

　　住戶：我們現在不要説上當受騙，我們簡直是投訴無門，我們現在找他們，他們就是不理不睬，就是這樣，我們現在就是沒辦法。]

　　這個案例，它是合同成立前的廣告宣傳，與合同的履行的實際情況不符，所産生的爭議。在廣告宣傳這個問題上，主要涉及了兩方面法律的問題，一方面是廣告管理法，一般情況下，與合同責任也就是與民事責任沒有直接的關係，這是第一方面法律的問題。第二方面法律問題就是合同法的問題，如果廣告宣傳中，一些內容是直接體現在合同中的，那麼這就會對合同的訂立産生重大的影響，就會産生合同責任問題。

　　大家知道，簽訂合同在法律上要求有兩個步驟，也就是我們經常講的邀約和承諾。邀約這是指當事人一方，向他方提出訂立合同的要求或者建議。承諾是受邀約人同意邀約的這種意思表示，這是指一方邀約一經承諾，合同就正式的成立。一般來説，廣告宣傳在法律上，人們把它叫做邀約邀請，邀約邀請又稱引誘性邀約，這是指一方邀請對方向自己發出簽訂合同的邀約，賣方邀請買方之後自己就變成了邀約方，賣方發出邀約邀請之後，買方提出邀約，賣方這時就成為了承諾方。邀請本身一般不産生合同責任，這是咱們合同法對邀約邀請這樣確定了它的法律的性質。

　　我們在購房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實物的模型等等，基本上都屬於邀約邀請的這種方式，只要是不寫到合同中，很難要求賣方對此承擔合同的責任。那麼這種宣傳能否兌現？基本上屬於賣方商業道德的這種範疇，不能夠作為法律的依據。買方在簽約時往往就有一個思維的誤區，認為廣告宣傳是白紙黑字寫著，一般的老百姓對待這個意思表示就認為，是不是落實在書面上。往往宣傳廣告也是以一種書面形式錶現的，所以很多買方就把邀約邀請誤認為是一種具有法律意義的邀約。另外，實物模型，一般的買方也把它認為就是合同的內容，實物模型表現的樓層高度是多少，綠化面積是多大，模型中還有很多配套的設施等等，往往做得都非常漂亮。那麼買方就把這個誤認為是合同中的內容，所以就把邀約邀請誤認為是履行合同的依據，或者是把廣告宣傳誤認為是合同附件，把它誤認為是合同當然的組成部分。

　　當然我們説如果廣告宣傳的內容不寫入合同，一般來説對賣方是沒有約束力的。比如小區的車位問題呀，綠化問題呀，商業生活服務的設施等等。那麼如果這些個廣告宣傳的內容寫入到合同中，就成為了合同的條款和合同的內容，那麼賣方就必須兌現，如果不兌現就要承擔違約的責任。

　　（專題：如今，在預售商品房的買賣中，開發商往往並不把廣告中誘人的言辭寫入購房合同中，上當受騙了的購房者是否還能依法維權呢？最高人民法院在2003年的司法解釋中明確規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為邀約，但是，出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所做的説明和允諾，具體明確，並對商品房買賣合同的訂立，以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為邀約。）

　　視為邀約這四個字很重要，就是把它推進，就是作為一種邀約來處理，該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。

　　如何對開發規劃範圍內的房屋及相關設施做出界定？例如開發商在廣告中宣稱，本小區處於上風上水，空氣質量優良，周圍是林地，即將開通高速路等等。但是買方入住以後，發現在小區邊上有這麼一個工廠，這個工廠原來開發商是承諾需要拆遷走的，但是入住以後根本就不存在拆遷這樣的問題。

　　[案例二： 記者：那麼這邊是什麼？

　　開發商：這邊是一個什麼，是一個廠，是捷順的一個廠。

　　記者：從圖上看，就是當時畫的像綠地一樣的地方，就是這個位置。

　　開發商：不是這一片。

　　儘管這位田主任矢口否認，我們通過比對還是能清楚的找到答案，這是平面規劃圖上小區樓群的分佈，早已存在的工廠就坐落在這裡，而它恰恰是宣傳畫冊上綠地的位置，當初為了增強小區的吸引力，精益求精的開發商在製作宣傳畫冊時，可沒少費工夫。

　　知情人：然後在模型和各種樓書上都可以看到，是把工廠的這塊地全部是作為了綠地跟假山，進行綠化，實際上這是不可能的，到現在我們還可以看到這個工廠。]

　　這樣存在工廠以後，小區的空氣質量當然就要受到一些影響。或者是原來承諾的林地，買方入住以後林地也沒了，這個林地又變成了一個新的開發區。這種情況都應當是屬於範圍規劃外的事情，但是如果出現的問題是處在開發規劃區範圍內的，也就是小區範圍內的，那麼這些事項就應當就視為邀約。也就是説邀約邀請當中涉及的事項是規劃範圍內的，一般的來看，應當視為邀約的內容。比如，小區內的綠化、車位，還有開發商承諾的商業、服務業的這些配套設施等等，這些都是處於小區範圍內的，這樣的一些廣告宣傳的內容，都應當視為邀約的內容。

　　總得來看在這個案例中，開發商的廣告宣傳有一些已經寫入了合同，應當視為合同的內容，如果不兌現的話，應當承擔違約的責任，還有一些即使是沒有寫入到合同中。但是，如果它是屬於規劃範圍內的事項，如果對合同的訂立和房屋的價格産生重大的影響，也應當視為合同的內容，還有一些是雖然沒有寫入合同。但是按照法律的要求，是商品房買賣合同必須具備這些條款的，那麼這樣的一些邀約邀請的內容，也應當視為邀約的內容，如果不兌現，也應當承擔違約的責任。這是我們要講的在商品房預售合同簽訂的初期涉及的廣告宣傳與合同實際履行發生矛盾的時候，應當如何認定和處理的一些法律的問題。

　　（二）

　　下面我們談一下商品房預售合同在履行過程中，經常發生的一些問題。

　　[案例三：1997年底，位於北京北三環中路的一幢高檔商品房投入了使用，它的開發商就是人們熟悉的深圳房地産企業——深房集團，這幢被稱為深房商業大廈的高檔公寓之所以引人注目，是因為它的銷售價格的起點，每平方米超過了一萬元人民幣，到底是什麼樣的條件打動了業主會掏每平方米一萬元的高價在深房大廈投資置業呢？

　　業主們説，叫他們感到放心的是，他們簽訂了一個比較完備的購房合同，僅在購房合同的附件中，我們就看到了有關建築材料及附屬設施的二十多項補充條款。可業主們沒有想到，從他們入住一開始到現在，他們得對照合同一項項地找開發商交涉，而且這種交涉五年來一直沒有停止過。

　　1997年12月深房大廈交付業主使用，然而對於部分購買了期房的業主，他們的入住時間已經比合同約定的交房日期1997年7月延遲了170多天，業主和開發商交涉沒有結果，於是兩位業主率先為此打起了官司。他們的官司勝訴後，其他業主要求開發商支付違約金的要求，才得到了開發商的認可，然而這場官司只是漫漫維權路的開始。

　　住上新房後一位業主發現，合同中許諾的高級進口衛生潔具根本不是進口産品，這樣在入住一年多以後，開發商答應以國産産品與國外産品之間的差價為基礎，向業主們進行雙倍賠償。業主們還告訴我們，合同中約定的296個停車位，現在仍然沒有兌現，不得已他們只能把車輛停在狹窄的道路兩旁，至於合同中約定的配套設施，諸如銀行、郵局、咖啡廳、網球場、游泳池等生活服務設施，到現在還只是停留在圖紙上，那麼對於遲遲沒有兌現的配套措施，開發商是怎麼答覆業主的呢？

　　業主：配套設施它一直就説我們現在資金比較緊張，正在籌措資金，肯定要解決這個問題。

　　由於售房合同中也沒有約定這些配套設施完工和交付的日期，因此開發商一拖再拖，業主們也沒有辦法，但是到了2001年業主們了解到當初開發商許諾用於建設配套設施的土地，已經被開發商轉賣他人，業主們這才意識到五年來他們苦苦等待的配套設施已經成為了一個泡影，因為另一座塔樓以及裙樓的招牌已經告訴了他們一切，也就是説，到此為止，開發商已經用他們的行動表明，他們根本不會履行合同約定的有關配套設施的條款了。那麼，出鉅資買房的業主們該怎麼辦？]

　　這個案例是合同履行過程中發生的爭議，它既涉及合同的問題，又涉及規劃變更的問題，按照合同法的要求，只要是合同中做出了規定，就必須嚴格的履行，除非是發生了不可抗力等法定免責的事由。那麼生活服務設施投入使用，究竟是以哪一個時間段為準呢？如果説合同中沒約定的話，這就需要有一個合理的期限來認定。那麼怎麼樣來認定合理的期限呢？一方面在住宅小區中，生活服務設施與住房的關係，主要是它表現在主要建築物與輔助建築物的關係。輔助性建築物如果遲遲不完成，當然會影響到主要建築物的使用，另外一方面，如果等到住宅建成以後，這些輔助性設施才投入了使用，那麼也會嚴重的影響居民的居住的安寧的利益，比如説居民都入住了以後，這邊生活輔助設施才開始施工，那麼會造成一些噪聲、空氣這方面的污染，這也會影響到主要建築物的使用。因此，原則上我們説，生活服務設施應當是與住房同時投入到使用中，如果是屬於分期的開發，那麼最遲也應當與後期的住房同時投入到使用中。在這個案件中，開發商最終把合同中規定的用於配套設施的土地轉賣了他人。首先是一種嚴重違約的行為，因為合同中明確規定開發商有提供生活輔助設施這樣的義務。但是最後沒有兌現，這是嚴重違約的行為，應當承擔違約的責任。這種違約責任，買方可以要求解除合同，並且按照法律和合同的規定賠償損失。

　　此外，小區的配套設施的土地一般的來説，這種土地的使用權是屬於全體業主所有，開發商轉賣這部分土地使用權，它也是對全體業主合法權益的一種侵害，因此構成了侵權的法律責任，所以業主們在這種情況下，既可以選擇追究違約責任，也可以選擇追究侵權的責任。在這個案例中，轉賣土地肯定會涉及規劃的變更，這種變更呢，將會産生嚴重的法律後果，大家知道我國房地産開發的程序中，第一個程序就是規劃，城市規劃。這個規劃它不僅涉及開發商的利益，也涉及買方的利益，同時也可能涉及社會公共的利益。所以，一經確定就不能夠輕易的變更，如果變更了，往往就有可能導致利益的失衡，産生各種各樣的爭議。

　　但是在實踐中，至少是到目前為止，輕易變更規劃這樣的問題呢，在房地産的開發和交易的過程中，經常的發生這類的問題，這個也是我們制度上存在的一些問題。那麼這種變更的結果大部分是有利於開發商，比如説開發商把規劃中的容積率給變更了，同樣範圍的土地，他建造了更多的建築平方米的商品房。這樣的話，他獲利當然就增長了，或者是改變了建築的高度，或者是減少了綠化的比例，或者是改變了配套設施，等等。

　　所以在以上的這個案例中，業主可以提起訴訟，要求開發商把轉賣土地的全部收益，作為不當得利退還給業主，如果業主要求退房，並且要求開發商承擔違約責任，也應當受到法律的支持。

　　（三）

　　下面我們再看第三個案例，第三個案例是在合同履行的後期，經常發生的問題，這個案例涉及房屋産權問題中的産權證，還有可能會涉及“一房二賣”，甚至“一房多賣”這樣的法律問題。在預售商品房中，産權證是經常發生糾紛的一個問題，一般情況下，現房交易發生産權證這方面的爭議不太多，那麼這也使預售商品房的交易風險就加大了，所以必須要加強法律上的防範。商品房與其他住房最顯著的不同就是在於它是有産權的，也就是有房屋所有權的這樣的房屋，住房商品化改革，在法律形式上，實際上就是要體現業主手中要持有産權證，可以説，沒有産權證，就不是商品房，而且産權證對於業主的不動産利益是一個基本的前提，如果沒有産權證，業主要對他的房屋出租、抵押貸款等等，也就沒有法律上的依據。

　　辦理産權證與預售商品房所謂“五證”是相聯絡的，一般我們説“五證”包括規劃證、土地使用權證、開工許可證、商品房預售許可證和竣工驗收證這麼五個證。那麼缺少這“五證”中任何一個證，都有可能導致産權證在辦理的過程中，發生法律上的障礙。其中，商品房預售許可證是最重要的、最基本的，沒有這個預售許可證，按照最高法院的司法解釋，這個商品房預售合同就是一個無效合同，那麼沒有其他的這四個證商品房預售合同有可能不是無效合同，但是如果沒有預售許可證，這個商品房預售合同肯定就是一個無效合同，辦理産權證的主要義務應當是賣方，買方只起一個配合的作用。

　　在正常情況下，商品房交付使用後，辦理産權證只需要經過行政機關審查、登記、發證這樣的一個程序就可以了。那麼這個程序從期間上看有一兩個月應當是足夠了，那麼産權證遲遲辦不下來，往往是另外有其他的一些因素，例如辦理産權證需要其他房地産開發的證件不齊，比如我們前面提到的這五個證不齊，這些方面都有可能導致産權證辦理的困難。那麼還有一種情況，純粹由於賣方個人的原因，由於賣方自己單方的原因致使辦不下産權證，比如像這個案例中提到的，開發商把這個商品房的産權證辦理給其他人了，然後再以其他人的名義向銀行申請貸款，那麼這種做法當然買方就不能夠辦下來産權證。

　　現行的商品房買賣合同示範文本，對於産權證的問題並沒有明確的規定，在這種情況下當事人可以有兩種選擇，第一種，就是不再做任何的約定，如果發生了問題，就是按照我前面講的最高人民法院的司法解釋來進行處理。第二種選擇，就是雙方可以在合同中做出專門的約定，這種約定有可能對賣方有利的，也有可能是對買方有利的。但是如果在合同中做出了約定，發生了爭議以後，就將按照合同約定內容來進行處理。

　　這個案例中有可能發生開發商以他人的名義辦理産權證，有可能會發生“一房二賣”這樣的目的。“一房二賣”這是一種非常嚴重的、非常惡劣的一種違約的行為，它帶有商業欺詐的性質。因此，法律對這種違約行為，規定的違約責任也是非常重的，這種違約責任帶有懲罰性。在最高人民法院的司法解釋中，對這種行為就規定可以使用懲罰性賠償的方法。這種懲罰性的賠償表現在：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人，可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　那麼這一個情況有這樣兩種：第一是商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人，又將該房屋抵押給第三人的，第二種情況是商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人的。在這個司法解釋中，對無法取得房屋應當有一個全面的一個理解，這裡既包括實物形態意義上的，也就説沒有辦法取得房屋的實物，沒有辦法入住進去，同時也應當理解包括法律産權形態意義上的，也就是説沒有取得産權證。嚴格地説在法律上，沒有取得産權證就是沒有辦法實際取得房屋。因此在這個案例中，購房者就可以按照最高法院這個司法解釋，要求解除合同，退還購房款的本息，賠償損失，並且在賠償損失上，可以要求賣方承擔購房款一倍的賠償責任。

　　以上我們就把商品房預售合同在訂立履行過程中，在三個階段上可能發生的這些法律問題，簡單地做了一些討論。實際涉及的問題還遠遠不止這一些，希望大家關心我國房地産法的問題，使我國住房商品化的法律保證進一步地健全起來，謝謝各位。

　　（來源：cctv-10《百家講壇》欄目）