CCTV.com消息（今日關注）：
中國房價漲聲一片：央行否認“醞釀房貸五成按揭政策”，面對變幻莫測的房地産市場，國家宏觀調控的效果如何？房地産商扮演著什麼角色？消費者應該保持怎樣的心態？
演播室主持人 魯健：
觀眾朋友大家好，歡迎您收看《今日關注》。
今天我們來關注房價的話題。最近在網絡上有人改編了一段著名的臺詞來形容買房的這種複雜心情，是這麼説的：“曾經有一套住房擺在我的面前，可是我卻沒有珍惜，等到漲價了以後我才追悔莫及，如果再給我一次機會，我一定把它果斷地買下來。”確實針對變幻莫測的房地産市場，這個房子到底該買不該買？針對房地産市場的投機行為政府和開發商又應該做些什麼？今天我們就來探討這些話題，給大家介紹一下嘉賓，一位是中國社科院金融研究所金融發展和制度室的主任易憲容先生，你好，還有一位是《中華工商時報》的副總編輯水皮先生，常年研究房地産和股市，是一位經濟學的專家了。
最近可能關於房價的一個消息，前段時間有一個新聞報出來，央行準備要提高貸款買房的首富比例要提高到五成，隨即央行很快就予以了否認，我注意到這個消息出來以後，易教授在接受媒體採訪的時候已經説不可能，提高到五成不可能，您是怎麼想的？
易憲容 中國社會科學院金融研究所金融發展研究室主任：
第二天就有很多媒體打電話採訪我，我覺得絕對不可能。因為按揭這個産品它是一個經營杠桿，如果説你把把這個提高五成以後，把整個經營杠桿的功能馬上就弱化了，這是第一條。第二條如果説提高了五成的情況下，很多人要買房人買不了，但是對投資人沒有關係，他可以跟開發商合謀，比如説我這100萬我價格升了200萬，同年再借100萬過來。比如説最近上海發現很多事，一個人可以拿6.5億買110套房子，這就跟開發商在合謀。
主持人：
也就是造成房價不正常上漲，可能恰恰是那部分投機的人。但是貸款比例上升到五成的話可能不能阻止那幫投機的商人，反而阻止的是一般需要房屋的人。
水皮 中華工商時報社副總編輯：
針對正常的消費不僅是構成遏制，基本上是封殺，因為它是有著杠桿效應。第一時間聽到這個消息的時候，基本上可以判斷這是一個假新聞，
主持人：
後來央行也確實予以了否認。
水皮：
因為他還是缺了一點基本的常識。如果以這種方式來進行調控的話，就像魯迅説的那句話，“你潑臟水的時候，是把孩子一起潑了”，那就沒有意思了，這種調控可以想象的，這個措施出臺的話那整個市場變成一個死了一個市場。
主持人：
好鋼沒有用到鋼刃上，反而是損害了房地産市場的發展。
易憲容：
這個沒有對症下藥。
主持人：
但是我們注意到網絡上有一個調查，你是不是支持央行提高貸款的首付款比例提高到4到5成，支持的達到了64.2％，另外還有一個相關的調查，如這個政策出臺不會會影響到你買房的計劃呢？我們來看一看，同樣有將近60％的網友他們認為説肯定會影響到自己的購房計劃的，從這個調查結果能夠説明什麼呢？
這裡有幾個問題，第一個很多民眾在限制高房價的時候，沒有辦法競爭市場。通過這種住房按揭提高以後，他希望把房價調整下來。為什麼很多人他不會買房呢？他根本沒有能力，這麼高的房價基本上70％的民眾沒有能力。
主持人：
所以這個調查更多的可能是一種情緒的表現了。
水皮：
可能大多數的被調查者並沒有購房的意願，或者説至少現在有這個意願，或者説有意願但是根本不可能買得起房，所以他們會選擇這樣。
主持人：
第二個調查我們也注意到，如果真的央行提高首付款的比例的話，很多人買房的意願還是會受到影響。
水皮：
那就更買不起房。
易憲容：
因為現在住房市場快速發展，是跟我們金融産品按揭有關係的。我的調查結果是近90％的民眾按揭來講，所有很多人……
主持人：
但是現在好多的專家也認為，雖然不至於漲到四成和五成，但是這個首付款的比例還是應該適當的調高一點。
易憲容：
我當天就講升到30％比較合適一點，三成的比例以後一般的世界很多的地方都是這樣的比例，比説香港等等，這樣風險可以降低一點，另外一點讓消費者本身他的租金佔有量提高，對那些炒作的人來講也人他們的成本提高，這樣炒作也可以降低一些，三成還是比較合適的。
主持人：
對房價還是會産生一些影響？
水皮：
我印象中我們現在的兩成實際上是優惠的政策，前幾年房地産比較低迷的時候，它是刺激市場需求的政策，現在這個市場過熱的情況之下，政策隨時做一個調整，恢復原來的一些規定。
主持人：
對這些投機者雖然不能産生根本的影響，但是最起碼也會從某種程度上也産生一些遏制的作用，畢竟首付款的成本提高了以後，他要付出的成本也要相對高一些。當然了這場爭論央行出來否認肯定也是跟現在第一季度房價上漲過快有直接的關係，可能大家最近也非常關注這個話題，接下來我們就通過一個短片了解一下最近房地産市場發展的情況。
解説：
中國國家發改委、國家統計局調查顯示，一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5％。一季度北京房屋銷售價格同比上漲7.1％，新建商品住房銷售價格上漲7.6％，北京房地産信息網的數據顯示，今年一季度住宅均價每平方米7168元，去年同期均價為每平方米6235元，同比上漲15％，比去年全年均價上漲每平方米448元。
一季度上海房地産投資279.96億元，同比增長6.3％，自開春以來，廣州房價持續上漲，新房均價為平方米7483元，漲幅達到14％。一季度深圳全市商品住宅均價為每平方米8126.14元，同比上漲25.63％，特區內商品住宅價格平均為每平方米1031.89元，同比上漲35.46％。一季度大連房價以14.9％的漲幅位居中國70個城市之首，目前大連市區的商品房均價達到每平方米7500元左右。
主持人：
就拿北京為例，根據有關信息機構的統計，商品住宅商品房上升了15％，但是也有機構説其實還是把密雲這些郊區的顯示包含在裏面了。要是僅僅算市區的話可能不僅僅是15％，可能達到20％這樣的高度。因為我五一期間也專門在北京的樓市去看了看，確實感覺到上漲的幅度很大，尤其是繁華地，像CBD地區，去年年底是9000千多一平米的地區，現在都漲到了一萬三，這個幅度確實是很大了，為什麼第一季度房價上漲的趨勢這麼快？
易憲容：
這裡頭有幾個原因，我們房價統計有很大問題，平均房價按道理是一個沒有意義的概念，政府很容易操縱價格，價格比較低，我把高端産品拿下來，如果有價格比較高，我專門生産高端産品出來，低端産品少一些，我們現在僅僅看平均房價我覺得沒有辦法真正判斷房價漲跌，就跟你剛才所説的，我真正的房價來講就是一個樓盤同樣的産品，到底在一個時間內漲價多少，我們北京房價上漲的幅度是14.8，其實比這個幅度要高一些，為什麼會漲這麼高？我曾經做了一個分析，這個分析它有一個很特別的東西，一方面房價快速上漲，但是另一方面我們統計局的住房控制力也上升，一季度上升了23點多，到了1.23億萬平方米，住房按揭貸款2004年的時候是4700億，到了2005的時候2600億，到了2006年一季度的時候下跌到256億，這個數據説明一個什麼問題？個人消費住房這一塊兒只是2004的五分之一，一個房價在快速上漲，另一個方面你這個控制很多，但是買的民眾不多。
主持人：
那房子都被誰買走了？
易憲容：
沒有買走。
主持人：
空置了？
易憲容：
不是，房地産商在操縱價格。我曾經也問過，他們也告訴我，他這個樓盤賣不賣，比如説他們告訴賣的人，每個算多少，我們賣一套我們價格上漲。
主持人：
水皮好像也曾經説過，現在的房地産開發商有關點股市做莊的味道了？
水皮：
我始終認為是這樣，房地産有消費的功能，同時有兼具投資的功能，但是投資的功能如果控制不好的話，它就會演化成投機，投機直接會産生泡沫的膨脹。你剛提到北京房價的上漲，我一直認為如果把它作為投資市場看的話，北京的市場不是主戰場，主戰場在哪呢？在上海，主戰場始終在上海，這一波房地産的行情主戰場始終是上海，上海在過去兩年我們大家都知道是一個調控的重點地區，房價也的確是停止了上漲了勢頭，我們也知道市區的房價並沒有回調多少，但是今天4月份現在商品房的成交量又重新放出來了，而且創了調控以來的新高。
主持人：
報紙的頭條就是商品房又創調控以來的新高。
水皮：
這是昨天的報紙了。北京是個什麼概念？北京實際最近兩年它是一個補漲的概念，領漲板塊上海價格沒有下來的情況之下，等於是騰出了北京的一個上漲空間。2001年的時候北京的平均房價是4700塊錢，上海的房價是3200，活活差1500塊錢，1500塊錢是一套房改房的價，在北京買一套房，你在上海可以買兩套房，一套商品房加一套房改房，現在價差是多少，上海現在是9300塊錢左右，北京的房價經過20％左右的漲升之後平均價格現在是7000多一點，當然可能市區中心要高一點，還有差距。
主持人：
就像這幅漫畫看到的一樣，這些消費者購房的時候昨天的房價還在這兒呢，怎麼飛漲起來了，房子已經漲到觸手不可及的地方。
水皮：
這個房價已經跟股價基本上相等，一天一個價。
主持人：
對。現在這種狀況很多的購房者也發出了，到底這個房子是該買還是不該買？很矛盾，你説如果不買的話，怕它再漲下去，如果買現在房價確實已經是高不可攀了，到底應該怎麼辦呢？
易憲容：
民眾都認為房價很高的情況下你根據就不要進入房價市場，因為我最近也有一個很簡單的判斷三個標準，你個人收入的房價比，還有按揭收入的比，還有一個家庭負債力，根據這三個標準來講，你一個人根據自己的情況判斷房價高還是低，如果很高的情況下你就不要進入房價市場，還有一個你如果假定自己有錢，你就進入房價市場，你一定要把各種風險考慮進去，為什麼講呢？因為房價在上漲，你就要考慮利率變化不變化，今後的房價是不是永遠這樣下去，因為任何一個市場沒有只深不跌的價格。
主持人：
現在央行再一次提高貸款利率以後，消費者好像又進入了一個新的觀望期，剛才我們也談到了在房地産今年第一季度的變化房價是攀升很快，在現在房地産市場當中確實還有很多的投機行為導致了房屋價格居高不下，在這個過程當中政府和開發商又應該扮演什麼樣的角色，稍候我們再來探討。
解説：
面對價格一路走高的房地産市場，房地産商又扮演著什麼樣的顏色？相關部門應該採取什麼樣的有利措施？《今日關注》繼續討論。
主持人：
剛才我們看到全國各地房價是漲聲一片，給人們的感覺房地産市場非常的繁榮，但是我看到北京市的調查結果説60％房子是空置的，期房，可賣但是不賣的60％，這是什麼原因？這説明什麼呢？
易憲容：
房地産開發商一方面把價格拼命抬高，然後做幾個産品抬高價格。
主持人：
他在營造一種虛假繁榮。
易憲容：
繁榮是沒有，因為住房這個産品跟其它産品不同，唯一性它的壟斷性，他認為房地産的人他可能通過他的壟斷和民意之後，他的價格動在哪，如果假定用誘導這個方式，大家都進到市場，你趕快去買吧，這個時候很難控制價格，控制價格的時候左邊那個……
水皮：
實際上還是投資市場信息不對稱的問題。我印象中去年好像福建物價局曾經公佈過房地産的成本問題，但是受很大的輿論壓力，我估計主要是房地産商的壓力，這個就沒有再繼續公佈。如果你把他看作一個投資的話，如果大家是進入到上升通道的話，房地産商他會使用各種各樣的辦法來壓房，我們現在一般説得比較多的是囤積居奇，實際上未必是齊，但在目前這個狀態下，你明知道它進入一個上升通道，如果你也是開發商的話你也會儘量推遲銷售的時間，因為他推遲一天意味著他就多掙一天錢。
易憲容：
作為一個投資品的時候，投資品的價格要看預期，未來怎麼變化，價格這個走勢。
主持人：
但這也是一種投機行為了，對房地産開發商來説。最近北京建委也出臺了相關的規定，被稱為53條，這53條裏面也談到，如果開展商囤積房屋的話會設一定的處罰，比如説半個月內不整改就會停售一個月。
水皮：
我覺得這個正好幫了他的忙，你想他本來就是囤積居奇，他本來就不想賣，你還讓他停一個月，你除非是沒收，或者什麼的。我們現在房地産的調控，特別是價格的調控，現在手段跟他的目的總是有背離的地方，所以過去兩年的時間也説明好像沒有對症下藥，一方面它的確是有一個消費的需求在那裏面，如果消費需求的確存在的話，他最多未來需求近期釋放，提前到現在釋放，他會構成一定的泡沫，但這個泡沫相對來講不會太大，最大的泡沫實際上還在於，特別是熱前遊資帶來的炒作和投機行為。
主持人：
現在關鍵我們已經找到了癥結所在，房地産價格居不下，可能最重要的原因可能就是投機行為和炒作行為，關鍵現在的藥方怎麼開？現在藥方怎麼開到關鍵的位置，我也注意到這篇文章提出兩個辦法，第一個是就是要提高首付比例，甚至建議提到四成五成也沒有問題，還有就是取消期房預售制度。深圳現在已經是率先在全國開始，已經做到這一點，這兩個辦法能夠用到關鍵處嗎？
易憲容：
我們房地産問題是一種很大的問題了，僅僅用簡單的辦法是不可能的。我們現在有這樣的考慮，短期出了什麼政策？中期出了什麼政策？長期出了什麼政策？短期來房價快速上漲的時候，我們可以通過利率調整的方式，房地産交易稅的方式做一個調整，對外資金進入房地産市場應該嚴格審查，另外出臺一些比較好的規定，你不取消也要修改，對銀行的信貸規則，如果給他們一個嚴格的審查，有人説對那些……，處理一部分，可能也是比較大的，最重要的來講我們房地産市場今後未來如何發展？對美國來講有一個《住宅支付法》，要讓大多數民眾都進入房地産市場，我們也要推出相關的政策，比如説我們經常買住房，買到二套三套的時候，我就把價格的方式提高，這樣講房地産炒作的方式就會比較好一些。
水皮：
我覺得最關鍵的以前很少提到的，首先你立法禁止炒房，因為房子和股票還是不一樣的。
主持人：
光靠行政規定還不夠。
水皮：
必須得立法，禁止炒房，為什麼？我們這裡不展開講，我一説可能大家也明白，你要保證人人有居住，人人有屋住的話，你就不可能進入所謂的投資者放開來買，如果你讓比爾蓋茨來北京買房，放開買的話他可以把北京買光了，所以不可能的，你必須得保證本地的居民，你的購房和居住相聯絡起來，他不應該單純成為一個投資品種，這個是最最關鍵的。其它的包括經濟的手段也都有用，稅收也好，首付也好，但是總是兩面的，雙刃劍，他會對真實的消費也會構成一定的遏製作用，但是經濟的手段目前來講對投機的衝擊是不大的，相反是對消費行為是會構成傷害的，你如果要是近期的手段，你要把空置率降下來，這個話不是我講的，一個辦法很簡單，抓幾個行長就行了。因為房地産的事情背後還是透視著我們的金融體制不健全，比如説央行再三要求出具林耕，國務院也再三要求發佈林耕的信號，沒有用的，今年一季度的貸款……
主持人：
因為很多金融性的負責人把房地産還是看作一個優良資産。而且從目前的情況來講，基本上還算是優良資産。
水皮：
但是我給你提供一個信息，現在到目前為止權威部門自己提供的，不良資産已經到了一千多個億，就是在行業分類中間，房地産不良資産率排在第四位。
主持人：
應該引起警醒。
水皮：
包括我們討論的，因為房地産是一個週期性很強的貸款項目，恰恰是現在開始進入風險道路期，以後未必它會是一塊大家認為中的優質資産。
易憲容：
一般在國外來講只要動用利率這個工具，房價會慢慢調整過來，因為中國目前整個經濟上的大問題低利率政策導致一系列結果，因為利率一低以後，無論投資過來，炒作過來，成本都很低，誰見了錢都是一塊大利，政府如果是假定他能對這個認識比較清楚，利率慢慢的調整過來，上去，就不是加你本身的多少，比如説現在有些人説加0.27沒什麼關係，這是很錯的，金融不是研究你現在結果如何，就是要告訴在未來不確定情況下來規避風險，也就是告訴你利率現在加了以後，未來加不加，如果認識利率還在變化，民眾企業就把它的預期就影響很大，我們現在央行這方面還是要注意這個問題。
水皮：
我們現在決定是提高貸款利率，還有一個居民存款利率也相對提高，提高了之後的確可能解決一些心理的這種問題。
主持人：
可能大家就把投資房到房地産的錢存到銀行去了。
水皮：
至少你要給他一個選擇，或者至少告訴他往這個方向走可能獲利的空間更大。
主持人：
我倒覺得易教授提出的，從中長期角度來講，比如説購買多套住房，兩套以上的住房應該有相關的稅收制度，你買的房越多應該是稅收的越多。
易憲容：
要立法。
水皮：
不光是稅的問題。
易憲容：
美國、加拿大我最近也去過，他就有一個物業持有稅，除了住房越多成本越高，一般人都不會買兩套房子，只買一套房子。因為土地資源永遠是有限的，剛才水皮先生也説過了，土地這個東西都是每一個公民應該獲得一種權利，如果家人太多了以後，一些人就少了，這樣情況下政府通過法律方式，美國有一個法律《住宅支付法》，規定90％以上的民眾能夠通過住房市場去買房子，而不是70％以上的人沒有能力進入房價市場，政府比如説我要住房，我本身條件又不好，政府通過銀行的優惠利率，通過一些其它的措施讓他買便宜房子。
主持人：
對中低收入者有一些優惠的措施。
易憲容：
對。
水皮：
對有錢人的話恐怕在房地産投資上是必須要有限制的，你個人名下不能超過幾套房，一定要有這麼一個杠桿。
主持人：
對這種投機行為也應該進行相關的約束。非常感謝兩位嘉賓能夠到演播室今天來探討房價的問題。因為現在也有人做了一個測算，目前按照這種房價走勢其實租房比買房要划算，所以作為普通的消費者來説，在目前的房地産變幻莫測的市場當中還是應該保持一份冷靜。再次感謝兩位，也謝謝觀眾朋友收看今天的《今日關注》，明天的同一時間再會。
製片人：張立勇
策劃：楊修雯
編輯：劉維紅 倪彬彬
主持人：魯健
監製：王躍華
責編：陳卓
