CCTV.com消息（新聞調查）：
被採訪人：
雷 霞 北京美麗園小區業委會 主任
舒可心 北京朝陽園小區業委會 原主任
蔡若焱 北京上地西裏小區業委會 原主任
北 野 北京銀楓家園小區業委會 原主任
演播室：
説起業主維權這個話題，我們自然會想到那些發生在業主跟房産開發商、物業公司之間的矛盾和衝突：打官司的不新鮮、暴力事件也時有發生。本來應該安居樂業的小區，竟然變成了戰場。買房置業究竟圖的是什麼？當利益受到侵害時如何維權？維權的終極目的到底又為了什麼？今天的《新聞調查》帶你走近三位業主委員會主任。
解説：在當今中國的城市裏，購買商品房已經成為很多人最昂貴的消費項目。有人花費的是一輩子的積蓄，有人為此預支了未來幾十年的收入，當安居樂業的期望值不斷上升的時候，維權的需要也不可回避地擺在了我們的面前。2005年12月，一起物業糾紛案件的終審判決引起了人們的關注，原告北京美麗園小區業主委員會認為，物業公司向業主收取了多項不真實的費用，應該取消，最終美麗園業主委員會勝訴。
記者：當時是怎麼樣想到要打官司，走到這一步的？
雷霞（北京美麗園小區業委會主任）：這個走司法程序確實是被逼的，我們是一步一步地被逼上梁山的。
解説：有關物業費糾紛的訴訟越來越多，但是業委會能勝訴的案例卻很少。這個判決結果對於美麗園意味著，小區的物業費將由原來每平方米2.72元，下降到1.58元，減少了1.14元。一些人覺得美麗園的維權方式值得效倣，物業費降低讓業主省了冤枉錢。但也有人認為靠打官司來維權並不明智，並且降物業費可能會影響服務的品質，損害小區的長遠利益。
記者：你把這次你們的行為叫擰乾濕漉漉的物業費。
雷霞（北京美麗園小區業委會主任）：物業費不是一個神秘的東西，是一個能夠説得清楚，説得清道得白的一個事情，只要你去計算，只要你去花心思去做，它就可以算清楚。
記者：擰得幹嗎？
雷霞（北京美麗園小區業委會主任）：擰不幹，我們也是希望跟物業公司能夠和平相處，物業公司它也不應該是學雷鋒的，它也要有正常的利潤，但是我們希望這個利潤在雙方都能夠比較認可的這個範圍內。
記者串場：美麗園的官司雖然贏了，但是如果所有的矛盾和衝突都需要通過訴訟的方式來解決，那我們的生活又會變成怎樣？今天，越來越多的人買了房子、住進了新的小區，但是我們究竟要怎樣才能維護自己的權益？在法律的底線之上，我們還有沒有更好的方式？
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解説：47歲的舒可心原來是個成功的生意人，不知什麼時候開始，他成了北京城裏有名的業主維權人士，還有人稱他為“地産圈裏的票友專家”。盛名之下，不少小區的業主委員會邀請他去指導工作。而這個小區正準備更換物業公司。
業主：招完標的那個物業公司，你還得再召開業主大會。
業主：對。
業主：然後通過業主大會決議你才能去簽約，明白吧。
業主：先這麼做下去。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：你們可以做下去，如果小區沒有糾紛，你們就算躲過一劫。
業主：不會，我們不會冒這個險。
解説：這個小區業委會條件還不錯，他們在會所裏有自己的辦公室。但是對於業委會的工作他們似乎還沒有太多的經驗，舒可心正詳細地跟他們解釋更換物業公司應該預先考慮的問題。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：因為如果換了一家物業公司，你們沒辦法保證換的那家公司比這更好。
業主：不作為是福氣。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：大夥不讓你作為是你的福氣，你明白我的意思吧？
解説：舒可心跟小區業委會的人不厭其煩地説了一個來鐘頭，根據他多年的經驗，更換物業公司很可能會給小區帶來新的矛盾，將來也可能會讓業委會處於被動，下樓時舒可心再三叮囑這位業委會的委員，要慎重再慎重。像這樣的義務諮詢，舒可心自己稱之為“輸出革命”，他説幫助別人維權是快樂的，因為這事特別有意思。
解説：今年四十歲的蔡若焱也是北京業主維權圈裏的活躍人士，不僅在各類公益活動中常能見到他的出席，在網上，蔡若焱也常發表文章。目前，他是 “北京市海淀區和諧社區建設發展中心”的理事長。今天他主持的這個會議是人大代表為物業管理方面的立法工作，向各界徵集意見。
物業公司代表：那麼三分之二以上的業主又是什麼？是無數個除了受法律制約以外的不受任何約束的個體，那是什麼？説的粗俗一點是烏合之眾。
業主：你得了吧，你們《物業管理條例》真的是傾向於你們，什麼烏合之眾啊。
物業公司代表：當然我這句話説的很。
業主：對 你上來你這老你們 你們，沒有業主哪來的物業公司，業主就是物業公司的衣食父母。
解説：這位物業公司代表的話顯然讓業主代表很不高興，而這樣的場面對於蔡若焱來説已經見慣不怪了。幾年前他曾經擔任過自己所在小區的業委會主任，解決了不少物業糾紛。後來他被上地西裏居委會任命為民事調解副主任。結果，蔡若焱放著自己的生意不做，把建設和諧社區當成了今後的奮鬥目標。
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解説：北野是一位作家，和蔡若焱、舒可心相似的是，他也曾經擔任過自己小區的業委會主任。從主張自己和鄰居們的權益開始，逐漸發展到關注小區內的公共事務，然後又上升到對整個社會的維權現狀、維權問題進行思考。北野認為，自己的維權行為是一個學者的公民實驗。
業主：他們表示友好的原因是想成為你的朋友而沒有什麼見不得光的理由，有了誠實你就可以相信，事物是表裏如一的，不要想去愚弄別人，也不要讓別人來愚弄自己，可是我們往往受人愚弄，你説是不是。你裝修你要成為裝修專家，你買藥你還要成為那個任何藥的那種專家，對不對，買車，對，買車你還要懂車。哎呦 我的天 那一個人你説哪有那麼的大能耐，怎麼辦那。
解説：這是在北野家舉行的一場美德學習會，據説，已經堅持了挺長的一段時間，參加的幾位都是北野的鄰居，他們每週都會湊在一起談論有關美德的話題。儘管已經不做業委會主任了，但北野一直相信，美德教育是公民教育的一部分，而培養業主的公民意識是業主維權必不可少的條件。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：或者説我就看這一面，比如説這物業不好那它就什麼地方都不好，這個時候實際上也是對自己的一個不誠實。
解説：就在北野家的露臺上，他為我們做了一個非常好的提示，他説在這裡我們可以看到幾十年來中國人居住方式、形態的變化和縮影。這邊是一個50年代建的、將要倒閉的老工廠，廠房邊上就是職工宿舍樓。在小區的另一邊，是北京最貴的別墅之一，每棟售價都在千萬左右。我們所處的中間地帶是近幾年蓋起來的商品小區。這樣的場景，可能只有在今天中國的城市裏才能看到。它讓我們感受到了這個國家新舊交替的過程和社會迅猛的發展速度。人們總在説這是一個轉型的時期，我們生活在這樣的時代裏，倒底意味著什麼呢？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：我們實際上趕上了一個好時代，趕上一個變革的時代，我們是中華人民共和國建國以來第一批維護私有房産權利的人，而且今後中國的私有財産有關的法律要從我們這些人的維權經驗中産生的，所以在這個意義上來説我們是一群特別幸運的人，這一群人當然要承載變革的歷史過程當中的一些問題。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：在我們的歷史中我們沒有出現過以私有財産為核心，以共同財産為紐帶把大家組合起來這麼一個共同體的生活方式在我們社會裏沒有。我們中國人知道怎麼跟領導相處，知道怎麼跟家人和熟人相處，但是一群陌生人在一起怎麼根據合同和契約相處，在我們的文化裏就沒有這個傳統。
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蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：中國幾千年的傳統也是一种家長制和服從意識，自從商品化居住以後沒有誰是絕對領導，甚至行政都不能過多地干預，這時候要求社區自治，這時候就容易達成某種共識或者制度，一種契約，在這種契約條件下對於中國整個社會法制化的進程是有好處的。從這個意義上説，居住，尤其是居住事務的管理是可以改變中國的。
解説：蔡若焱、舒可心、和北野對業主維權的思考，源自於他們多年來親身經歷的維權過程。他們發現，曾經在自己小區上演過的故事，今天在成百上千個小區仍在進行著，甚至更為激烈和複雜。作為從計劃經濟時代走過來的人，他們更清醒地看到，居住的改變，正深刻地改變著人們的意識、改變著這個國家。
解説：在改革開放之前的幾十年裏，中國城市居民的住房一直是由單位或者政府提供的。用老百姓的話來説，房子是公家的。那時，人們對於住房條件沒有太多選擇的餘地，更談不上居住品質的要求。隨著國家政策的調整和經濟的發展。原有的房屋分配製度逐步被取消。1997年，中國人民銀行出臺了個人購買商品住房的貸款規定。一直習慣於往銀行裏存錢的中國老百姓發現，作為個人也可以從國家的銀行裏借錢買房了。舒可心、北野和蔡若焱先後在北京的朝陽區、海淀區購買了自己的私有住房。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：一夜之間你換了一個生活方式，那我突然之間，一夜之間，我就進入到天堂了，就是我們生活這種物質的變化，它就是這麼快的一種給人的感覺。
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記者：但是這種欣喜持續了多長時間？
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：這種欣喜持續的時間不長，因為買房子的時候可能沒想太多，然後你進來的時候就開始聽到風言風語了，比如説開發商騙我們的面積了，然後會説物業公司收我們很多很多錢，他們也不幹活，他們也老騙我們，這樣的話呢你覺得你生活在一種被欺騙的環境中，你覺得為你服務的人是不講道理的，你覺得這些開發商是不講道理的，它這種心理的感覺就會逐漸的增長，逐漸的增長，這種東西會有一天會爆發的。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：那麼維權導火線可以説最直接的就是開發商遺留問題，還有就是物業管理收費的問題，這兩個實際上在業主當中是最敏感的。
記者：這好像也是所有小區的業主如果碰到問題基本上都是這兩類問題。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：對。這兩類問題最突出的有幾個，一個是比如説房屋（面積）縮水，還有一個停車管理、停車收費。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：大量的百姓用按揭的方式買房子，他們是想改善居住環境，他們僅僅想的是這個而且他們以為房子是國家控制的，從建築、設計都是國家管的，因為以前分房子也是這樣的，他們沒有想到房子是市場化的産品，而且房屋是手工産品，他們不知道，發展商也沒告訴他們，社會也沒有人告訴他們，政府也沒有發預警，其實我覺得政府在這個領域裏面就是措手不及。
解説：從房屋的面積、質量到公共設施的歸屬和使用，小區裏總會有各種各樣的問題，起初業主們會直接去找開發商或物業公司理論，但往往碰壁而歸。受挫的經歷讓大家逐漸明白，無論是要維護共同的利益還是自己的利益，憑藉單個業主的身份是很難實現的。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：我要看那個採暖的數據表，那個經理就是説舒先生您沒權利看這個，那當時你想想，你上去打他一拳的心思都有。
記者：我花錢買的房子我為什麼沒有權利看呢？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：你沒有權利看，因為這是全體業主的共有財産。
記者：可是我有權利知道這方面的信息。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：你有權利知道，你去找你的代表去知道這些信息，法律沒有讓我公佈這件事。
記者：他這樣回答，他這種説法，合理合法嗎？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：合法，當時噎的我一楞一楞的，我真的無話可説。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：每一個人都是簡單的以為説我的權利就是什麼什麼什麼，實際上在法律上是不承認我的權利是什麼什麼。他承認什麼？他承認的是業主大會的權利和物業公司的權利，這一點我們的業主始終就沒有搞清楚，換句話説，你單個主張你自己的權利的時候，在法律上、在理論上、在任何方面你都得不到支持。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：當時的法律法規，因為權利人不是業主個人，所以在你個人跟他交涉的時候作用不大，一般都得是形成一個權力機構你才可以跟他們交涉，所以這樣來呢，實際上是一步一步走到今天 ，不行那咱就組織業主委員會，當時叫物業管理委員會。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：然後我們達成一個什麼共識呢，叫不惜一切代替成立業主委員會，有點像宣誓一樣，你不成立業主委員會你就沒法解決公共事務，這些公共利益，就只能任發展商自己隨便處分，只能任物業公司隨便攔，你一去跟他談，公共的事您別跟我談，您沒有法定身份。
記者：再或者説沒有對話資格。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：對。維護公共權利的第一步就要建立公共權利的合法的主體，對吧，有了主體了，這時候物業公司到小區講課去，我跟他們開玩笑，你沒有業主委員會的時候物業公司這麼跟你説話，繃著臉跟你説話，你一旦有了業主委員會，物業公司那個臉跟小包子似的，就笑著跟你説話。
記者：有和沒有，有這麼大的區別嗎？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：就是這樣，因為他知道你可以訴他，他知道你可以依法查他了，他知道你振臂一呼就有幾百個業主會圍在你下面跟他説話，怕這個。
解説：當時，人們對業主委員會這樣的組織形式都很陌生，即使是基層政府部門的工作人員，也不太明白應該怎樣辦理各種手續。但是蔡若焱、舒可心他們抱著不達目的誓不罷休的決心，耗費了整整一年半的時間，終於在各自的小區成立了業主委員會。
解説：成立了業主委員會，業主們就有了維權的合法主體，但接下來，要怎樣維權呢？北野、舒可心和蔡若焱他們從發生在自己小區的維權事件中，逐漸找到了答案。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：2002年的時候，我2001年搬進來的嘛，到2002年，突然有一天晚上有一人給我打電話，説你快來吧出大事了，我説怎麼了，説你來了就知道了，大概晚上九點鐘，我下去一看，好給我驚著了，業主把車堵在入口處，然後整個的從這個小區的入口一直延伸到街上，原來是怎麼回事呢，我們這兒地庫是一個月350塊錢停車費，那麼他突然之間漲到450，他也沒跟人商量就漲到450，你要交你就停進去，你要不交就不許你停，那這樣的話就引起眾怒，這也暴露出另外一個問題，大家在交流方面都缺乏技巧，第二天開發商説行了，你們停（車）吧，我們也不管了，結果他從一個極端，從漲價到另外一個極端，一分錢都不收了，愛怎麼停怎麼停。
記者：這樣好啊，很多業主一聽不收費了都會高興了。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：對，剛開始的時候大家很高興，維權勝利了，而且很容易啊，這事。
記者：這個勝利好像來得比很多小區、比很多業主都來得容易。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：高興勁過去以後開始出問題了。
記者：為什麼？
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：雖然你可以隨便停但是畢竟大部分人還是交錢的，那麼就出現了一個什麼矛盾呢，交錢的人如果回來晚了，那不交錢的人就把人家的地兒給佔了。
記者：新的不合理又出現了。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：業主之間彼此打起來了，極端的人認為説我們這次維權成果巨大，而且勝利了，我們要繼續維下去就是不交這錢，我當時就提出反對意見，我説如果我們反對別人強權欺負我們的話，那我們就不能我們聯合起來以後我們也欺負別人，這不對的，我説我們還應該理性的去跟他們談判，最後經過這種協商，經過這種做工作，這件事終於算是解決了，還是按350解決了。
解説：而舒可心所在的朝陽園小區，由於二期工地違反規定夜間施工，嚴重影響了居民休息，業委會決定要採取集體行動。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：全北京或者全中國第一個鬧房展會的就是我們小區。
記者：第一個？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：對。
記者：你也在其中嗎？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：我在其中，鬧房展會我們態度很清楚告訴大家這是一個組織活動，告訴大家誰都不要罵人，因為這樣的話會被對方告我們侵權，大家就在發展商的展臺那兒溜達，誰要一看房子（我們）就説您別買這房子，這房子不好，其實我們都是買了這房子，人家問怎麼不好，哪個人就説我們家房子質量不好，比如説我，我説我們家地板縫特大。
記者：這件事情，要去鬧人家房展會，是業主委員會商量好的？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：對，策劃好的，非常認真的策劃的，鬧房展會的時候我們設計那個背心是非常有意思的，有的是我買了朝陽園印在前面，有的是我買了朝陽園印在後面，那些苦啊、煩啊、慘啊那些字，有的印在前面，有的印在後面，所以當咱倆並排走的時候一定是“我買了朝陽園苦、我買了朝陽園煩”。這樣的話個體不能構成對一個實體的侵權，構不成，這兩個事一連起來，那我們倆走一塊了，我們倆不是一塊來的，一定要非常掌握這種度，用得不好就偷雞不成反蝕把米了，同時跟我們一天不約而同去的一個小區叫九龍花園，他們的業主由於控制得不好，幾句話沒説就把展臺給砸了，砸了以後這個小區的業主和發展商關係徹底就壞了，而我們小區這個業主包括業主委員會和發展商的關係一直維持一個正當的生意關係，一個正當的主體和主體之間的關係。
記者：還是有一個限度在裏面。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：對。楚河漢界劃好了。
記者：最後這個問題解決了沒有？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：解決了，最後發展商坐飛機當時中午就回來了，從香港就來了，然後發展商回來了，回到談判桌上來，這個展覽下午就繼續開展了。
解説：在這兩個業主維權故事我們會發現，他們將業主的集體行動限制在了非暴力、不影響公共安全和不侵犯別人權力的限度之內，最終通過與開發商和物業公司談判、協商的辦法解決了矛盾。
記者：我們經常在各種媒體上會看到小區的業主們不滿他們的物業、不滿他們的開發商，採取的各種方式比較暴力。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：但是暴力的方式實際上是兩敗俱傷的方式。
記者：但是在很多人看來，我用這些暴力的手段我最直接、最有效。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：直接、有效有可能，但是違法的途徑獲得的權利不受法律保護，這一點大家可能不了解。
記者：但是很多時候確實是，他用這樣的手段開發商讓步了物業也讓步了，一定限度上維護了自己的利益。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：不對，如果你談暴力維權就不應該是發展商讓步，發展商讓不讓步不重要，這是政府不作為，因為誰在管暴力，不是由發展商管暴力，産生暴力以後要公訴的，要政府行政部門來出面制止這種暴力的，我們談暴力這種行為本身是錯誤的。
記者：但是舒先生，你談的這些東西，所有你的理念、你的想法，都是在一個法制的有理性的社會中。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：當然啦。
記者：可是我們現實生活中發生的行為常常不是這樣的。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：我們要幹嘛，我們不是要構建一個法制理性社會嗎！
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：物業公司大多數它在法律方面是強勢地位，在行政方面它也是強勢地位，它跟政府官員的關係絕對要比業主強，比業委會強所以在執行過程當中，可能政府也好、法院也好、不會去支持它，説不好聽點不會助紂為虐，但是可以不聞不問，那麼在這種時候業主就顯得非常勢單力薄了，這時候更要讓業主明白自己理性的重要性，你衝動，你衝動沒人保護你。
記者：我至少出了口氣了。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：你看，人爭一口氣佛爭一爐香。
記者：很多業主就是這麼想的。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：在物業管理恰恰不能那麼想，因為整個的物業管理小區是你的家，你這口氣出來可能把你家砸爛了，我舉過那麼一個例子，我説物業公司幹的壞事，如果他幹壞事可能就像一隻耗子特別該打，拿笤帚疙瘩怎麼打都行，甚至拖鞋摔它都行，但是千萬別把你們家宋朝那青花瓷瓶拿下來就摔過去，耗子可能打死了，你的損失太大了。
記者串場：無論是哪一種比喻，説的都是同一個道理，維權的目的是要保護我們的私有財産，而採用暴力的方式最終會導致兩敗俱傷的結局。從長遠看，小區的綜合品質決定了房産的價值。如果投鼠忌器不能避免的話，我們還有沒有更好的辦法？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：智慧。
記者：用智慧？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：對，戰爭不是解決問題的辦法，解決問題一定是需要談判的，在談判桌前雙方博弈的是智慧，博弈的是能力。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：上地西裏是我所知的在全國來講第一家能把裝修費從入住開始全部退給業主的小區，這是通過談判獲得的。如果要用鬥爭的方式，我估計在目前的法律狀態下，可能很難獲得支撐。
記者：怎麼會能讓物業把已經收的錢退回來。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：對。
記者：這很不容易。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：我們因為這件事情跟物業的談判，我們建立了一個制度，當時雙方是有共識的，每星期四下午兩點叫周例會，為什麼叫例會？例會是沒主題的，你要真説要求物業公司的經理，你來談這個事情，可能人家不來了，但是因為是例會雙方都有願望要表達，你別忘了物業公司對業主委員會也是有要求，有需求的，比如説幫助他繳費，詢問一些事情該怎麼做，包括我們對物業公司的一些非常有效的管理行為要給予支持的，你比如説我們私搭亂建的，那麼我們要支持物業公司給它拆掉，這種溝通的平臺建立了以後你就會獲得很多的溝通的機會，在這種時候你可以提出你的要求，通過雙方的妥協退讓，包括擱置一些爭議，那麼能獲得利益，這個談判一直持續了一年多的時間，也就是通過50多次的會談才把這個事最後敲定。
解説：建立溝通的平臺、付出極大的耐心，使得蔡若焱在擔任當業委會主任時與物業公司談判成功，同樣北野也在他做業委會主任的實踐中，找到了與物業公司的相處之道。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：開發商建一個小區。他不想建一個好小區嗎？他也想建一個好小區，因為他建一個好小區，他的名聲好了，他還能賺更多的錢。大家想想 物業公司不想把小區弄好嗎，他肯定也想，為什麼，因為小區好了物業公司才能掙錢，從這個角度來説，他跟業主的利益是完全一致的，我覺得大家忽視了一個最根本的東西，就是當我們用分的角度去看世界的話，我們永遠是對手，我們永遠是敵人，但是如果我們用合的角度看，我們會看到一個新的美好的世界。
解説：幾位業主委員會主任不約而同地都在提倡用協商和談判的方式來解決物業糾紛，在他們看來，雖然有美麗園小區業委會的勝訴案例在先，但通過司法途徑來解決物業糾紛未必是當前最好的選擇。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：我還是希望大家應該冷靜下來去認認真真的選擇我們自己維權的道路，實際上法院可不可以用，不到萬不得已的時候不用，倒不如拿著法院這件事，我要訴你這件事説事，比真正上法庭有用，為什麼這麼説。
記者：更實際一些。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：隊。如果不上法庭，大家實際上是在關在屋子裏吵架，但是一旦上了法庭，就等於我們兩個人去天安門前吵架，大家都得板著臉 覺得自己對，那麼這個時候博弈就出現不平衡了。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：咱們物業管理最重要的一個基本依據應該是《物權法》，《物權法》現在四讀 五讀了，五稿了，到現在還沒定下來，在業主的權利缺乏最基礎的，法律支撐的時候它在法律上很難獲得保證，在缺乏這一塊的時候，我建議擱置，需要權衡，甚至有些時候需要妥協。
記者：為什麼一定要妥協，為什麼我們不能不達目的絕不罷休？因為很多情況下我們的利益確實是受到了侵害。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：對，博弈裏面有一個很重要的理論，就叫“囚徒困境”。什麼意思呢？兩個賊在偷東西的時候被警察抓住了，然後他把他們兩個人分開，分別對他們説，如果你招了我就放你，如果你不説那我就要判你20年，這兩個賊分別把對方都給供出來了，其結果是他們倆人分別被判了十年，為什麼，因為他們兩人在博弈的過程中都只想自己利益最大化 讓對方成為輸家，任何博弈是這樣的一種博弈的話，那麼大家要麼都輸就沒有贏家，所以講共贏 共贏，共贏的意思就是這個。
解説：今天的朝陽園、銀楓家園和上地西裏小區都經歷了由亂到治的過程。真正為小區帶來安寧和利益的並不是尖銳的對立與鬥爭。維權是一個博弈的過程。雙方既有利益共同之處、又有矛盾的地方。既要談判、協商，又要妥協、退讓，這是理性的維權方式，而雙贏更是現實的選擇。
解説：商品住宅小區的公共事務管理畢竟涉及到幾百甚至幾千人的利益，居民和業主也各有各的想法，在逐步解決了跟開發商、物業公司之間的糾紛之後，業委會主任們發現，小區裏還有更撓頭的事情在等待著他們。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：維權的概念仍然是一個複雜的概念，不是像我們現在所看到的那麼簡單的一個概念，並不是，物業公司和開發商對業主整體利益的傷害屬於肌膚之患，但是業主和業主之間他們之間的傷害可能是持久性的和深在的。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：就是業主和開發商的維權是很簡單的，因為他們之間的關係就是房屋買賣合同關係，房屋質量賠償了也好，退房了也好，這事就完了 糾紛就解決了，和物業公司的關係就無非是跟他簽訂了一個好的合同，他開始正常工作了，你就監督它 他當然會犯錯誤，犯錯誤改或者用商業保險的辦法來賠這就行了，但是永恒的話題就是如何構建和諧的問題，業主和業主之間的、居民和業主之間的利益關係。
記者：在某些地方這反而成了最難的事情。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：取得政權容易，鞏固政權難 難就難在這兒。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：物業管理要求咱們是用民主這種制度的設計和建設來達成最終業主委員會這套制度的完善，民主首先需要的是一個 一個 一個獨立意識的人，這個獨立意識就是有公民意識。
記者：再具體點，你所謂的公民意識到底指的是什麼？
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：每一個人在他所在的公共區域的公共資源，公共利益 他有責任心 有責任感，而不是就管自己這一畝三分田，不是凡事都以我為中心，我的判斷標準就是世界最公平的標準，那個不行。
記者：常常很多人也犯了這種錯誤。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：所以要學會服從制度、服從多數人、服從自己反對的事，執行自己反對的事。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：今天我們的問題恰恰就在這個地方，我們一夜之間富了，但是我們在精神上卻差得很遠，就是當一個人他的物質達到一定水平的時候，他的精神和道德水平一定要跟它相匹配，就像一隻鳥在飛翔一樣，兩個翅膀都有力量的時候這只鳥才能高飛，你一個軟 一個硬，那不就摔下來了嗎？我就想社區業主維權第一步要幹嘛，就要建立公民意識。
解説：在北野的提議下，銀楓家園設立了一個順風車站，希望開車路過的居民能給需要搭車的人提供方便。北野想通過這樣的小事來幫助大家培養美德、樹立公民意識。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：有一天一個老大媽她就去到那個順風車站那去了，她想試試，一會兒來了一個小夥子説您去哪兒大媽，她説我去菜市場，把她拉菜市場了，回來以後這個大媽就跟他的孩子説，説你們都記著啊，凡是路過那兒的時候你們都要停下來去搭人家；還有一個年輕人，三十歲，是公司的一個老總，年輕有為，順風車站搭過別人，人家問他説你搭別人的時候你什麼感覺，他説我告訴你，我搭別人的時候，他説我甚至覺得自己的靈魂都昇華了，因為你突然發現，你做了一件你舉手之勞的事而讓別人得到了好處，如果我們社會都能這樣去做的話你想我們這個社會是一個多美好的社會，公民教育實際上是社區維權的最最重要的一步。
解説：北野所在的小區曾被評為北京市優秀小區，但是到了2005年5月，擔任了十幾個月的業委會主任之後，北野突然辭職了。
記者：為什麼呢，這就令人奇怪了，不是一上來還是有一定的雄心壯志，而且也確實做了幾件實事，也得到了大家的好評。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：業主常常説物業公司用黑社會，開發商用黑社會去打他們，我作為一個業委會主任，我收到過匿名信，裏面畫著輪椅、畫著鍘刀，讓我去死，我收到過業主的、我的鄰居的威脅，告訴要讓黑社會打斷我的腿。
記者：這麼嚴重嗎？
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：無非我説了，我説作為一個業主你必須要交物業費，如果你不交物業費，你等於是侵犯你鄰居，佔你鄰居的便宜。
記者：但是你不覺得這些人不交物業費也有他們的理由嗎？他們覺得自己交這些錢沒有換來相應的服務。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：好，你不交物業費，第一 物業公司可以通過降低服務的辦法來使所有人受害；第二 你不交物業費，物業公司隨時可以起訴你，法律是支持物業公司的。換句話説，用不交物業費的辦法維護自己的權利和反對物業公司，這就跟自殺沒有任何區別的。
解説：雖然同住在一個小區，甚至同一層樓裏，但是人們在觀念上可能存在著極大的差異。尤其是對社區事務缺乏參與意識，更使得小區的公共利益難以維護。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：在一個社區裏頭能感覺到自己的權利受到侵害的人不會超過5％，這是我們這幾年調查的一個結果，任何一個社區都一樣，不會超過5％，但是5％能喚醒的人不會超過15％，就是15％的人圍在周圍積極地推進這件事。
記者：那大部分的、剩下的都是什麼人？
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：剩下的人就全是一些跟風的，有些小區開一次業主大會都非常困難，你發給他的資料還沒出門呢他就扔到廢紙簍去了，看都不看。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：有一次發生過這樣的事，晚上開會，我給大家打電話就來了一個人，幾千人的小區，七百多戶，為社區來一個人，我給你打電話説你怎麼不來呀，説對不起，我還得看電視連續劇呢，我還得遛狗呢。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：現在的問題是要求成立業主委員會的小區並不多，業主們還不覺得公共權利需要維護，北京三千多個小區當中只有400多個業主委員會，沒想過要成立業主委員會呢。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：業主利益如果不經過三分之二業主投票來作為現實，沒有業委會的組織的話，業主利益就是空的，還得有人去做，必須得有人去做。那麼怎麼做？
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：關鍵問題就在這兒，需要有這麼一個人，叨叨叨，有點像什麼 唐僧，《大話西遊》裏的唐僧，你得叨叨，叨叨招人煩，不，我有一個想法，就是社區政治家、社區活動家，就在業主委員會這種工作單位中産生了，他們是一群和社區業主和社區居民最緊密聯絡的一群人。現在的居民委員會為什麼脫離居民的利益？因為居委會主任從來不來關心大家的事。為什麼？用不著關心大家的事，只要聽領導的就行，而我作為業主委員會要想做決定，只能求大家投票，所以我就只能跟大家説，這個事求你們大家投一投票吧，因為咱們這事這樣這樣這樣，這就形成了權力自下而上的一種機制，社區民主機制，所以民主從社區開始，居住改變中國。
解説：2003年9月1日，國務院頒布了《物業管理條例》，這是我們國家第一部規範物業管理活動的行政法規。其中規定，全體業主組成的業主大會，是物業管理的主體，代表和維護全體業主的合法權益。它的執行機構是業主委員會。而涉及到處理有關業主公約、物業公司和維修資金等問題時，必須要通過業主大會，並超過2/3以上的業主投票權才有效。
記者：但現在有一個最直接的問題，很多業主就會覺得要徵得三分之二以上的人同意，這就是一個特別麻煩而且不太公平的事。
北野（北京銀楓家園小區業委會原主任）：這個不是公平不公平的事，實際上這是一個很嚴肅的民主訓練，因為這三分之二的標準是比照《憲法》的規定制定的，如果一個國家的法律需要改變的話就需要三分之二國會議員，也就是三分之二人大代表的同意才能夠改變。
舒可心（北京朝陽園小區業委會原主任）：因為業主委員會代表的是多數人的權利。對嗎？業主委員會是多數人權利的執行者，如果要讓他很容易幾個人就能弄完了你拿什麼保證他代表多數人利益。
記者：會有很多業主聽了你們的話，看了你們的事，他們會説像你這樣的人不愁吃不愁穿，而且對這個事有興趣，你來參與，而他們還是用那句話，幾乎是一輩子的錢，就幾乎就買這麼一套房子，他們能做的就是這些。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：不對，能做的不是這些，能做的就是真地莊重地投出你的選票，實際上一年用不了幾分鐘。
記者：他們會説你説的這些離他們太遠了。
蔡若焱（北京上地西裏小區業委會原主任）：民主就是一個很遠的過程，民主是一個非常間接的過程，既然咱們物業管理設定了民主程序，你就要用民主的辦法來解決。走程序，對吧。
你別老説你做不了什麼，中國人老把做什麼看成是直接做什麼，實際上你能做的很簡單，就是投票，你想自己作主就要為自己作主承擔後果，民主並不是一個好和壞的問題，民主是讓大家有一種選擇的機會，那麼民主只保證是多數人的選擇，也有可能這多數人選擇了一個錯誤的，但至少是多數人的選擇。
總製片人：梁建增 孫克文
製片人：張潔
編導：李冰
攝像：陳威 李季
錄音：劉昶
助編：主娜 韓洪剛
解説：姚宇軍
責編：鄭剛 陳中元
合成：劉昕
策劃主管：趙華
執行製片人：王猛
播出主管：孫金嶺
監製：梁曉濤 莊殿君
總監製：孫冰川
責編：武林